Σημαντικές αλλαγές στις μεταβιβάσεις ακινήτων φέρνει το νέο θεσμικό πλαίσιο που προωθεί η κυβέρνηση, δίνοντας λύση σε χιλιάδες ιδιοκτήτες οι οποίοι μέχρι σήμερα αδυνατούσαν να αξιοποιήσουν ή να μεταβιβάσουν την περιουσία τους λόγω οφειλών προς την Εφορία. Για πρώτη φορά ανοίγει ο δρόμος για την πώληση ακόμη και κατασχεμένων ακινήτων, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, ενώ παράλληλα απλοποιούνται οι διαδικασίες σε αγοραπωλησίες, γονικές παροχές και κληρονομιές.
Στόχος των παρεμβάσεων είναι η επιτάχυνση των συναλλαγών, η μείωση της γραφειοκρατίας και η διευκόλυνση τόσο των πολιτών όσο και του Δημοσίου, ώστε να εισπράττονται πιο αποτελεσματικά οι ληξιπρόθεσμες οφειλές χωρίς να «παγώνουν» οι μεταβιβάσεις ακινήτων.
Το επόμενο διάστημα αναμένεται η απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ, η οποία θα εξειδικεύει τον τρόπο εφαρμογής του νέου μηχανισμού άρσης κατασχέσεων. Όπως προανήγγειλε ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης Κωστής Χατζηδάκης, η απόφαση θα καθορίζει τα κριτήρια φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και την εισπραξιμότητα της εναπομένουσας οφειλής, βάσει των οποίων θα προσδιορίζεται το ποσό που θα παρακρατείται από το τίμημα της πώλησης. Σε κάθε περίπτωση, η παρακράτηση δεν θα μπορεί να είναι μικρότερη από το 25% του υπολοίπου της οφειλής.
Ο συμβολαιογράφος στο επίκεντρο της διαδικασίας
Καθοριστικό ρόλο στο νέο μοντέλο αποκτά ο συμβολαιογράφος, ο οποίος αναλαμβάνει σχεδόν το σύνολο των απαιτούμενων ενεργειών για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου.
Μέσω ψηφιακών διασυνδέσεων με τις δημόσιες υπηρεσίες θα μπορεί να αντλεί τα απαραίτητα πιστοποιητικά, να υπολογίζει και να αποδίδει τους αναλογούντες φόρους, να παρακρατεί ποσά για οφειλές προς την ΑΑΔΕ, να διαχειρίζεται τις πληρωμές και να ολοκληρώνει την εγγραφή της πράξης στο Κτηματολόγιο.
Με αυτόν τον τρόπο περιορίζονται σημαντικά οι επισκέψεις των πολιτών σε διαφορετικές υπηρεσίες, ενώ η διαδικασία γίνεται ταχύτερη, περισσότερο ψηφιοποιημένη και λιγότερο γραφειοκρατική.
Πώς θα γίνονται οι πωλήσεις κατασχεμένων ακινήτων
Η σημαντικότερη αλλαγή αφορά τα ακίνητα που έχουν κατασχεθεί για ληξιπρόθεσμα χρέη προς το Δημόσιο. Μέχρι σήμερα, οι κατασχέσεις λειτουργούσαν ως ουσιαστικό εμπόδιο στις μεταβιβάσεις, ακόμη και όταν ο ιδιοκτήτης επιθυμούσε να εξοφλήσει μέρος ή το σύνολο των οφειλών του μέσω της πώλησης.
Με το νέο πλαίσιο, η συναλλαγή θα μπορεί να ολοκληρώνεται, καθώς μέρος ή ακόμη και το σύνολο του τιμήματος θα αποδίδεται απευθείας στην ΑΑΔΕ από τον συμβολαιογράφο. Μετά την εξόφληση του προβλεπόμενου ποσού θα αίρεται η κατάσχεση και θα ολοκληρώνεται η μεταβίβαση, επιτρέποντας τόσο την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας όσο και την ταχύτερη είσπραξη των οφειλών από το Δημόσιο.
Οι βασικές προϋποθέσεις
Η δυνατότητα αυτή θα παρέχεται μόνο εφόσον πληρούνται συγκεκριμένοι όροι. Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να δικαιούται αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής, ενώ το τίμημα της πώλησης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου ή, εφόσον αυτή είναι μεγαλύτερη, από την αντικειμενική του αξία. Για κατασχέσεις που έχουν επιβληθεί πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια θα απαιτείται νέα έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή.
Το ποσό που θα παρακρατείται θα καθορίζεται με βάση τη φορολογική συμπεριφορά του οφειλέτη και τη δυνατότητα είσπραξης του υπόλοιπου χρέους, χωρίς να μπορεί να υπολείπεται του 25% της οφειλής. Εάν από την αξιολόγηση προκύπτει μεγαλύτερο ποσοστό, αυτό θα παρακρατείται, ενώ όταν το χρέος υπερβαίνει το τίμημα της πώλησης, ολόκληρο το ποσό της συναλλαγής θα αποδίδεται στο Δημόσιο.
Παράλληλα, κατά τη μεταβίβαση δεν θα πρέπει να υπάρχουν άλλα εμπράγματα βάρη υπέρ τρίτων, ενώ ειδικές προβλέψεις θα ισχύουν στις περιπτώσεις όπου οι οφειλές καλύπτονται ήδη από εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες.
Διευκολύνσεις σε κληρονομιές και γονικές παροχές
Το νέο πλαίσιο περιλαμβάνει αλλαγές και στις μεταβιβάσεις λόγω κληρονομιάς. Ειδικότερα, ο φόρος κληρονομιάς θα μπορεί να εξοφλείται απευθείας από το τίμημα της πώλησης του ακινήτου, αντιμετωπίζοντας περιπτώσεις στις οποίες οι κληρονόμοι δεν διέθεταν την απαιτούμενη ρευστότητα για να ολοκληρώσουν τη διαδικασία.
Επιπλέον, στις περιοχές όπου λειτουργεί το Κτηματολόγιο και έχει κυρωθεί πράξη εφαρμογής, δεν θα απαιτείται η σύνταξη νέου τοπογραφικού διαγράμματος, γεγονός που μειώνει τόσο το κόστος όσο και τον χρόνο ολοκλήρωσης των μεταβιβάσεων.
Οι αλλαγές εκτιμάται ότι θα επιταχύνουν συνολικά τις αγοραπωλησίες, τις γονικές παροχές και τις κληρονομιές, δημιουργώντας ένα πιο ευέλικτο και ψηφιοποιημένο πλαίσιο για την αγορά ακινήτων, με λιγότερα δικαιολογητικά, ταχύτερες διαδικασίες και μεγαλύτερη ασφάλεια στις συναλλαγές.
