Η ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει να καταγράφει έντονη κινητικότητα, με τις επενδύσεις να διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα και τη ζήτηση για ποιοτικά ακίνητα να παραμένει ισχυρή. Παρά τις προκλήσεις που δημιουργεί το αυξημένο κόστος κατασκευής, οι γεωπολιτικές εξελίξεις και οι αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο, η αγορά επαγγελματικών ακινήτων και η αγορά οικοπέδων εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά, επιβεβαιώνοντας ότι ο κλάδος παραμένει ένας από τους πλέον δυναμικούς της ελληνικής οικονομίας.
Οι δύο έρευνες που ακολουθούν παρουσιάζουν αναλυτικά τις τελευταίες εξελίξεις, τις τάσεις και τις προοπτικές της αγοράς, καταγράφοντας τα σημαντικότερα στοιχεία για τις τιμές, τις επενδύσεις, την οικοδομική δραστηριότητα και τις αποδόσεις.
Αγορά επαγγελματικών ακινήτων: Επισκόπηση και τάσεις
Η ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων διατηρεί τη θετική δυναμική της, μετά από μία μακρά περίοδο ανάκαμψης που οδήγησε στην πλήρη ανάκτηση των απωλειών της κρίσης. Οι τιμές σε γραφεία και καταστήματα υψηλών προδιαγραφών συνεχίζουν να αυξάνονται, υποστηριζόμενες από τον σταθερό ρυθμό οικονομικής μεγέθυνσης των τελευταίων ετών, την ενίσχυση των Άμεσων Ξένων Επενδύσεων σε ακίνητα και τη διατήρηση της ζήτησης για σύγχρονους επαγγελματικούς χώρους.
Ειδικότερα, όπως επισημαίνεται σε οικονομική ανάλυση της Alpha Bank, η ανάπτυξη της αγοράς παρουσιάζει έντονη διαφοροποίηση τόσο γεωγραφικά όσο και ως προς τις επιμέρους κατηγορίες ακινήτων. Η Αθήνα καταγράφει ταχύτερη άνοδο τιμών σε σχέση με τη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη Ελλάδα, ενώ τα εμπορικά καταστήματα εμφανίζουν ισχυρότερη μακροχρόνια δυναμική σε σχέση με τα γραφεία. Οι τάσεις αυτές αντανακλούν, μεταξύ άλλων, τη συγκέντρωση της επιχειρηματικής δραστηριότητας στην πρωτεύουσα, την ανοδική πορεία της ιδιωτικής κατανάλωσης και τον ρόλο του τουρισμού στη στήριξη της ζήτησης στην αγορά ακινήτων.
Παράλληλα, η αναθέρμανση της οικοδομικής δραστηριότητας τα τελευταία χρόνια, η οποία είχε περιοριστεί την προηγούμενη δεκαετία, υποδηλώνει τη σταδιακή προσαρμογή της προσφοράς σύγχρονου αποθέματος. Οι επενδύσεις κατευθύνονται σε επιμέρους κατηγορίες ακινήτων, όπως οι επαγγελματικές αποθήκες και τα τουριστικά ακίνητα, ενώ αναδύονται και νέοι τομείς, όπως τα data centers και οι εξειδικευμένες μορφές κατοικίας (φοιτητικές κατοικίες και τουριστικές μισθώσεις). Παράγοντες όπως η ποιότητα κατασκευής, η ενεργειακή αναβάθμιση και οι τοποθεσίες με σύγχρονες υποδομές, εκτιμάται ότι θα διαδραματίσουν καθοριστικό ρόλο στις επενδυτικές αποφάσεις.
Σύμφωνα με τα νεότερα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι δείκτες τιμών γραφείων και καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 5,1% και 4,8%, αντίστοιχα, το 2025, διατηρώντας θετική εικόνα και κατά τα δύο εξάμηνα του έτους. Η δυναμική, ωστόσο, της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων, δεν κατανέμεται ομοιόμορφα γεωγραφικά, καθώς στην Αθήνα οι ρυθμοί αύξησης των τιμών είναι υψηλότεροι για τα γραφεία και για τα καταστήματα, σε σύγκριση με τη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη Ελλάδα. Αυτό ενδεχομένως αντανακλά την υψηλότερη συγκέντρωση επιχειρηματικής δραστηριότητας στην Αττική, όπου βρίσκεται εγκατεστημένο το 39% των ενεργών επιχειρήσεων, γεγονός που ενισχύει τη ζήτηση για σύγχρονους επαγγελματικούς χώρους. Πιο αναλυτικά, ο δείκτης τιμών γραφείων καταγράφει συνεχή άνοδο από το 2016, με αποτέλεσμα το 2025 να υπερβεί οριακά, κατά 0,1%, το ιστορικό υψηλό του 2010. Η άνοδος αυτή προέρχεται κυρίως από την Αθήνα, όπου οι τιμές αυξήθηκαν κατά 7% το 2025, υπερβαίνοντας κατά περίπου 15% το επίπεδο του 2010. Οι τιμές στη Θεσσαλονίκη και στην υπόλοιπη Ελλάδα ενισχύθηκαν ηπιότερα, κατά 4,2% και 2,5% αντίστοιχα, παραμένοντας περίπου 13,5% χαμηλότερα σε σύγκριση με το 2010.
Στα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών, η ανάκαμψη της τελευταίας δεκαετίας εμφανίζεται ισχυρότερη σε σχέση με τα γραφεία, γεγονός που πιθανόν συνδέεται με τη βελτίωση της κατανάλωσης και τις υψηλές επιδόσεις του τουρισμού, παράγοντες που στηρίζουν τη ζήτηση για εμπορικούς χώρους σε κεντρικές και εμπορικά ανεπτυγμένες περιοχές. Συγκεκριμένα, ο δείκτης τιμών καταστημάτων υπερέβη το 2025 κατά 10,7% το επίπεδο του 2010, με την Αθήνα να καταγράφει ακόμη υψηλότερη αύξηση, επιπέδου 17,7%, ενώ η Θεσσαλονίκη και η υπόλοιπη Ελλάδα κινήθηκαν χαμηλότερα, με αυξήσεις 5,3% και 0,8%, αντίστοιχα.
Οικοδομική δραστηριότητα και προσδοκίες αγοράς
Η οικοδομική δραστηριότητα στα επαγγελματικά ακίνητα, τόσο σε όρους αριθμού νέων αδειών όσο και όγκου (κυβικά μέτρα), κινείται γενικά ανοδικά την τελευταία πενταετία, με σημαντική αύξηση να καταγράφεται, πέραν των γραφείων και των εμπορικών καταστημάτων, και στα βιομηχανικά ακίνητα. Συγκεκριμένα, οι νέες οικοδομικές άδειες για γραφεία ήταν σχεδόν τριπλάσιες πέρυσι σε σύγκριση με το 2019, παρουσιάζοντας αύξηση 38% το 2025. Σε όρους όγκου, ωστόσο, καταγράφηκε μείωση, γεγονός που υποδηλώνει ότι οι νέες άδειες αφορούσαν μικρότερα έργα σε σύγκριση με το 2024. Η εξέλιξη αυτή αποδίδεται εν μέρει και σε αποτελέσματα βάσης, καθώς το 2024 η άνοδος είχε ξεπεράσει το 100%.
Ένας ακόμη παράγοντας που ενδεχομένως συμβάλλει στη θετική πορεία της οικοδομικής δραστηριότητας των γραφείων, είναι η σταδιακή υποχώρηση της εξ αποστάσεως εργασίας. Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, το ποσοστό των εργαζομένων σε καθεστώς τηλεργασίας αυξήθηκε από 5,2% το 2019 σε 14,8% το 2021. Ωστόσο, έως το 2025 το ποσοστό αυτό μειώθηκε στο 6,8%, εξέλιξη που συνδέεται με τη σταδιακή επιστροφή των εργαζομένων στους φυσικούς χώρους εργασίας. Σε ό,τι αφορά τα εμπορικά καταστήματα, οι νέες οικοδομικές άδειες μειώθηκαν το 2020 λόγω της πανδημίας, αλλά ανέκαμψαν την επόμενη χρονιά, ξεπερνώντας τις 700. Επανήλθαν σταδιακά σε αυτό το επίπεδο την τελευταία διετία, με την ετήσια αύξηση το 2025 να διαμορφώνεται στο 10%, ενώ η άνοδος σε όρους όγκου ανήλθε στο 41%.
Από τις υπόλοιπες κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων ξεχωρίζουν τα βιομηχανικά κτίρια, με τον όγκο των νέων οικοδομικών αδειών να έχει σχεδόν διπλασιαστεί το 2025 σε σύγκριση με τα προ πανδημίας επίπεδα. Επιπρόσθετα, στον ξενοδοχειακό τομέα η οικοδομική δραστηριότητα παραμένει σταθερά ισχυρή τα τελευταία χρόνια, σε σχέση με την περίοδο της οικονομικής κρίσης.
Τους πρώτους δύο μήνες του 2026, η ανάπτυξη των επαγγελματικών ακινήτων ενισχύθηκε περαιτέρω, καθώς οι νέες οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν συνολικά κατά 25% σε αριθμό και κατά 84% σε όγκο. Αξιοσημείωτη ήταν η άνοδος στα εμπορικά καταστήματα, στα εκπαιδευτικά κτίρια και στα ενοικιαζόμενα καταλύματα, ενώ οι νέες οικοδομικές άδειες γραφείων μειώθηκαν σε αριθμό αλλά αυξήθηκαν σε όγκο. Σύμφωνα με τη μηνιαία έρευνα της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών στα οικοδομικά έργα ακολουθεί ανοδική τροχιά από το 2019, η οποία επιταχύνθηκε τους πρώτους πέντε μήνες του 2026.
Ειδικά για τα γραφεία και τα καταστήματα, βάσει έρευνας της Τράπεζας της Ελλάδος, οι προσδοκίες των συμμετεχόντων για τους επόμενους έξι μήνες διαμορφώνονται ουδέτερες, ενώ θετική δυναμική παρουσιάζουν οι επαγγελματικές αποθήκες υψηλών προδιαγραφών και τα ξενοδοχεία.
Στην ίδια έρευνα αναφέρεται ότι μεταξύ των βασικών πηγών αβεβαιότητας συγκαταλέγονται οι γεωπολιτικές εντάσεις και το αυξημένο κόστος κατασκευής και ενέργειας. Το τελευταίο αντανακλάται και στο ισοζύγιο της έρευνας της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για τις επιχειρηματικές προσδοκίες, σχετικά με την εξέλιξη των τιμών στα οικοδομικά έργα το επόμενο τρίμηνο. Ο κινητός μέσος όρος του εν λόγω ισοζυγίου απαντήσεων διπλασιάστηκε τον Μάιο σε σύγκριση με τον Ιανουάριο, προσεγγίζοντας τα υψηλά επίπεδα που είχαν καταγραφεί στις αρχές του 2024.
Επενδύσεις και αποδόσεις επαγγελματικών ακινήτων
Η Έρευνα Επαγγελματικών Ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος για το Β' εξάμηνο του 2025 (Απρίλιος 2026) δείχνει ότι, από επενδυτικής πλευράς, το ενδιαφέρον για την αγορά επαγγελματικών ακινήτων παρέμεινε ισχυρό, με ιδιαίτερη έμφαση στις αποθήκες και τους βιομηχανικούς χώρους, καθώς και στα ξενοδοχεία. Παράλληλα, τα γραφεία και τα καταστήματα διατήρησαν σημαντικό ρόλο στο επενδυτικό χαρτοφυλάκιο, με μερίδια 17% και 9%, αντίστοιχα. Επιπρόσθετα, οι μέσες εκτιμώμενες αποδόσεις των γραφείων στην κεντρική επιχειρηματική ζώνη της Αθήνας, κυμαίνονταν μεταξύ 6% και 6,8% το 2025, ενώ τα ποσοστά των κενών χώρων στις συγκεκριμένες περιοχές διαμορφώνονταν από 5% έως 9%. Σημειώνεται ότι οι αποδόσεις των γραφείων παρουσιάζουν διαφοροποίηση, αντανακλώντας τα ποιοτικά χαρακτηριστικά και τις τεχνικές προδιαγραφές των ακινήτων, όπως η ενεργειακή αναβάθμιση, η ανακαίνιση και οι σύγχρονες εγκαταστάσεις.
Παρόμοια εικόνα παρατηρείται, τόσο στις αποδόσεις, όσο και στα εκτιμώμενα ποσοστά κενότητας των καταστημάτων που βρίσκονται στους κύριους εμπορικούς δρόμους της Αθήνας. Στις επαγγελματικές αποθήκες, αν και οι αποδόσεις ακολουθούν πτωτική πορεία την τελευταία πενταετία - από 9,4% κατά μέσο όρο το δεύτερο εξάμηνο του 2019 σε 8% το 2025 - εξακολουθούν να κινούνται σε υψηλότερα επίπεδα σε σύγκριση με τα γραφεία και τα καταστήματα.
Σύμφωνα με τους συμμετέχοντες στην ίδια έρευνα, ιδιαίτερο επενδυτικό ενδιαφέρον παρουσιάζουν, η αξιοποίηση περιοχών πρώην βιομηχανικής χρήσης, τα έργα αστικής ανάπλασης, καθώς και οι εξειδικευμένες κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων που προσφέρουν υψηλές αποδόσεις.
Οικόπεδα στο Λεκανοπέδιο Αττικής: Η άνοδος συνεχίζεται με ηπιότερους ρυθμούς
Σύμφωνα με το GEOAXIS Παρατηρητήριο Οικοπέδων στην Αττική (Q1 2026) της εταιρείας GEOAXIS Property & Valuation Services, διατηρείται το θετικό πρόσημο στην αγορά οικοπέδων και το 2026, καθώς και στις πέντε περιοχές της έρευνας καταγράφεται για έβδομη συνεχόμενη χρονιά αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης. Η μέση άνοδος διαμορφώθηκε στο 4,21% σε σχέση με το 2025 και στο 10,05% σε σχέση με το 2024, επιβεβαιώνοντας τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς. Ωστόσο, σε σύγκριση με τα δύο προηγούμενα χρόνια, καταγράφεται επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου, γεγονός που ενδεχομένως υποδηλώνει ότι η αγορά πλησιάζει στο υψηλότερο σημείο του ανοδικού κύκλου.
Σε ορίζοντα δεκαετίας, οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο επίπεδο που έχει καταγραφεί, παρουσιάζοντας μέση αύξηση 48,08%. Η έρευνα εκτιμά ότι η άνοδος των αξιών θα συνεχιστεί και τους επόμενους δώδεκα μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση. Όπως επισημαίνεται, δεν υπάρχουν ενδείξεις δημιουργίας «φούσκας», καθώς η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων κατοικιών εξακολουθεί να στηρίζει τη ζήτηση για γη και, κατ' επέκταση, την οικοδομική δραστηριότητα.
Μεταξύ των βασικών παραγόντων που θα επηρεάσουν την αγορά το επόμενο διάστημα, περιλαμβάνονται η αύξηση του κόστους κατασκευής, που σύμφωνα με την έρευνα προσεγγίζει το 10% τους τελευταίους μήνες λόγω των γεωπολιτικών εξελίξεων και του κλεισίματος των Στενών του Ορμούζ, ο πιθανός επαναπροσδιορισμός των ποσοστών αντιπαροχής, καθώς και ο χρόνος επανάκαμψης των αξιών οικοπέδων στα Βόρεια Προάστια.
Παράλληλα, σημειώνεται ότι ο περιορισμός των ευεργετημάτων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) δεν ευνοεί τους εργολάβους και τους τελικούς χρήστες, αν και, σύμφωνα με τη GEOAXIS, συμβάλλει στην επαναφορά μεγαλύτερης ισορροπίας στην αλυσίδα της οικοδομικής δραστηριότητας.
Μεταξύ του δεύτερου τριμήνου του 2025 και του δεύτερου τριμήνου του 2026, οι διάμεσες ζητούμενες τιμές πώλησης οικοπέδων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 4,21% στις πέντε αγορές που παρακολουθεί η έρευνα. Η μεγαλύτερη αύξηση, 5,07%, καταγράφηκε στο Παλαιό Φάληρο, όπου η διάμεση πιθανή τιμή πώλησης διαμορφώθηκε στα 1.703 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, έναντι 1.621 ευρώ το προηγούμενο έτος. Ακολουθούν οι Αμπελόκηποι, όπου τα οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 3,6 κατέγραψαν αύξηση 4,68%, με τη διάμεση τιμή να ανέρχεται στα 2.727 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, από 2.605 ευρώ ένα χρόνο νωρίτερα. Στον Χολαργό, η αύξηση διαμορφώθηκε στο 4,17%, με τις διάμεσες τιμές να φθάνουν τα 1.350 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στο Μαρούσι οι τιμές αυξήθηκαν κατά 3,96%, στα 972 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Τέλος, στο Περιστέρι καταγράφηκε αύξηση 3,21%, με τη διάμεση τιμή να ανέρχεται στα 998 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (αυτές είναι οι περιοχές που εξετάζονται στην έρευνα).
Η έρευνα διευκρινίζει ότι όλες οι τιμές αφορούν απολύτως τυπικά οικόπεδα και αποτελούν διάμεσες αξίες. Οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, όπως προνομιακή θέση, μεγάλη προβολή, θέα ή ειδικά πολεοδομικά χαρακτηριστικά, μπορούν να εμφανίζουν αξίες έως και 25% υψηλότερες. Όσον αφορά τις επιφάνειες των οικοπέδων που διατίθενται προς πώληση, οι μικρότερες διάμεσες επιφάνειες καταγράφονται στους Αμπελοκήπους (213 τ.μ.) και στο Περιστέρι (217 τ.μ.), ενώ μεγαλύτερα οικόπεδα εντοπίζονται στο Παλαιό Φάληρο (465 τ.μ.), στο Μαρούσι (462 τ.μ.) και στον Χολαργό (280 τ.μ.). Η έρευνα επισημαίνει ακόμη, ότι τα αδόμητα οικόπεδα επιφάνειας ενός στρέμματος και άνω είναι πλέον εξαιρετικά δυσεύρετα, ενώ στις περισσότερες περιπτώσεις συνοδεύονται από παλαιές κατοικίες ή άλλες κατασκευές.
Επιπλέον, υπογραμμίζεται ότι:
* σε βάθος δεκαετίας οι αξίες των οικοπέδων έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο 48,08%,
* οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας έχουν παγώσει αρκετές συμφωνίες αντιπαροχής που είχαν ήδη δρομολογηθεί,
* η αγορά αναμένει συμπίεση έως και 5% στα μελλοντικά ποσοστά αντιπαροχής, εφόσον δεν επανέλθει το σύστημα των bonus.
Οι δύο έρευνες καταδεικνύουν ότι η ελληνική αγορά ακινήτων εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από ισχυρή επενδυτική δραστηριότητα και ανθεκτικότητα, παρά το πιο σύνθετο διεθνές οικονομικό περιβάλλον. Η ζήτηση για σύγχρονους επαγγελματικούς χώρους, η συνεχιζόμενη άνοδος των αξιών γης και η ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας, επιβεβαιώνουν ότι ο κλάδος εξακολουθεί να αποτελεί έναν από τους βασικούς πυλώνες της οικονομίας. Την ίδια στιγμή, το αυξημένο κόστος κατασκευής, οι γεωπολιτικές εξελίξεις και οι μεταβολές στο θεσμικό πλαίσιο, αναμένεται να διαμορφώσουν τις ισορροπίες της αγοράς το επόμενο διάστημα, επηρεάζοντας τόσο τις επενδυτικές αποφάσεις όσο και τον ρυθμό ανάπτυξης του κλάδου.
