Επιτακτική κρίνει η Τράπεζα της Ελλάδος τη λήψη πρόσθετων μέτρων για την διευκόλυνση της απόκτησης στέγης και την ενίσχυση της προσφοράς προσιτής κατοικίας ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα και ενώ το στεγαστικό εξελίσσεται σε τεράστιιο κοινωνικό ζήτημα.
Η Έκθεση Νομισματικής Πολιτικής της Τράπεζας της Ελλάδος προειδοποιει για τον κίνδυνο, σημειώνοντας χαρακτηριστικά ότι η σημαντική και συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών των ακινήτων, η οποία οδηγεί και σε άνοδο των ενοικίων, αποτελεί μια σημαντική πρόκληση για το μέσο νοικοκυριό, καθώς καθιστά απαγορευτική την απόκτηση κατοικίας και αυξάνει σημαντικά το κόστος στέγασης, ειδικά για τα νέα ζευγάρια. Αυτό επιτείνει την κοινωνική ανισότητα, ενώ έχει αρνητικές προεκτάσεις και στον οικογενειακό προγραμματισμό, δυνητικά επηρεάζοντας δυσμενώς και το ποσοστό γεννήσεων.
Υπογραμμίζεται επίσης η δυσαναλογία μεταξύ του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών και των υψηλών επιπέδων των τιμών, που τροφοδοτεί η ζήτηση από το εξωτερικό και το αυξημένο κόστος κατασκευής και δανεισμού.
Για την επίλυση του προβλήματος στην Έκθεση επισημαίνεται χαρακτηριστικά ότι οι πρόσφατες παρεμβάσεις με στόχο τον περιορισμό της επενδυτικής ζήτησης για οικιστικά ακίνητα σε περιοχές πρώτης κατοικίας (βραχυχρόνιες μισθώσεις, Golden Visa) εκτιμάται ότι κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά κρίνεται αναγκαία η περαιτέρω λήψη μέτρων για τη διευκόλυνση και ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας προσιτής αξίας.
Ανοδική πορεία των τιμών
Η Τράπεζα της Ελλάδος εκτιμά ότι η ανοδική πορεία των τιμών θα συνεχιστεί με κινητήριες δυνάμεις τον τουρισμό, τη βελτίωση των υποδομών και τη σταδιακή ανανέωση του κτιριακού αποθέματος σημειώνοντας ωστόσο ότι εστίες αβεβαιότητας αποτελούν η ευρύτερη γεωπολιτική αστάθεια, ο αυξημένος πληθωρισμός και το υψηλό κόστος κατασκευής, σε συνδυασμό με την επιδείνωση της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών και τον περιορισμένο τραπεζικό δανεισμό.
Επίσης, οι συνεχείς μεταβολές στη νομοθεσία και τη φορολογία εκτιμάται ότι επηρεάζουν αρνητικά την επενδυτική και κατασκευαστική δραστηριότητα, σε μια περίοδο κατά την οποία η ζήτηση δεν καλύπτεται από την προσφορά και οι αξίες, ειδικά της κατοικίας, αυξάνονται με ρυθμούς σημαντικά υψηλότερους από ό,τι το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών. Μάλιστα όπως αναφέρεται στην έκθεση οι τιμές των κατοικιών είναι μόλις 4,1% χαμηλότερες από το ιστορικό υψηλό που είχε καταγραφεί πριν από τη δημοσιονομική κρίση, (τρίτο τρίμηνο του 2008), ενώ σε σχέση με την κατώτατη τιμή που καταγράφηκε το τρίτο τρίμηνο του 2017 οι τιμές είναι αυξημένες κατά 66,4%.
Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, συνεχίστηκε η ανοδική τάση των τιμών και κατά τη διάρκεια του πρώτου τρίμηνου του 2024 με υψηλούς ετήσιους ρυθμούς αύξησης καθώς οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων ήταν αυξημένες σε ετήσια βάση κατά 10,4%, ενώ για το σύνολο του 2023, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν σημαντικά, με μέσο ετήσιο ρυθμό 13,8%. Από την ανάλυση των στοιχείων κατά παλαιότητα, το πρώτο τρίμηνο του 2024 καταγράφεται ελαφρώς υψηλότερος ρυθμός αύξησης στα νέα διαμερίσματα (ηλικίας έως 5 ετών) κατά 10,8% σε σχέση με αυτόν των παλαιών διαμερισμάτων (10,1%), ενώ με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία για το 2023 εντονότερος ρυθμός αύξησης καταγράφηκε στα παλαιά διαμερίσματα έναντι των νέων (14,5% και 12,7% αντίστοιχα).
Κατά γεωγραφική περιοχή, το πρώτο τρίμηνο του 2024 η περιοχή της Θεσσαλονίκης και, ως σύνολο, οι λοιπές περιοχές της χώρας καταγράφουν εντονότερους ετήσιους ρυθμούς αύξησης από το μέσο ετήσιο ρυθμό για το σύνολο της Ελλάδος (12,2% και 12,1% αντίστοιχα), ενώ οι άλλες μεγάλες πόλεις κατέγραψαν μέσο ετήσιο ρυθμό οριακά στα ίδια επίπεδα με το σύνολο της χώρας (10,3%). Ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων στην περιοχή της Αθήνας κατέγραψε αισθητά χαμηλότερο ετήσιο ρυθμό αύξησης από το μέσο ετήσιο ρυθμό πανελλαδικά (9,4%), αλλά το επίπεδό του ξεπέρασε το ιστορικό υψηλό του β΄ τριμήνου του 2008.
Αύξηση 4,6% σε ξένες επενδύσεις το α΄τριμηνο
H δυναμική της αγοράς οικιστικών ακινήτων κατά το 2023 και τους πρώτους μήνες του 2024 αποτυπώνεται τόσο στα στοιχεία της Golden Visa όσο και σε άλλους συναφείς δείκτες. Ειδικότερα, το α΄ τρίμηνο του 2024 οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στην Ελλάδα (στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος) για την αγορά ακινήτων κατέγραψαν θετικό ετήσιο ρυθμό μεταβολής (4,6%) και ανήλθαν σε 520 εκατ. ευρώ, έναντι 497 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2023. Η οικοδομική δραστηριότητα σε κατοικίες συνέχισε σε επίπεδο χώρας να ενισχύεται σημαντικά την περίοδο Ιανουαρίου-Φεβρουαρίου 2024, καταγράφοντας σε όρους δομήσιμου όγκου ετήσια αύξηση 47,3% και σε όρους αριθμού αδειών 60,9%, ενώ στην περιοχή της Αττικής οι αντίστοιχες αυξήσεις ήταν πιο συγκρατημένες (6,5% και 18,9%). Στον αντίποδα, οι επενδύσεις σε κατοικίες (εποχικώς διορθωμένα στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ σε σταθερές τιμές) μειώθηκαν σε ετήσια βάση κατά 14,0% το α΄ τρίμηνο του 2024 και παραμένουν σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ. Το συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων αυξήθηκε την περίοδο Ιανουαρίου-Απριλίου 2024, κατά 38,9% σε ετήσια βάση, έναντι μείωσης κατά 7,2% την αντίστοιχη περίοδο του 2023, αν και συνεχίζει να βρίσκεται σε χαμηλά επίπεδα. Επίσης η αύξηση των επιτοκίων συνετέλεσε στη μείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων επί σχεδόν δύο έτη, σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων. Ωστόσο κατά τη διάρκεια του α΄ τριμήνου του 2024 η ζήτηση στεγαστικών δανείων δεν μεταβλήθηκε σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο και αναμένεται, σύμφωνα με την ίδια έρευνα, να παραμείνει αμετάβλητη και κατά το επόμενο τρίμηνο.
Τα επαγγελματικά ακίνητα
Το 2023 και τους δύο πρώτους μήνες του 2024 η οικοδομική δραστηριότητα για ακίνητα επαγγελματικής χρήσης κατέγραψε θετικούς ρυθμούς μεταβολής.Οι επιμέρους κατηγορίες ακινήτων παρουσίασαν διαφορετικές ταχύτητες, αλλά και μικτές τάσεις, με τον αριθμό των νέων αδειών γραφείων και καταστημάτων την περίοδο Ιανουαρίου-Φεβρουαρίου 2024 να αυξάνεται κατά 6,5% και 68,3% σε ετήσια βάση αντίστοιχα, ενώ των ξενοδοχείων να μειώνεται κατά 13,0%. Σε όρους δομήσιμου όγκου, κατά την ίδια περίοδο, και οι τρεις κατηγορίες κατέγραψαν ιδιαίτερα υψηλές ετήσιες αυξήσεις, γεγονός που υποδηλώνει την αδειοδότηση έργων μεγαλύτερης επιφάνειας και εμβέλειας σε σχέση με την προηγούμενη περίοδο. Με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνει η Τράπεζα της Ελλάδος στο πλαίσιο της Έρευνας Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων, 5 στη διάρκεια του δεύτερου εξαμήνου του 2023 οι ελάχιστες αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στα εμπορικότερα σημεία της Αθήνας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,5% και 6,7%, ενώ οι ελάχιστες αποδόσεις καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών κυμάνθηκαν μεταξύ 5,2% και 6,1%. Οι αντίστοιχες αποδόσεις στη Θεσσαλονίκη εκτιμώνται μεταξύ 6,5% και 7,4% για τα γραφεία και 5,6% και 6,5% για τα καταστήματα. Για την επόμενη διετία, ιδιαίτερα θετικές προσδοκίες διατυπώνονται από τα στελέχη της αγοράς για τη διαμετακόμιση, τις επαγγελματικές αποθήκες κοντά στον αστικό ιστό της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, αλλά και για την επενδυτική κατοικία ειδικής χρήσης, όπως η φοιτητική και η οργανωμένη κατοικία για ηλικιωμένους. Παράλληλα, θετικές παραμένουν οι προσδοκίες για τα ξενοδοχεία και τη φιλοξενία υψηλών προδιαγραφών, τα γραφεία βιοκλιματικών χαρακτηριστικών, αλλά και τα κέντρα δεδομένων (data centres).
Η δυναμική της αγοράς οικιστικών ακινήτων
Η δυναμική της αγοράς οικιστικών ακινήτων κατά το 2023 και τους πρώτους μήνες του 2024 αποτυπώνεται τόσο στα στοιχεία της Golden Visa όσο και σε άλλους συναφείς δείκτες. Ειδικότερα, το πρώτο τρίμηνο του 2024 οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στην Ελλάδα για την αγορά ακινήτων κατέγραψαν θετικό ετήσιο ρυθμό μεταβολής (4,6%) και ανήλθαν σε 520 εκατ. ευρώ, έναντι 497 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2023.
