Ένα νέο κεφάλαιο για το ιστορικό Κτήμα Καμπά στην Κάντζα ανοίγει με το Cambas Gardens, τη μεγάλης κλίμακας αστική ανάπτυξη που σχεδιάζεται στην περιοχή του Δήμου Παλλήνης. Πρόκειται για ένα project που επιχειρεί να αλλάξει τα δεδομένα στην ευρύτερη περιοχή, επανασυστήνοντας έναν χώρο με έντονο ιστορικό αποτύπωμα μέσα από ένα σύγχρονο μοντέλο ανάπτυξης, όπου η εργασία συνυπάρχει με τον πολιτισμό, το πράσινο, την αναψυχή και την καθημερινή ζωή.
Στόχος δεν είναι η δημιουργία ενός ακόμη συγκροτήματος γραφείων, αλλά ενός νέου ζωντανού αστικού προορισμού. Αυτό ακριβώς αποτυπώνει και η βασική φιλοσοφία του masterplan, το οποίο σχεδιάζεται ως ένας «αστικός συνδετήρας» που θα επιχειρήσει να ενώσει την ανάπτυξη με την τοπική κοινωνία και την ευρύτερη περιοχή.
Στο επίκεντρο βρίσκεται η δημιουργία ενός κοινωνικού πυρήνα με χώρους εργασίας, συνάντησης, πολιτισμού και αναψυχής, ώστε το Cambas Gardens να αποτελεί έναν χώρο που θα λειτουργεί καθ’ όλη τη διάρκεια της ημέρας και θα απευθύνεται όχι μόνο στους εργαζόμενους, αλλά και στους κατοίκους και τους επισκέπτες.
Το campus γραφείων της Dimand
Κομβικό ρόλο στο project έχει το σύγχρονο campus γραφείων που αναπτύσσει η Dimand, με κτίρια πιστοποιημένα κατά τα διεθνή πρότυπα LEED και WELL. Το επιχειρηματικό σκέλος της ανάπτυξης πλαισιώνεται από συμπληρωματικές χρήσεις και λειτουργίες, ενταγμένες σε ένα ευρύτερο περιβάλλον που δίνει έμφαση στην ποιότητα του δημόσιου χώρου και στην πρόσβαση στο πράσινο.
Η λογική του σχεδιασμού διαφοροποιείται έτσι από την παραδοσιακή αντίληψη ενός απομονωμένου επιχειρηματικού πάρκου. Η εργασία αποτελεί έναν από τους βασικούς πυλώνες, αλλά συνδέεται οργανικά με τους υπόλοιπους χώρους και τις δραστηριότητες που προβλέπει το masterplan.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται, παράλληλα, στην ανάδειξη της ιστορικής κληρονομιάς του Κτήματος Καμπά. Η ιστορία του χώρου και το φυσικό τοπίο δεν αντιμετωπίζονται ως στοιχεία που απλώς περιβάλλουν τη νέα ανάπτυξη, αλλά ως βασικά συστατικά της ταυτότητάς της.
Στο ίδιο πλαίσιο προβλέπεται ένα εκτεταμένο δίκτυο κοινόχρηστων χώρων και χώρων πρασίνου, αναψυχής και κοινωνικής αλληλεπίδρασης. Η επιδίωξη είναι ο επισκέπτης να μην αισθάνεται ότι εισέρχεται απλώς σε έναν χώρο εργασίας, αλλά σε ένα νέο κομμάτι της πόλης, με διαφορετικές χρήσεις και σημεία αναφοράς.
Τέσσερις άξονες για μια νέα σχέση με την περιοχή
Ο σχεδιασμός του Cambas Gardens οργανώνεται γύρω από τέσσερις βασικούς άξονες: εργασία, δημόσιος χώρος, πολιτιστική κληρονομιά και τοπική κοινότητα.
Η επιλογή αυτή επιχειρεί να δημιουργήσει μια διαφορετική σχέση ανάμεσα στη νέα ανάπτυξη και την περιοχή που την περιβάλλει. Το ιστορικό Κτήμα Καμπά και το φυσικό του περιβάλλον αποτελούν τη βάση πάνω στην οποία αναπτύσσεται το νέο masterplan, με στόχο ο χώρος να αποκτήσει ξανά ενεργό ρόλο στην καθημερινότητα της περιοχής.
Το ζητούμενο για το Cambas Gardens είναι, τελικά, να ξεπεράσει τα όρια ενός συμβατικού real estate project. Η φιλοσοφία του «αστικού συνδετήρα» επιχειρεί να δημιουργήσει έναν χώρο όπου οι εργαζόμενοι, οι κάτοικοι και οι επισκέπτες θα μπορούν να συναντώνται, να εργάζονται, να κινούνται και να αξιοποιούν τους κοινόχρηστους χώρους και τις νέες υποδομές.
Η εξέλιξη του σχεδιασμού
Η σημερινή κατεύθυνση ανάπτυξης του Cambas Gardens, με βασικό πυρήνα ένα σύγχρονο campus γραφείων και συμπληρωματικές χρήσεις, διαφοροποιείται ουσιαστικά από την προγενέστερη πρόβλεψη ανάπτυξης ενός εμπορικού κέντρου στην περιοχή. Πρόκειται για ένα διαφορετικό μοντέλο ανάπτυξης και λειτουργίας, που επιδιώκει ηπιότερη ένταξη στο περιβάλλον, περισσότερο ισορροπημένη σχέση μεταξύ δομημένου και ελεύθερου χώρου και σημαντικά διαφορετικά χαρακτηριστικά επισκεψιμότητας και κυκλοφοριακής φόρτισης.
Ενδεικτικά, βάσει των εκτιμήσεων για τα δύο διαφορετικά σενάρια ανάπτυξης, ένα εμπορικό κέντρο αντίστοιχης κλίμακας θα μπορούσε να προσελκύει περίπου 15 εκατ. επισκέψεις ετησίως, ενώ για το Cambas Gardens η εκτιμώμενη ετήσια επισκεψιμότητα διαμορφώνεται σε περίπου 1,2 εκατ. επισκέψεις. Η διαφορά αυτή αποτυπώνει και τη διαφορετική φύση των δύο μοντέλων: ένα εμπορικό κέντρο χαρακτηρίζεται από υψηλή επισκεψιμότητα και εντονότερες κυκλοφοριακές αιχμές, ιδιαίτερα τα Σαββατοκύριακα, ενώ ένα campus γραφείων παρουσιάζει περισσότερο προβλέψιμη καθημερινή ροή.
Αντίστοιχη διαφοροποίηση προκύπτει και ως προς τις ανάγκες στάθμευσης. Για την ίδια επιφάνεια δόμησης, η εμπορική χρήση απαιτεί, βάσει των γενικών διατάξεων, περίπου 3,3 φορές περισσότερες θέσεις στάθμευσης σε σχέση με τη χρήση γραφείων, περίπου 6.000 έναντι 1.800 θέσεων αντίστοιχα.
Παράλληλα, αντί ενός μεγάλου ενιαίου κτιριακού όγκου, με τους ελεύθερους χώρους να αναπτύσσονται κυρίως περιμετρικά, η κατεύθυνση του campus προβλέπει τη διάσπαση της δόμησης σε επιμέρους κτιριακές ενότητες και τη δημιουργία ελεύθερων χώρων ανάμεσά τους, επιδιώκοντας μια ηπιότερη ένταξη της ανάπτυξης στο υφιστάμενο περιβάλλον.
Στόχος του σχεδιασμού είναι το Cambas Gardens να μην αποτελεί έναν απομονωμένο προορισμό, αλλά ένα περιβάλλον που εντάσσεται οργανικά στον τόπο, δημιουργεί χώρους για την καθημερινή ζωή και επιδιώκει μια ουσιαστική σχέση με την τοπική και την ευρύτερη κοινότητα. Η προσέγγιση αυτή βρίσκεται στον πυρήνα της φιλοσοφίας του masterplan, το οποίο αντιμετωπίζει το Cambas Gardens ως έναν «αστικό συνδετήρα» μεταξύ του τόπου, της ιστορίας του και των ανθρώπων που θα τον χρησιμοποιούν και θα τον επισκέπτονται.
Θεσμικό & Πολεοδομικό Πλαίσιο
Η Περιοχή Οργανωμένης Ανάπτυξης Παραγωγικών Δραστηριοτήτων (ΠΟΑΠΔ) Κάντζας του Δήμου Παλλήνης οριοθετήθηκε το 2011, με την παράλληλη έγκριση της σχετικής Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ). Το 2021 ακολούθησε η έγκριση της Πολεοδομικής Μελέτης της ΠΟΑΠΔ, η οποία καθορίζει την πολεοδομική οργάνωση, τις επιτρεπόμενες χρήσεις και τους όρους ανάπτυξης της περιοχής.
Η συνολική έκταση της ΠΟΑΠΔ ανέρχεται σε περίπου 315 στρέμματα. Στο πλαίσιο της πολεοδομικής της οργάνωσης, η κύρια ανάπτυξη διαρθρώνεται σε τρία Οικοδομικά Τετράγωνα (Ο.Τ. 1, Ο.Τ. 2 και Ο.Τ. 3), συνολικής έκτασης περίπου 157,6 στρεμμάτων, στα οποία η προβλεπόμενη βάσει του ισχύοντος πολεοδομικού σχεδιασμού δόμηση ανέρχεται συνολικά σε περίπου 89.100 τ.μ.
Ο.Τ. 1
Το Ο.Τ. 1, συνολικής έκτασης περίπου 132,8 στρεμμάτων, αποτελεί το μεγαλύτερο τμήμα της ανάπτυξης και έχει προβλεπόμενη δόμηση περίπου 79.700 τ.μ.
Στο πλαίσιο του σχεδιασμού, το Ο.Τ. 1 εξετάζεται ως ο βασικός πυρήνας ενός σύγχρονου campus γραφείων, με κύρια έμφαση στους χώρους εργασίας και με δυνατότητα ανάπτυξης συμπληρωματικών χρήσεων και παροχών που θα υποστηρίζουν την καθημερινή λειτουργία και εμπειρία του campus.
Ο.Τ. 2.
Το Ο.Τ. 2, συνολικής έκτασης περίπου 23,4 στρεμμάτων, περιλαμβάνει το ιστορικό συγκρότημα του πρώην εργοστασίου οινοποιίας Καμπά. Η προβλεπόμενη δόμηση ανέρχεται σε περίπου 9.375 τ.μ., εκ των οποίων περίπου 3.684 τ.μ. αντιστοιχούν σε διατηρητέα κτίσματα τα οποία θα αποκατασταθούν και θα αναδειχθούν.
Ο.Τ. 3
Το Ο.Τ. 3, συνολικής έκτασης περίπου 1,34 στρεμμάτων, περιλαμβάνει το υφιστάμενο κτήριο του παλαιού Σιδηροδρομικού Σταθμού Κάντζας.
Βάσει του σχεδιασμού, προβλέπεται η αποκατάσταση του κτηρίου, επιφάνειας περίπου 45 τ.μ., ενώ οι επιτρεπόμενες χρήσεις αφορούν πολιτιστικές εγκαταστάσεις και αναψυκτήρια.
Κοινόχρηστοι χώροι & πράσινο
Ιδιαίτερη έμφαση στον σχεδιασμό του Cambas Gardens δίνεται στους κοινόχρηστους χώρους και στο πράσινο, με στόχο τη δημιουργία ενός ανοιχτού περιβάλλοντος που διατηρεί και αναδεικνύει τον ιδιαίτερο χαρακτήρα του Κτήματος Καμπά. Στο πλαίσιο αυτό, προβλέπεται η διαμόρφωση ενός παραδοσιακού τοπίου αμπελώνων, σε άμεση σύνδεση με την ιστορία του Κτήματος, καθώς και ενός λοφώδους τοπίου με ελαιώνες, χώρους καλλιέργειας και αναψυχής. Η φύτευση τοπικών ειδών και η αξιοποίηση στοιχείων σκίασης θα συμβάλλουν στη φυσική σκίαση, τη βελτίωση του μικροκλίματος και την ενίσχυση της βιοποικιλότητας.
Σημείο αναφοράς των κοινόχρηστων χώρων θα αποτελεί μια πλατεία, σχεδιασμένη ως χώρος συνάντησης και κοινωνικής αλληλεπίδρασης, με δυνατότητα φιλοξενίας δημόσιων εκδηλώσεων, όπως γευσιγνωσίες κρασιού, εργαστήρια και πολιτιστικά συνέδρια. Παράλληλα, ο σχεδιασμός περιλαμβάνει αθλητικούς χώρους και χώρους παιχνιδιού και κοινωνικοποίησης, με δυνατότητα φιλοξενίας παιδικών χαρών και skate park.
Στο ίδιο δίκτυο εντάσσεται και ένας κοινοτικός λαχανόκηπος, πλαισιωμένος από άτυπους χώρους συγκέντρωσης και κοινωνικής συναναστροφής, οι οποίοι θα μπορούν να φιλοξενούν και δημοτικές εκδηλώσεις. Η χωρική αυτή οργάνωση προάγει τη συλλογική χρήση του χώρου και υποστηρίζει πρακτικές κυκλικής οικονομίας, όπως η τοπική παραγωγή, η ανταλλαγή αγαθών και η επαναχρησιμοποίηση πόρων.
Τοποθεσία & Προσβασιμότητα
Το ακίνητο βρίσκεται στην Κάντζα του Δήμου Παλλήνης, σε μια στρατηγική θέση στην ανατολική Αττική, με άμεση σύνδεση με βασικούς οδικούς άξονες και μέσα σταθερής τροχιάς. Βρίσκεται σε απόσταση περίπου 5 λεπτών περπάτημα από τον σταθμό Προαστιακού Παιανία - Κάντζα, ενώ η εγγύτητά του στην Αττική Οδό ενισχύει περαιτέρω τη σύνδεσή του με το κέντρο της Αθήνας, το αεροδρόμιο και την ευρύτερη περιοχή της Αττικής.
Η περιοχή απέχει περίπου 15 λεπτά οδικώς και 26 λεπτά με ΜΜΜ από την Αθήνα, ενώ ο Διεθνής Αερολιμένας «Ελευθέριος Βενιζέλος» βρίσκεται σε απόσταση περίπου 10 λεπτών οδικώς και 11 λεπτών με ΜΜΜ.
