Καθώς το κόστος στέγασης επιβαρύνει ολοένα περισσότερο τα ελληνικά νοικοκυριά και η διαθέσιμη προσφορά κατοικιών εξακολουθεί να μην επαρκεί, η κυβέρνηση εξετάζει νέα φορολογικά μέτρα με στόχο να δώσει ώθηση στην οικοδομική δραστηριότητα και να αυξήσει τον αριθμό των ακινήτων που διοχετεύονται στην αγορά.
Στο επίκεντρο του σχεδιασμού βρίσκονται δύο παρεμβάσεις στον ΦΠΑ. Η πρώτη αφορά την καθιέρωση μειωμένου συντελεστή για την κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών και αποτελεί μέρος της Εθνικής Στρατηγικής για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035. Η δεύτερη σχετίζεται με την προγραμματιζόμενη παράταση, και για το 2027, της αναστολής επιβολής του ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων. Στόχος είναι να παραμείνει ενεργό το επενδυτικό ενδιαφέρον και να διατηρηθεί η δυναμική της κατασκευαστικής αγοράς.
Μειωμένος ΦΠΑ για την προσιτή κατοικία
Στον τρίτο πυλώνα της Εθνικής Στρατηγικής για τη Στέγαση προβλέπεται η θέσπιση φορολογικού κινήτρου προς τις κατασκευαστικές επιχειρήσεις, ώστε να ενθαρρυνθεί η ανέγερση κατοικιών που θα διατίθενται μέσω μακροχρόνιων μισθώσεων με προσιτό ή κοινωνικό ενοίκιο.
Η συγκεκριμένη πρόταση βασίζεται στην Οδηγία (ΕΕ) 2022/542 για τον ΦΠΑ, η οποία διευρύνει την ευελιξία που διαθέτουν τα κράτη-μέλη ως προς τον καθορισμό των μειωμένων συντελεστών. Μεταξύ των υπηρεσιών που μπορούν να υπαχθούν σε μειωμένο συντελεστή περιλαμβάνεται πλέον και η παροχή και κατασκευή κατοικιών στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής, όπως αυτή καθορίζεται από κάθε κράτος-μέλος.
Η συγκεκριμένη φορολογική παρέμβαση αναμένεται να λειτουργήσει συμπληρωματικά προς τα ήδη υφιστάμενα προγράμματα για την ανάπτυξη προσιτής και κοινωνικής κατοικίας, όπως η κοινωνική αντιπαροχή και η δημιουργία κοινωνικών κατοικιών σε ανενεργά στρατόπεδα.
Παράλληλα, εξετάζεται το ενδεχόμενο ο μειωμένος ΦΠΑ να συνδυαστεί με μείωση του ΕΝΦΙΑ ή ακόμη και πλήρη απαλλαγή από αυτόν. Μια τέτοια προσέγγιση θα μπορούσε να καταστήσει περισσότερο ελκυστική την ανάπτυξη κατοικιών προσιτού κόστους τόσο για ιδιώτες όσο και για θεσμικούς επενδυτές.
Τι δείχνουν τα παραδείγματα της Πορτογαλίας και της Γαλλίας
Στο πλαίσιο της νέας στεγαστικής στρατηγικής εξετάζονται πρακτικές που έχουν ήδη εφαρμοστεί σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, με την Πορτογαλία και τη Γαλλία να αποτελούν χαρακτηριστικά παραδείγματα.
Στην Πορτογαλία προβλέπεται μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 6% για την κατασκευή και ανακαίνιση ακινήτων που προορίζονται για μακροχρόνια μίσθωση, υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο πωλείται για ιδιοκατοίκηση ή διατίθεται για προσιτή μίσθωση κατοικίας. Το μηνιαίο μίσθωμα δεν επιτρέπεται να ξεπερνά τα 2.300 ευρώ. Επιπλέον, η μίσθωση πρέπει να ξεκινά μέσα σε διάστημα 24 μηνών και να διατηρείται για τουλάχιστον 36 μήνες, σε χρονικό ορίζοντα πέντε ετών.
Στη Γαλλία, αντίστοιχα, εφαρμόζεται μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 10% για την κατασκευή κατοικιών από ιδιωτικές κατασκευαστικές εταιρείες σε περιοχές που χαρακτηρίζονται από έντονη στεγαστική πίεση. Οι κατοικίες προορίζονται για ενοικίαση σε δικαιούχους μεσαίων εισοδημάτων, με το ύψος του ενοικίου να διατηρείται σε προσιτά επίπεδα. Το συγκεκριμένο μέτρο συνδυάζεται και με πρόσθετα φορολογικά κίνητρα, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται η απαλλαγή από τον αντίστοιχο γαλλικό φόρο ακίνητης περιουσίας.
Παραμένει σε αναστολή ο ΦΠΑ στα νεόδμητα
Εφόσον η αναστολή του ΦΠΑ παραταθεί και το 2027, οι μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων θα εξακολουθήσουν να πραγματοποιούνται χωρίς την επιβάρυνση του ΦΠΑ 24% και οι αγοραστές θα συνεχίσουν να καταβάλλουν μόνο φόρο μεταβίβασης 3%.
Οι παράγοντες της αγοράς ακινήτων θεωρούν την αναστολή του ΦΠΑ 24% ένα από τα βασικά μέτρα για την τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας, καθώς η επίδρασή της στο τελικό κόστος αγοράς είναι ιδιαίτερα σημαντική.
Ενδεικτικά, ένα διαμέρισμα αξίας 200.000 ευρώ, εφόσον επιβαρυνόταν με ΦΠΑ 24%, θα έφτανε σε τελική αξία τα 248.000 ευρώ. Με το ισχύον καθεστώς, αντίθετα, ο αγοραστής καταβάλλει 206.000 ευρώ, καθώς επιβαρύνεται με φόρο μεταβίβασης 3%. Η διαφορά ανέρχεται έτσι σε 42.000 ευρώ.
Από το 2006 η επιβολή ΦΠΑ στα νεόδμητα
Ο ΦΠΑ στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων επιβλήθηκε για πρώτη φορά το 2006, με εξαίρεση την πρώτη κατοικία. Ο αρχικός συντελεστής είχε διαμορφωθεί στο 19%, για να αυξηθεί στη συνέχεια στο 24% κατά την περίοδο των Μνημονίων.
Ο φόρος παρέμεινε σε ισχύ για 13 χρόνια, προκαλώντας σημαντικές στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων. Η εφαρμογή του ανεστάλη τελικά από την 1η Ιανουαρίου 2020, με βασικό στόχο την ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας.
Από τότε, η αναστολή του ΦΠΑ ανανεώνεται διαδοχικά. Η τελευταία παράταση προβλέπει ότι το μέτρο θα παραμείνει σε ισχύ έως το τέλος του 2026, ενώ πλέον εξετάζεται η επέκτασή του και για το 2027, ώστε να συνεχιστεί η στήριξη της οικοδομής και να διατηρηθεί η δυναμική στην αγορά των νεόδμητων ακινήτων.
