Η ραγδαία αύξηση των ενοικίων και εν γένει του κόστους στέγασης αποτελεί το "μείζον" θέμα συζήτησης και προβληματισμού, ιδιαίτερα είτε για όσους σκέφτονται να κάνουν το επόμενο βήμα στη ζωή τους δημιουργώντας οικογένεια και αναζητούν ένα ακίνητο με ένα επιπλέον δωμάτιο είτε για όσους έχει λήξει/ή λήγει το μισθωτήριο συμβόλαιο και αναμένουν να ενημερωθούν για τις νέες "απαιτήσεις" του ιδιοκτήτη.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας (ΕΣΥΕ), τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 5 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το 2005 και κατά 5,8 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το πρώτο τρίμηνο του 2006. Ενώ από το 2007 έως και το 2011 καταγράφηκε αύξηση των ενοικίων +15,20%, από το 2012 έως το 2017 καταγράφηκε μείωση που άγγιξε το -25,5%. Το 2018 επιστρέφουν με αύξηση +8,4%, το 2019 ο ρυθμός αύξησης των ενοικίων άγγιξε το +10% και το 2020 κυμάνθηκε από 5,8% έως 6,7%. Η ανοδική πορεία συνεχίστηκε και το 2021, από 3% έως 7%, το 2022 άγγιξε το +10%, ενώ τη φετινή χρονιά θα καταγραφεί μεσοσταθμική αύξηση της τάξεως του 6%-10%.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του Πανελλαδικού Δικτύου Μεσιτών E-Real Estates, η συσσωρευτική αύξηση των ενοικίων από το 2018 έως και σήμερα κυμαίνεται από 43,2% έως 52,1% και αφορά κατοικία κατάλληλη για οικογένεια. Υψηλότερες αυξήσεις καταγράφονται κυρίως σε μικρότερα ακίνητα κατάλληλα για φοιτητές. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης φοιτητικής κατοικίας αυξήθηκαν κατά 53% στην Αθήνα, δεύτερη ήταν η Πάτρα στη λίστα των αυξήσεων με 49,23% για το χρονικό διάστημα 2017-2022, ενώ τη φετινή χρονιά καταγράφηκε νέα αύξηση της τάξεως του 12%-16% κυρίως στις φοιτητικές περιοχές της Αττικής.
Οι λόγοι αύξησης των ενοικίων
1. Η υποαπόδοση των προηγούμενων χρόνων
Έναν βασικό λόγο της ραγδαίας αύξησης των ενοικίων αποτελεί η συσσώρευση πολλών ετών της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης.
2. Ο ρόλος των τραπεζών
Από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών (400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17 δισ. ευρώ, το 2021 άγγιξαν τα 900 εκατ. ευρώ και το 2022 τα 1,2 δισ. ευρώ ‒ στόχος για το 2023 είναι τα 1,5 δισ. ευρώ), με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή.
Παράλληλα, τα τραπεζικά ιδρύματα πλέον, για τη χορήγηση στεγαστικού δανείου, ζητούν το 25%-30% της αξίας του ακινήτου ως ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη, τη στιγμή που εν μέσω μνημονιακών χρόνων ελάχιστοι δανειολήπτες κατάφεραν να αποταμιεύσουν ποσά της τάξεως των 40.000-50.000 ευρώ (για αγορά ακινήτου αξίας 160.000 ευρώ).
3. Μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, οι επενδύσεις για την ανέγερση νέων κατοικιών στην Ελλάδα κατέγραψαν συνολική πτώση της τάξεως του 95% το διάστημα από το 2007 μέχρι το τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2016, ενώ η πτώση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας την περίοδο από το 2005 έως το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2016 άγγιξε το 93%. Είναι χαρακτηριστικό ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες, ως ποσοστό του ΑΕΠ, μειώθηκαν από το 10,8% το 2007 σε μόλις 0,8% το 2015.
Σχεδόν 15 φορές λιγότερες κατοικίες κατασκευάστηκαν το 2016 σε σύγκριση με το 2007, όταν η οικοδομική δραστηριότητα βρισκόταν στο απόγειό της. Το πρώτο οκτάμηνο του 2016 ολοκληρώθηκαν μόλις 4.853 νέες κατοικίες, όταν το αντίστοιχο διάστημα του 2007 είχαν κατασκευαστεί 71.936 κατοικίες, σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ. Τα παραπάνω στοιχεία καταδεικνύουν το μέγεθος της πτώσης της αγοράς κατοικίας κατά τη διάρκεια των μνημονιακών ετών.
4. Πλειστηριασμοί
Σύμφωνα με δημοσιεύματα για το έτος 2021, στους επισπεύδοντες τους πλειστηριασμούς, ήτοι τράπεζες και servicers, εξακολουθούν να καταλήγουν 7 στα 10 ακίνητα που βγαίνουν στο "σφυρί".
Η έναρξη των πλειστηριασμών ακόμα και για οφειλές κάτω των 30.000 ευρώ αποδεικνύει ότι έχουν "επιστρέψει" στην κανονικότητα του παρελθόντος, τη στιγμή που οι οικονομικές προκλήσεις επηρεάζουν άμεσα το κόστος διαβίωσης των συμπολιτών μας και δεν θυμίζουν σε τίποτα συνθήκες υγιούς οικονομίας.
Μόνο το πρώτο εξάμηνο του 2022 έγιναν πάνω από 17.500 πλειστηριασμοί κατοικιών. Εκπρόσωπος εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων σε συνέντευξή του ανέφερε ότι ένα ποσοστό 20%-25% του συνόλου των ακινήτων που έχουν στην κατοχή τους θα βγει σταδιακά προς πώληση τα επόμενα πέντε χρόνια.
Αν ένα ποσοστό της τάξης του 25%-30% των 700.000 ακινήτων οδηγηθεί σε ρευστοποίηση τα επόμενα χρόνια, δηλαδή περί τα 200.000 ακίνητα διατεθούν μέσω πλειστηριασμών, που θα αποτελέσουν βασικό εργαλείο για την επίτευξη των στόχων που προβλέπονται στα επιχειρησιακά σχέδια των funds και των εταιρειών διαχείρισης που έχουν αναλάβει την υλοποίησή τους, αντιλαμβανόμαστε όλοι μας την εν δυνάμει ραγδαία μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας τα επόμενα έτη. Τη στιγμή που το μεγαλύτερο μέρος των αγοραστών είναι είτε funds "συνεργασίας", είτε εγχώρια ή μη ιδιωτικά επενδυτικά σχήματα, είτε ιδιώτες μεγάλο μέρος των οποίων δεν στοχεύουν στην ιδιοκατοίκηση, αλλά στην εκμετάλλευση του ακινήτου.
5. Μείωση της ιδιοκατοίκησης
Η Ελλάδα μπορεί να βγήκε από τα Μνημόνια, αλλά, απ’ ό,τι φαίνεται, τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης επιστρέφουν σε ποσοστά χαμηλότερα και από τα μνημονιακά χρόνια. Το 2019 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ήταν 75,4%, το 2020 κυμάνθηκε στο 73,9%, το 2021 στο 73,3% και το 2022 στο 72,8%. Δηλαδή η ιδιοκατοίκηση στη χώρα μας μειώθηκε κατά 2,6 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2022.
Το 2022 είναι η πρώτη χρονιά που καταγράφουμε ποσοστό ιδιοκατοίκησης μικρότερο και από τα χρόνια των Μνημονίων. Τις δύσκολες χρονιές για την ελληνική οικονομία, και κατ’ επέκταση για το σύνολο των πολιτών, όπως το 2016, το 2017 και το 2018, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ήταν 73,9%, 73,3% και 73,9% αντίστοιχα. Στη χώρα μας δεν έχει καταγραφεί μικρότερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης από το 2005 έως και σήμερα.
Η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης κατά 2,6 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2022, σε απόλυτα νούμερα, αντιστοιχεί περίπου σε 102.695 κατοικίες (3.949.900 το στεγαστικό απόθεμα - Eurostat 2019).
6. Συσσωρευμένη ζήτηση / μικρή διαθεσιμότητα
Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 συμπολίτες μας / οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι από αυτούς προ οικονομικής κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου.
Άρα μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000-200.000 κατοικίες, ουδέποτε η κτηματαγορά διέθετε τόσο μεγάλο απόθεμα κατοικιών προς μίσθωση, και ιδιαίτερα μέσα σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα / η ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη.
Η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών προς μίσθωση και ταυτόχρονα οι όροι χορήγησης νέων στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά ιδρύματα (που πλέον ζητούν το 25%-30% ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη στην αγορά του ακινήτου), σε συνάρτηση με τους σημερινούς μισθούς και την αύξηση των εξόδων για τον οικογενειακό προϋπολογισμό με έμμεσους ή/και άμεσους φόρους μέσα στη δεκαετία, οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσον αφορά τις μισθώσεις.
7. Υποχώρηση της αγοραστικής δύναμης
Η υποχώρηση της αγοραστικής δύναμης περιορίζει τη ζήτηση για την αγορά κατοικίας. Σύμφωνα με νέα έρευνα, ο υψηλός πληθωρισμός και η ακρίβεια έχουν άμεσο αντίκτυπο στις καταναλωτικές συνήθειες τόσο των Ελλήνων όσο και διεθνώς. Η Ελλάδα βρίσκεται πολύ υψηλά στις χώρες που δηλώνουν μείωση της αγοραστικής δύναμης και υψηλά ποσοστά ανησυχίας.
Σύμφωνα με τη Eurostat, για την τριετία 2019-2022 έχουμε τη δεύτερη μικρότερη αύξηση μισθών πανευρωπαϊκά. Χειρότερη είναι η Μάλτα με -2,4% και μετά εμείς με +1,7% και η Ισπανία με 3,8%. Οι Έλληνες είχαν το πέμπτο χαμηλότερο διαθέσιμο εισόδημα (9.520 ευρώ) το 2022 στην Ευρωπαϊκή Ένωση, μετά τη Βουλγαρία, τη Σλοβακία, τη Ρουμανία και την Ουγγαρία, τη στιγμή που το 26,3% των Ελλήνων βρίσκεται στο όριο της φτώχειας και του κοινωνικού αποκλεισμού, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ.
8. Εργασιακή ανασφάλεια
Η εργασιακή ανασφάλεια, ιδιαίτερα στην ηλικιακή ομάδα 24-35 ετών, αποτελεί μείζονα ανασταλτικό παράγοντα. Οι παλαιότερες γενεές σε μεγάλο ποσοστό συνταξιοδοτούνταν από την αρχική/μόνιμη εργασία τους. Πλέον, τα δεδομένα στον εργασιακό τομέα έχουν αλλάξει κατά κόρον, όχι μόνο από θέμα μονιμότητας, αλλά και εισοδημάτων. Ο κανόνας των εισοδηματικών αυξήσεων του παρελθόντος με βάση τα χρόνια εργασίας έχει καταρριφθεί προ πολλού.
Επιπλέον, η εργασιακή ανασφάλεια και τα μικρά εισοδήματα έχουν παρατείνει την παραμονή στην οικογενειακή εστία για μεγάλο χρονικό διάστημα. Σύμφωνα με πρόσφατες έρευνες, το 71,9% των νέων της ηλικιακής ομάδας 18-34 ετών διαμένουν στο παιδικό δωμάτιο, λόγω της αδυναμίας να αντεπεξέλθουν οικονομικά μόνοι τους.
9. Βραχυχρόνιες μισθώσεις
Η ραγδαία αύξηση των ενοικίων συμπίπτει χρονικά με την έντονη "εμφάνιση" του κλάδου της οικονομίας διαμοιρασμού - βραχυχρόνιας μίσθωσης στη χώρα μας. Ο κλάδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης αδιαμφισβήτητα αποτελεί έναν βασικό λόγο της αύξησης των ζητούμενων μισθωμάτων, ιδιαίτερα στις περιοχές όπου καταγράφεται έντονη τουριστική δυναμική, επηρεάζοντας κυρίως τις ζητούμενες τιμές μίσθωσης ακινήτων κατάλληλων για φοιτητές και εργένηδες στις περιοχές όπου καταγράφεται έντονη δυναμική του κλάδου. Δεν μπορούμε να καταλογίσουμε στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης τον πρωταγωνιστικό ρόλο της αύξησης των ενοικίων σε ακίνητα κατάλληλα για οικογένειες ή/και σε περιοχές όπου δεν καταγράφεται τουριστική δυναμική.
10. Μη ύπαρξη ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής
Η Ελλάδα άργησε να εφαρμόσει ένα ολοκληρωμένο σχέδιο στεγαστικής πολιτικής, τη στιγμή που πολλές χώρες της Ευρώπης εφαρμόζουν διευρυμένες πολιτικές στέγασης, δημιουργώντας κοινωνικές κατοικίες εδώ και δεκαετίες, ενώ, λόγω των συνθηκών που διαμορφώθηκαν ιδιαίτερα από το 2018-2019, έχουν προβεί σε υιοθέτηση νέων μέτρων με στόχο την αναχαίτιση του κόστους στέγασης.
