Του Γιώργου Δημοσθένους
Η ραγδαία αύξηση του φαινομένου της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει δημιουργήσει μια νέα πραγματικότητα στην αγορά ακινήτων. Περιοχές που ήταν στα αζήτητα, όπως για παράδειγμα το Κουκάκι, απέκτησαν μεγάλη δυναμική με συνέπεια να αυξηθούν κατακόρυφα οι τιμές ενοικίασης αλλά και πώλησης. Αυτό ωθεί τους ξένους, κατά κύριο λόγο, επενδυτές να αναζητούν νέες ευκαιρίες σε όμορες περιοχές όπου οι τιμές κινούνται ακόμη σε προσιτά επίπεδα.
Σημαντική παράμετρος της όποιας επένδυσης είναι το κόστος που απαιτείται για την ανακαίνιση των διαμερισμάτων που πρόκειται να εκμεταλλευτούν οι ιδιοκτήτες μέσω πλατφόρμων τύπου AirBnB. Σύμφωνα με τον πολιτικό μηχανικό κύριο Κωνσταντίνο Κοντονίκα η πλειονότητα των ανακαινίσεων αφορά παρεμβάσεις «βιτρίνας» για την βελτίωση της εικόνας του ακινήτου, ώστε αυτό να καταστεί ελκυστικό στους μισθωτές.
Οι ιδιοκτήτες επενδύουν το μικρότερο δυνατό κεφάλαιο σε παρεμβάσεις ουσίας, όπως είναι η βελτίωση της θερμικής συμπεριφοράς του κελύφους ή της αναβάθμισης του υδραυλικού ή του ηλεκτρολογικού δικτύου. Αυτά επειδή κοστίζουν συνήθως αμελούνται ή μετατίθενται σε επόμενο χρόνο από τους ιδιοκτήτες.
Πόσο κοστίζει όμως η ανακαίνιση σε ένα διαμέρισμα 70 τετραγωνικών μέτρων κατασκευής προ του 1980;
Όπως μας λέει ο κύριος Κοντονίκας υπάρχουν τρία εναλλακτικά σενάρια. Το κόστος ξεκινά από 50 ευρώ το τετραγωνικό για μια απλή παρέμβαση, ανεβαίνει στα 220 ευρώ για μια καλύτερη ανακαίνιση κα φτάνει τα 500 και πλέον ευρώ το τετραγωνικό για μια ριζική ανακαίνιση. Τα κόστη αναλυτικά είναι τα ακόλουθα:
Περί τα 3.500€: Εσωτερικός ελαιοχρωματισμός και επισκευή επιχρισμάτων, επισκευή ή αντικατάσταση εσωτερικών θυρών, εγκατάσταση θωρακισμένης πόρτας ασφαλείας, αποξήλωση παλιάς κουζίνας και τοποθέτηση νέας.
Περί τα 12.000€: Επιπλέον των παραπάνω, αντικατάσταση ειδών υγιεινής και πλακιδίων μπάνιου, αντικατάσταση εξωτερικών κουφωμάτων με νέα αλουμινίου, νέα ηλεκτρολογική εγκατάσταση κουζίνας, αντικατάσταση πλακιδίων δαπέδου.
Περί τα 20.000€: Επιπλέον των παραπάνω, πλήρης ανακατασκευή μπάνιου και εγκατάσταση τζακούζι, ριζική αναδιαμόρφωση χώρων με καθαίρεση εσωτερικών τοίχων, αντικατάσταση υδραυλικού και ηλεκτρολογικού δικτύου, κατασκευή νέου δικτύου θέρμανσης, εγκατάσταση καυστήρα φυσικού αερίου ή αντλίας θερμότητας και ηλιακού θερμοσίφωνα, τοποθέτηση συναγερμού ασφαλείας.
Στα παραπάνω κόστη θα πρέπει να προστεθεί και ένα επιπλέον κόστος τη τάξης των 4.000 ευρώ για τη θερμική θωράκιση του κελύφους.
Τι αναζητούν οι επενδυτές;
Όπως μας λέει ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates κύριος Θέμης Μπάκας λόγω της αύξησης των τιμών ενοικίασης και της έλλειψης επαρκούς αριθμού διαθέσιμων ακινήτων, το ενδιαφέρον έχει αρχίσει να μετατοπίζεται σε άλλες περιοχές κοντά στο κέντρο. Περιοχές όπως είναι ο Άγιος Κωνσταντίνος, η πλατεία Βάθης, οι Αμπελόκηποι, το Παγκράτι , η Πλατεία Αττικής ,ο Κεραμικός, η Κυψέλη ,τα Ιλίσια ,το Γουδί, το Γκύζη και τα Εξάρχεια.
Γενικότερα οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές αναζητούν νέες περιοχές που βρίσκονται σε κοντινή απόσταση από το κέντρο της πόλης ή κοντά σε σταθμούς του μετρό. Για να έχουν επίσης τις καλύτερες δυνατές αποδόσεις αναζητούν περιοχές που οι τιμές πώλησης ανά τετραγωνικό μέτρο να μην ξεπερνούν τα 800 € ώστε με μια σωστή ανακαίνιση να μπορούν να εγγραφούν στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Δεν είναι λίγοι, σύμφωνα με τον κ. Μπάκα, οι ενδιαφερόμενοι αλλοδαποί επενδυτές που στοχεύουν στην Golden Visa με αγορά 2-3 ανακαινισμένων ακινήτων συνολικής αξίας 250.000€ που θα μπορούν να τους προσφέρουν εισοδήματα,.
Αρκετοί επίσης προτιμούν μη ανακαινισμένα ακίνητα με στόχο να επωφεληθούν την υπεραξία της ανακαίνισης και την μεταπώληση σε ομοεθνείς τους. Οι επενδυτές αυτοί είναι Κινέζοι. Ισραηλινοί, Τούρκοι Ρώσοι και Άραβες.
Δείτε στον πίνακα που ακολουθεί τις περιοχές "φιλέτα" για ενοικίαση μέσω AirBnb.
