H ελληνική αγορά ακινήτων εξακολουθεί να καταγράφει ισχυρή δυναμική, ωστόσο πίσω από τη γενική εικόνα διαμορφώνονται πλέον δύο διακριτές αγορές. Από τη μία πλευρά βρίσκεται η ευρύτερη αγορά κατοικίας, η οποία επηρεάζεται από το κόστος χρηματοδότησης, τα εισοδήματα των νοικοκυριών και τη διαθεσιμότητα νέων ακινήτων. Από την άλλη, η αγορά των πολυτελών ακινήτων και ειδικότερα των ιδιοκτησιών αξίας άνω του 1 εκατ. ευρώ, η οποία ακολουθεί σε μεγάλο βαθμό τη δική της πορεία.
Όπως επισημαίνει η Κορίνα Σαΐα, διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty, το premium real estate στην Ελλάδα έχει εξελιχθεί σε μια ξεχωριστή επενδυτική κατηγορία, η οποία απευθύνεται κυρίως σε αγοραστές υψηλής οικονομικής επιφάνειας από το εξωτερικό, θεσμικούς επενδυτές και ιδιώτες που αναζητούν ασφαλείς τοποθετήσεις κεφαλαίων σε διεθνώς ανταγωνιστικές αγορές. Η εικόνα αυτή, όπως εκτομά, επιβεβαιώνεται και από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, τα οποία δείχνουν ότι η ανοδική πορεία της αγοράς ακινήτων συνεχίζεται. Η ζήτηση παραμένει ισχυρή, ενώ η προσφορά εξακολουθεί να υπολείπεται των πραγματικών αναγκών της αγοράς.
Μια αγορά με περιορισμένη εξάρτηση από τον τραπεζικό δανεισμό
Σύμφωνα με την Premier Realty, ένα από τα βασικά χαρακτηριστικά της αγοράς πολυτελών ακινήτων είναι η περιορισμένη εξάρτησή της από τη στεγαστική πίστη. Οι περισσότερες συναλλαγές στην κατηγορία των ακινήτων άνω του 1 εκατ. ευρώ πραγματοποιούνται με ίδια κεφάλαια, γεγονός που καθιστά την αγορά λιγότερο ευάλωτη στις μεταβολές των επιτοκίων και στις συνθήκες χρηματοδότησης. Η παρατήρηση αυτή σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Premier Realty συνδέεται και με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, σύμφωνα με τα οποία οι εκταμιεύσεις νέων στεγαστικών δανείων αυξήθηκαν μεν σημαντικά το 2025, φθάνοντας τα 2 δισ. ευρώ από 1,3 δισ. ευρώ το 2024, ωστόσο εξακολουθούν να παραμένουν χαμηλές σε σχέση με το συνολικό μέγεθος της αγοράς ακινήτων. Για την Premier Realty, το γεγονός αυτό αποτυπώνει ότι μεγάλο μέρος των συναλλαγών υψηλής αξίας πραγματοποιείται εκτός τραπεζικού δανεισμού, μέσω επενδυτών που διαθέτουν άμεση ρευστότητα και αναζητούν ασφαλή τοποθέτηση κεφαλαίων.
Τα ξένα κεφάλαια παραμένουν ο βασικός μοχλός ανάπτυξης
Καθοριστικός παράγοντας για τη διατήρηση της ισχυρής ζήτησης στην premium αγορά είναι η συνεχής εισροή ξένων κεφαλαίων. Κατά την περίοδο 2018-2025 οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισ. ευρώ ετησίως, έναντι περίπου 170 εκατ. ευρώ ετησίως την περίοδο 2008-2017. Σύμφωνα με την Premier Realty, η μακροχρόνια αυτή αύξηση των επενδύσεων εξηγεί σε σημαντικό βαθμό την ανθεκτικότητα που παρουσιάζουν οι τιμές των ποιοτικών ακινήτων στην Ελλάδα. Η εμπειρία της εταιρείας δείχνει ότι το μεγαλύτερο μέρος του επενδυτικού ενδιαφέροντος επικεντρώνεται στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, στα Νότια Προάστια, σε επιλεγμένες περιοχές του ιστορικού κέντρου της Αθήνας, στην Κηφισιά αλλά και σε κορυφαίους νησιωτικούς προορισμούς. Όπως σημειώνει η Κορίνα Σαΐα, για πολλούς διεθνείς επενδυτές η ελληνική αγορά πολυτελών ακινήτων έχει πλέον αποκτήσει χαρακτηριστικά «ασφαλούς καταφυγίου», συνδυάζοντας υψηλή ποιότητα ζωής, πολιτική σταθερότητα, επενδυτικές προοπτικές και τιμές που εξακολουθούν να θεωρούνται ανταγωνιστικές σε σύγκριση με άλλες ώριμες ευρωπαϊκές αγορές.
Η επίδραση της Golden Visa και η στροφή προς τα ποιοτικότερα ακίνητα
Η πρόσφατη αναθεώρηση του προγράμματος Golden Visa έχει επίσης επηρεάσει σημαντικά τη δομή της αγοράς. Η αύξηση του ελάχιστου ορίου επένδυσης στις 800.000 ευρώ για περιοχές υψηλής ζήτησης έχει μετατοπίσει το ενδιαφέρον ακόμη περισσότερο προς τα ακίνητα υψηλής αξίας, δημιουργώντας νέα δεδομένα στην αγορά. Παράλληλα, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η οικοδομική δραστηριότητα παρουσίασε επιβράδυνση το 2025 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, με μείωση του αριθμού των οικοδομικών αδειών κατά 2,4%, της επιφάνειας κατά 9,4% και του όγκου κατά 2,4%. Η Premier Realty εκτιμά ότι η συνύπαρξη ισχυρής ζήτησης και περιορισμένης προσφοράς δημιουργεί ένα περιβάλλον που ευνοεί τα ποιοτικά ακίνητα. Η αγορά στρέφεται όλο και περισσότερο σε νεόδμητες κατοικίες υψηλών προδιαγραφών, ενεργειακά αποδοτικά κτίρια και έργα που προσφέρουν υψηλό επίπεδο υπηρεσιών και υποδομών. Η αβεβαιότητα που προηγήθηκε σχετικά με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό συνέβαλε επίσης στον περιορισμό της προσφοράς, ενισχύοντας ακόμη περισσότερο τη σπανιότητα των διαθέσιμων premium ακινήτων.
Η Ελλάδα παραμένει ανταγωνιστική στον διεθνή χάρτη
Παρά την έντονη άνοδο των τιμών τα τελευταία χρόνια, η Premier Realty θεωρεί ότι η Ελλάδα εξακολουθεί να διαθέτει σημαντικά περιθώρια ανάπτυξης στον τομέα των πολυτελών ακινήτων. Η σύγκριση των ελληνικών τιμών με αντίστοιχα ακίνητα σε αγορές όπως το Μονακό, το Λονδίνο, το Μιλάνο ή το Σεν Τροπέ δείχνει ότι η χώρα εξακολουθεί να προσφέρει ιδιαίτερα ανταγωνιστικές επιλογές για διεθνείς επενδυτές. Παράλληλα, όπως αναφέρεται στο ενημερωτικό της σημείωμα, τα στοιχεία της ΤτΕ δείχνουν ότι η άνοδος των τιμών των διαμερισμάτων παραμένει σημαντικά υψηλότερη από τον πληθωρισμό, στοιχείο που διατηρεί το επενδυτικό ενδιαφέρον και ενισχύει τις προσδοκίες για μελλοντικές υπεραξίες. Σύμφωνα με την Κορίνα Σαΐα, η ελληνική αγορά πολυτελών ακινήτων έχει πλέον αποκτήσει μεγαλύτερη ωριμότητα, διεθνή αναγνωρισιμότητα και επενδυτικό βάθος. Η σταθερή παρουσία ξένων κεφαλαίων, η περιορισμένη προσφορά νέων ποιοτικών ακινήτων και η συνεχής αναβάθμιση περιοχών υψηλού ενδιαφέροντος δημιουργούν προϋποθέσεις για τη διατήρηση της ελκυστικότητας του κλάδου τα επόμενα χρόνια. Για την Premier Realty, η αγορά των ακινήτων άνω του 1 εκατ. ευρώ δεν αποτελεί πλέον απλώς τμήμα της ελληνικής κτηματαγοράς, αλλά μια ξεχωριστή κατηγορία επενδύσεων με διεθνή χαρακτηριστικά, η οποία επηρεάζεται περισσότερο από τις παγκόσμιες ροές κεφαλαίων και λιγότερο από τις διακυμάνσεις της εγχώριας στεγαστικής πίστης.
