Τη δυνατότητα να διορθώσουν την εικόνα της ακίνητης περιουσίας τους στο Ε9, για τα έτη από το 2014 και μετά, χωρίς να επιβαρυνθούν με αναδρομικό ΕΝΦΙΑ, τόκους και πρόστιμα, θα αποκτήσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων μέσω του νέου Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), το οποίο αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία τον προσεχή Δεκέμβριο.
Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 51 του νομοσχεδίου του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών (ΥΠΕΘΟΟ), που περιλαμβάνει τα μέτρα τα οποία ανακοινώθηκαν στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης (ΔΕΘ) και έχει ήδη κατατεθεί στη Βουλή, με την έναρξη λειτουργίας του ΜΙΔΑ οι φορολογούμενοι θα μπορούν να εισέρχονται στη νέα ψηφιακή πλατφόρμα και να ελέγχουν τον τρόπο με τον οποίο καταγράφεται η ακίνητη περιουσία τους. Σε περίπτωση που διαπιστώσουν ανακρίβειες, λάθη ή παραλείψεις, θα έχουν τη δυνατότητα να προχωρούν στις απαραίτητες διορθώσεις χωρίς να προκύπτουν πρόσθετες φορολογικές υποχρεώσεις για τα προηγούμενα έτη.
Η σχετική ρύθμιση καλύπτει τις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων για την περίοδο από το 2014 έως και το 2026. Συγκεκριμένα, δίνεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να υποβάλουν είτε αρχικές είτε τροποποιητικές δηλώσεις Ε9, καταχωρίζοντας τα πραγματικά χαρακτηριστικά και τα στοιχεία των ακινήτων τους. Η διαδικασία αυτή θα πραγματοποιείται χωρίς την επιβολή του πρόσθετου ΕΝΦΙΑ που ενδεχομένως θα προέκυπτε από τις αλλαγές για κάθε προηγούμενο έτος, αλλά και χωρίς τους αντίστοιχους τόκους και τα πρόστιμα που προβλέπονται για εκπρόθεσμες δηλώσεις και καθυστερημένη καταβολή φόρου.
Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και στις περιπτώσεις κατά τις οποίες η διόρθωση των στοιχείων στο Ε9 συνεπάγεται υψηλότερο υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ για προηγούμενα χρόνια, οι φορολογούμενοι δεν θα κληθούν να καταβάλουν τη διαφορά φόρου που θα προέκυπτε.
Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση ενός ακινήτου που έχει δηλωθεί με λιγότερα τετραγωνικά μέτρα από την πραγματική του επιφάνεια ή με εσφαλμένη καταχώριση του εμπράγματου δικαιώματος. Εάν, για παράδειγμα, δεν έχει δηλωθεί σωστά αν ο ιδιοκτήτης διαθέτει πλήρη κυριότητα, επικαρπία ή ψιλή κυριότητα, θα μπορεί να αποκαταστήσει την ανακρίβεια χωρίς να επιβαρυνθεί με πρόσθετο ΕΝΦΙΑ για τα προηγούμενα έτη, τόκους ή πρόστιμα.
Η συγκεκριμένη παρέμβαση έχει ιδιαίτερη βαρύτητα για τους ιδιοκτήτες που έχουν καταχωρίσει λανθασμένα την επιφάνεια, τα τετραγωνικά μέτρα, τα εμπράγματα δικαιώματα ή άλλα χαρακτηριστικά των ακινήτων τους, με συνέπεια η δηλωμένη φορολογητέα περιουσία τους να εμφανίζεται μικρότερη σε σχέση με την πραγματική.
Η προθεσμία για τις διορθώσεις
Η δυνατότητα διόρθωσης των στοιχείων δεν θα παρέχεται χωρίς χρονικό περιορισμό. Όπως ορίζεται στη σχετική διάταξη, οι φορολογούμενοι θα έχουν στη διάθεσή τους προθεσμία έως το τέλος του τέταρτου μήνα από την ημερομηνία έναρξης της παραγωγικής λειτουργίας του ΜΙΔΑ, προκειμένου να υποβάλουν τις απαραίτητες αρχικές ή τροποποιητικές δηλώσεις.
Με δεδομένο ότι η ενεργοποίηση του Μητρώου έχει προγραμματιστεί για τον Δεκέμβριο, εφόσον το χρονοδιάγραμμα τηρηθεί, η προθεσμία για τις διορθώσεις αναμένεται να ολοκληρωθεί στις 30 Απριλίου 2027.
Ωστόσο, η ακριβής ημερομηνία λήξης θα καθοριστεί με βάση την πραγματική ημερομηνία έναρξης λειτουργίας της πλατφόρμας και όχι αποκλειστικά τον αρχικό σχεδιασμό.
Παράλληλα, προβλέπεται η δυνατότητα να δοθεί παράταση στην προθεσμία, εφόσον κριθεί αναγκαίο. Η σχετική απόφαση θα λαμβάνεται από τον υπουργό Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, κατόπιν εισήγησης του διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ).
Πότε δεν προβλέπεται επιστροφή φόρου
Η ευνοϊκή ρύθμιση δεν αφορά όλες τις περιπτώσεις μεταβολής των στοιχείων του Ε9. Όπως επισημαίνεται στην αιτιολογική έκθεση του νομοσχεδίου, το μέτρο καλύπτει αποκλειστικά τις χρεωστικές δηλώσεις, δηλαδή εκείνες από τις οποίες προκύπτει πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση.
Αντίθετα, όταν η διόρθωση των στοιχείων οδηγεί σε χαμηλότερο ΕΝΦΙΑ ή δημιουργεί δικαίωμα επιστροφής φόρου, εξακολουθούν να εφαρμόζονται οι γενικοί κανόνες που προβλέπει η φορολογική νομοθεσία.
Κατά συνέπεια, οι ιδιοκτήτες που έχουν καταβάλει υψηλότερο ΕΝΦΙΑ εξαιτίας λανθασμένων καταχωρίσεων στο Ε9 δεν αποκτούν αυτομάτως δικαίωμα να ζητήσουν πίσω τα ποσά που πλήρωσαν επιπλέον για όλα τα προηγούμενα χρόνια. Για αυτές τις περιπτώσεις παραμένουν σε ισχύ οι διατάξεις περί παραγραφής, καθώς και οι προβλεπόμενες διαδικασίες για την επιστροφή φόρου.
Τι θα πρέπει να ελέγξουν οι ιδιοκτήτες στο ΜΙΔΑ
Με την έναρξη λειτουργίας του νέου Μητρώου, οι φορολογούμενοι θα έχουν τη δυνατότητα να αποκτήσουν μια συνολική εικόνα της ακίνητης περιουσίας τους μέσα από την ψηφιακή πλατφόρμα.
Στο ΜΙΔΑ θα συγκεντρώνονται πληροφορίες που σχετίζονται με την ταυτότητα κάθε ακινήτου, την επιφάνειά του, καθώς και τα εμπράγματα δικαιώματα που έχουν δηλωθεί επ' αυτού.
Στο πλαίσιο αυτό, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να προχωρήσουν σε συγκεκριμένες ενέργειες:
-
Έλεγχο των καταχωρισμένων στοιχείων: Θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά τις πληροφορίες που εμφανίζονται στην πλατφόρμα και να επιβεβαιώσουν ότι ανταποκρίνονται στην πραγματική κατάσταση της ακίνητης περιουσίας τους.
-
Δήλωση της χρήσης των ακινήτων: Θα χρειαστεί να προσδιορίσουν τον τρόπο αξιοποίησης κάθε ιδιοκτησίας, διευκρινίζοντας εάν πρόκειται για ακίνητο που χρησιμοποιείται από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη, εάν είναι εκμισθωμένο ή εάν έχει παραχωρηθεί δωρεάν σε τρίτο πρόσωπο.
-
Διόρθωση ανακριβειών και παραλείψεων: Σε περίπτωση που εντοπιστούν διαφορές μεταξύ των πραγματικών χαρακτηριστικών των ακινήτων και των στοιχείων που εμφανίζονται στο Μητρώο, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να προχωρήσουν στις αντίστοιχες μεταβολές.
Για παράδειγμα, εάν η επιφάνεια ενός ακινήτου έχει δηλωθεί μικρότερη από την πραγματική ή εάν έχουν καταχωριστεί εσφαλμένα τα δικαιώματα ιδιοκτησίας, όπως η πλήρης κυριότητα, η επικαρπία ή η ψιλή κυριότητα, θα είναι δυνατή η διόρθωση των στοιχείων χωρίς πρόσθετη επιβάρυνση με ΕΝΦΙΑ προηγούμενων ετών και πρόστιμα.
Κεντρική επιδίωξη της συγκεκριμένης ρύθμισης είναι να καταγραφεί με ακρίβεια στο ΜΙΔΑ η πραγματική περιουσιακή κατάσταση κάθε φορολογουμένου, περιορίζοντας τις ανακρίβειες και τις ασυμφωνίες που υπάρχουν σήμερα στα στοιχεία των ακινήτων.
Τα προβλήματα που καθυστερούν την ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ
Παρά τη σημασία του νέου συστήματος, η προετοιμασία για την πλήρη λειτουργία του συνοδεύεται από σημαντικές τεχνικές και πρακτικές δυσκολίες. Το μεγαλύτερο εμπόδιο αφορά τη διασύνδεση και την αντιστοίχιση των ακινήτων που είναι καταχωρισμένα στα διαφορετικά ηλεκτρονικά μητρώα του Δημοσίου. Πρόκειται, μάλιστα, για το βασικότερο ζήτημα που έχει συμβάλει στις επανειλημμένες αναβολές της έναρξης λειτουργίας του ΜΙΔΑ.
Ειδικότερα, η ΑΑΔΕ χρησιμοποιεί τον Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ) για την αναγνώριση κάθε ιδιοκτησίας, ενώ στο Ελληνικό Κτηματολόγιο η ταυτοποίηση πραγματοποιείται μέσω του Κωδικού Αριθμού Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ).
Η αντιστοίχιση των δύο αυτών κωδικών και η αυτόματη σύνδεση των αντίστοιχων πληροφοριακών συστημάτων δεν είναι πάντοτε δυνατή, καθώς τα στοιχεία που έχουν καταχωριστεί στις δύο βάσεις δεδομένων παρουσιάζουν σε αρκετές περιπτώσεις σημαντικές διαφορές.
Μεταξύ των προβλημάτων που έχουν εντοπιστεί περιλαμβάνονται αποκλίσεις στα δηλωμένα τετραγωνικά μέτρα, ελλείψεις σε στοιχεία ιδιοκτησίας, λανθασμένες αναγραφές στα ποσοστά συνιδιοκτησίας, αλλά και εκκρεμότητες που σχετίζονται με κληρονομικές υποθέσεις και μεταβιβάσεις ακινήτων.
Ακόμη μεγαλύτερες δυσκολίες παρουσιάζονται στην περίπτωση των αγροτεμαχίων. Εκεί η κατάσταση είναι πιο σύνθετη, εξαιτίας προβλημάτων που συνδέονται με αναδασμούς, αμφισβητήσεις ως προς τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα, αλλά και περιοχές στις οποίες η διαδικασία κτηματογράφησης δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί.
Οι συγκεκριμένες εκκρεμότητες έχουν αποτελέσει βασικό λόγο για τις προηγούμενες μεταθέσεις του χρονοδιαγράμματος ενεργοποίησης του ΜΙΔΑ. Μάλιστα, στο πλαίσιο αντιμετώπισής τους είχε εξεταστεί και η δυνατότητα να προηγηθεί μια μεταβατική πιλοτική εφαρμογή του συστήματος, προκειμένου να αντιμετωπιστούν σταδιακά τα προβλήματα διασύνδεσης και να διασφαλιστεί η ομαλή λειτουργία του νέου Μητρώου.
