Σε μια νέα, πιο ώριμη και απαιτητική φάση εισέρχεται η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα και την Ευρώπη. Το 2025 σηματοδότησε μια χρονιά σταθεροποίησης, με την εκρηκτική ανάπτυξη της μεταπανδημικής περιόδου να δίνει τη θέση της σε πιο μετρημένους ρυθμούς, καθώς η προσφορά επιβραδύνεται υπό το βάρος αυστηρότερων ρυθμιστικών πλαισίων και η ζήτηση παραμένει ισχυρή, αλλά χωρίς τις υπερβολές των προηγούμενων ετών.
Η εικόνα αυτή, σύμφωνα με τα δεδομένα της εξειδικευμένης εταιρείας αναλύσεων Airdna, αναμένεται να συνεχιστεί και το 2026, καθιστώντας τη χρονιά καλή μεν, αλλά σαφώς πιο απαιτητική ως προς την επιχειρησιακή αποδοτικότητα των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Ελλάδα: Ανθεκτικά μεγέθη, πίεση στις τιμές
Ειδικά για την Ελλάδα, τα θεμελιώδη μεγέθη της αγοράς παρέμειναν ανθεκτικά το 2025, παρά την κάμψη που καταγράφηκε τον Δεκέμβριο. Σε ετήσια βάση, η ζήτηση αυξήθηκε κατά 3%, ξεπερνώντας την αύξηση της προσφοράς, η οποία περιορίστηκε στο 2%. Η μέση πληρότητα υποχώρησε οριακά κατά 1%, στο 60,7%, όχι λόγω εξασθένησης του ενδιαφέροντος των επισκεπτών, αλλά επειδή τα ακίνητα ήταν διαθέσιμα για περισσότερες νύχτες μέσα στη χρονιά.
Στο μέτωπο των τιμών, η χώρα ακολούθησε τη γενικότερη ευρωπαϊκή τάση. Η μέση ημερήσια τιμή (ADR) μειώθηκε κατά 3% σε σύγκριση με το 2024 και διαμορφώθηκε στα 139 ευρώ, έναντι 143 ευρώ την προηγούμενη χρονιά. Ωστόσο, η αύξηση της ζήτησης λειτούργησε αντισταθμιστικά, διατηρώντας τα συνολικά ετήσια έσοδα σε γενικές γραμμές σταθερά.
Ο «αδύναμος» Δεκέμβριος και η εποχικότητα
Η συνολική εικόνα δεν αναιρείται από την πτώση που σημειώθηκε τον τελευταίο μήνα του έτους. Τον Δεκέμβριο του 2025, οι διαθέσιμες καταχωρίσεις μειώθηκαν κατά 6% σε ετήσια βάση, ενώ η ζήτηση υποχώρησε κατά 7%, αντανακλώντας τη συνήθη εποχική επιβράδυνση. Η πληρότητα περιορίστηκε από 57,9% σε 54,7%, ενώ η μέση ημερήσια τιμή μειώθηκε κατά 3%, στα 86 ευρώ. Το αποτέλεσμα ήταν πτώση των μηνιαίων εσόδων κατά 10%.
Ευρώπη: Λιγότερη προσφορά, πιο σταθερή ζήτηση
Παρόμοια εικόνα καταγράφεται και σε ευρωπαϊκό επίπεδο. Το 2025, η προσφορά αυξήθηκε μόλις κατά 3,5%, έναντι εντυπωσιακής αύξησης 18,1% το 2024, ενώ η ζήτηση συνέχισε την ανοδική της πορεία με ρυθμό 4,4%. Η εξέλιξη αυτή οδήγησε σε αύξηση της πληρότητας κατά 0,7%.
Κατά μέσο όρο, οι διαθέσιμες καταχωρίσεις έφτασαν τα 3,65 εκατ., ενώ η ζήτηση ανήλθε σε 470 εκατ. διανυκτερεύσεις. Η μέση ημερήσια τιμή διαμορφώθηκε στα 130 ευρώ και η μέση πληρότητα άγγιξε το 59%, με το έσοδο ανά διαθέσιμο κατάλυμα (RevPAR) να ανέρχεται στα 76 ευρώ. Παρ’ όλα αυτά, η μέση ημερήσια τιμή (ADR) υποχώρησε σε πανευρωπαϊκό επίπεδο κατά 1,1%, συμπαρασύροντας τα έσοδα ανά διαθέσιμο κατάλυμα (RevPAR) κατά 0,4%, παρά τη βελτίωση της πληρότητας.
Την ίδια στιγμή, ο Δείκτης Επαναλαμβανόμενων Μισθώσεων (Repeat Rent Index – RRI), που αποτυπώνει τις μεταβολές τιμών μεταξύ υφιστάμενων παρόχων και εξαιρεί την επίδραση νέων καταχωρίσεων, σκιαγραφεί μια πιο θετική εικόνα για τους καθιερωμένους διαχειριστές. Ο δείκτης κινήθηκε ανοδικά στους 10 από τους 12 μήνες του έτους, με μέση αύξηση περίπου 3%.
Λιγότερες νέες καταχωρίσεις – τέλος εποχής για την «έκρηξη»
Το τέλος της εκρηκτικής ανάπτυξης επιβεβαιώνεται και από τον αριθμό των νέων καταχωρίσεων, οι οποίες το 2025 μειώθηκαν κατά 9,9% σε σχέση με το 2024 και κατά 12% σε σύγκριση με το προπανδημικό 2019. Ως ισχυρότερος μήνας της χρονιάς αναδείχθηκε ο Απρίλιος, ενισχυμένος και από το Πάσχα, με αύξηση 19%. Αντίθετα, το δεύτερο εξάμηνο – στο οποίο εντάσσεται και η υψηλή σεζόν – εμφάνισε αισθητή επιβράδυνση, με την ετήσια αύξηση από τον Αύγουστο και μετά να παραμένει κάτω από 1%, ενώ ο Νοέμβριος και ο Δεκέμβριος κατέγραψαν μειώσεις της τάξης του -3% και -1,1% αντίστοιχα.
Οι ρυθμιστικοί περιορισμοί αλλάζουν τον χάρτη
Σύμφωνα με την Airdna, καθώς οι ρυθμιστικοί περιορισμοί αυστηροποιούνται σε ολόκληρη την Ευρώπη, τα ακίνητα υψηλότερων τιμών τείνουν να αποχωρούν από τις πλατφόρμες, εξέλιξη που ενδέχεται να μεταβάλει περαιτέρω το μείγμα της αγοράς.
Στην Ελλάδα, το πλαίσιο γίνεται ακόμη πιο αυστηρό το 2026, με επέκταση των περιορισμών σε νέες ζώνες και με δέσμευση για εντατικοποίηση των ελέγχων. Στην Αθήνα διατηρείται το καθεστώς που ισχύει από το 2025, με αναστολή έκδοσης νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης στα 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικά Διαμερίσματα. Στις περιοχές αυτές δεν εκδίδονται νέοι Αριθμοί Μητρώου Ακινήτου, ανεξάρτητα από την κατάσταση του ακινήτου, ενώ οι ήδη ενεργές καταχωρίσεις συνεχίζουν να λειτουργούν υπό το ισχύον καθεστώς.
Στη Θεσσαλονίκη, από την 1η Μαρτίου 2026 παγώνει η έκδοση νέων αδειών στην Α’ Δημοτική Κοινότητα, με το μέτρο να ισχύει για όλο το έτος και με πρόβλεψη δυνατότητας παράτασης.
Ιδιαίτερη σημασία έχει το γεγονός ότι η άδεια Airbnb δεν θεωρείται πλέον «στοιχείο» του ακινήτου. Σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου που βρίσκεται σε ζώνη απαγόρευσης – είτε μέσω αγοραπωλησίας, είτε μέσω γονικής παροχής ή κληρονομιάς – το ακίνητο διαγράφεται από το Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης και δεν μπορεί να συνεχίσει να λειτουργεί ως Airbnb.
Αυστηρότερες προδιαγραφές και έλεγχοι
Πέραν της υποχρέωσης ύπαρξης Αριθμού Μητρώου Ακινήτου, τα ακίνητα πρέπει να είναι χώροι κύριας χρήσης, να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και δυνατότητα κλιματισμού, ασφαλιστική κάλυψη αστικής ευθύνης και να πληρούν συγκεκριμένους κανόνες ασφάλειας. Μεταξύ άλλων, απαιτούνται υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαφυγής, πυροσβεστήρες, σήμανση εξόδου κινδύνου, πιστοποιητικά απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγός με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης.
Την εφαρμογή και επαλήθευση των όρων αναλαμβάνουν υπάλληλοι του Υπουργείου Τουρισμού ή μεικτά κλιμάκια με τη συμμετοχή της ΑΑΔΕ. Οι έλεγχοι προαναγγέλλονται τουλάχιστον δέκα ημέρες νωρίτερα, ενώ σε περίπτωση παραβάσεων προβλέπεται διοικητικό πρόστιμο 5.000 ευρώ, το οποίο διπλασιάζεται σε υποτροπή εντός ενός έτους και τετραπλασιάζεται σε τρίτη διαπίστωση, υπογραμμίζοντας ότι οι έλεγχοι δεν έχουν πλέον τυπικό χαρακτήρα.
