Στα 22,5 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα διαμορφώθηκε το μέσο prime ενοίκιο για γραφεία υψηλών προδιαγραφών στην Αθήνα, με τις υψηλότερες τιμές να φθάνουν τα 30 ευρώ/τ.μ. στο κέντρο της πόλης και στην ευρύτερη περιφέρειά του (CBD & CBD fringe). Τα στοιχεία προέρχονται από την ανάλυση της Cushman & Wakefield Proprius για το δ’ τρίμηνο του 2025, σκιαγραφώντας μια αγορά με έντονη κινητικότητα τόσο στο σκέλος των μισθώσεων όσο και των επενδύσεων.
Αμέσως μετά το κέντρο, η Βορειοανατολική Αθήνα – κατά μήκος της Λεωφόρου Κηφισίας και της Λεωφόρου Μεσογείων – καταγράφει μέσο prime ενοίκιο 29,5 ευρώ/τ.μ., ενώ στα νότια προάστια, στους άξονες της Συγγρού και της Βουλιαγμένης, η αντίστοιχη τιμή διαμορφώνεται στα 25 ευρώ/τ.μ. Σημαντικά χαμηλότερα, στα 16,5 ευρώ/τ.μ., κινούνται τα νέα γραφεία επί της Εθνικής Οδού (άξονας Ε75), ενώ στον Πειραιά το prime ενοίκιο έχει ενισχυθεί στα 19 ευρώ/τ.μ.
Ισχυρή απορρόφηση και επενδυτική κινητικότητα
Το 2025 έκλεισε με ιδιαίτερα θετικές επιδόσεις για την ελληνική αγορά γραφείων. Σύμφωνα με την C&W Proprius, η συνολική απορρόφηση στο δ’ τρίμηνο ανήλθε σε 56.000 τ.μ., αυξημένη κατά 11% σε τριμηνιαία και κατά 25% σε ετήσια βάση. Η έντονη δραστηριότητα στο τέλος του έτους αποδίδεται, σε μεγάλο βαθμό, στην εκτόνωση συσσωρευμένης ζήτησης, καθώς πολλές συμφωνίες που είχαν ξεκινήσει νωρίτερα μέσα στο 2025 ολοκληρώθηκαν το τελευταίο τρίμηνο.
Η ζήτηση προήλθε κυρίως από τον κλάδο των επαγγελματικών υπηρεσιών και της τεχνολογίας, μέσων και τηλεπικοινωνιών (TMT), ενώ ουσιαστική ήταν και η συμβολή του δημόσιου τομέα.
Σε επίπεδο δωδεκαμήνου, η συνολική απορρόφηση διαμορφώθηκε σε 170.000 τ.μ., επίπεδο σχεδόν αντίστοιχο με εκείνο του 2024, γεγονός που επιβεβαιώνει τη σταθερότητα της ζήτησης, παρά τη συγκρατημένη προσθήκη νέων ποιοτικών χώρων στην αγορά.
Ρεκόρ συναλλαγών και κυριαρχία της Prodea
Στο επενδυτικό σκέλος, το δ’ τρίμηνο κατέγραψε σημαντική άνοδο στον όγκο συναλλαγών, ο οποίος ανήλθε σε περίπου 527 εκατ. ευρώ, σημειώνοντας ισχυρή αύξηση τόσο σε τριμηνιαία όσο και σε ετήσια βάση.
Καθοριστικό ρόλο διαδραμάτισαν οι κινήσεις της Prodea Investments ΑΕΕΑΠ. Η μεγαλύτερη εγχώρια ΑΕΕΑΠ ολοκλήρωσε την πώληση του χαρτοφυλακίου γραφείων και λιανικής Milora στην Yoda Plc, σε αποτίμηση 676,5 εκατ. ευρώ. Το χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει ακίνητα υψηλής ποιότητας σε ολόκληρη τη χώρα.
Παράλληλα, στο πλαίσιο στρατηγικής αναδιάρθρωσης, η Prodea προχώρησε και στην πώληση του 30% της συμμετοχής της στον Πύργος Πειραιά Α.Ε. στη Yoda, με αξία ακινήτου 107 εκατ. ευρώ. Οι συγκεκριμένες συναλλαγές αποτέλεσαν τις μεγαλύτερες στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων για το τρίμηνο, τόσο σε γραφεία όσο και σε εμπορικούς χώρους.
Γεωγραφική κατανομή και ελκυστικές υποαγορές
Το Κέντρο της Αθήνας κατέγραψε το υψηλότερο μερίδιο συναλλαγών στο τρίμηνο, επιβεβαιώνοντας τη διαχρονική του δυναμική. Ακολούθησε η Βορειοανατολική Αθήνα, κατά μήκος των Λεωφόρων Κηφισίας και Μεσογείων, που ενισχύει τη θέση της ως πόλος έλξης για πολυεθνικές και επιχειρήσεις που επιδιώκουν ενοποίηση δραστηριοτήτων σε σύγχρονους, εύκολα προσβάσιμους χώρους.
Περιορισμένη νέα προσφορά
Καθ’ όλη τη διάρκεια του 2025, η νέα προσφορά γραφείων κατηγορίας Α παρέμεινε περιορισμένη, με μικρό αριθμό νέων παραδόσεων μεγάλων επιφανειών. Η έλλειψη σύγχρονων χώρων συνεχίζει να διαμορφώνει τις συνθήκες της αγοράς, περιορίζοντας τις επιλογές των μισθωτών και διατηρώντας τον ανταγωνισμό σε υψηλά επίπεδα για ποιοτικά ακίνητα.
Σε επίπεδο επενδυτών, τα family offices αντιπροσώπευσαν το 70% του συνολικού όγκου επενδύσεων σε γραφεία στο τρίμηνο, ενώ διαχειριστές κεφαλαίων και ιδιώτες επενδυτές κάλυψαν το υπόλοιπο 30%.
Η συνολική εικόνα της αγοράς
Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Αθήνα ανέρχεται σε 5.050.000 τ.μ., με διαθέσιμη επιφάνεια 462.000 τ.μ. Τα υπό κατασκευή έργα φθάνουν τα 227.899 τ.μ., ενώ το συνολικό pipeline ανέρχεται σε 104.122 τ.μ. Η μέση prime απόδοση για το σύνολο της αγοράς διαμορφώθηκε στο 6,58%.
Κέντρο Αθήνας (CBD & CBD fringe):
Απόθεμα 1.663.000 τ.μ., διαθέσιμα 180.000 τ.μ. (ποσοστό κενών 10,25%). Απορρόφηση 33.000 τ.μ. από την αρχή του έτους. Υπό κατασκευή 81.070 τ.μ. και pipeline 10.622 τ.μ. Prime ενοίκιο 30 ευρώ/τ.μ., prime απόδοση 5,8%.
Βορειοανατολική Αθήνα (Κηφισίας–Μεσογείων):
Απόθεμα 1.828.000 τ.μ., διαθέσιμα 122.000 τ.μ., με το χαμηλότερο ποσοστό κενών (6,67%). Απορρόφηση 44.300 τ.μ. Υπό κατασκευή 73.888 τ.μ. και pipeline 11.000 τ.μ. Prime ενοίκιο 29,5 ευρώ/τ.μ., απόδοση 6%.
Βόρεια Αθήνα (άξονας Ε75):
Απόθεμα 88.000 τ.μ., διαθέσιμα 16.000 τ.μ., ποσοστό κενών 18,18% (υψηλότερο μεταξύ των υποαγορών). Απορρόφηση 5.000 τ.μ. Υπό κατασκευή 29.136 τ.μ., χωρίς καταγεγραμμένο pipeline. Prime ενοίκιο 16,5 ευρώ/τ.μ., απόδοση 7%.
Νότια Αθήνα (Συγγρού–Βουλιαγμένης):
Απόθεμα 1.000.000 τ.μ., διαθέσιμα 98.000 τ.μ., ποσοστό κενών 9,8%. Απορρόφηση 18.000 τ.μ. Υπό κατασκευή 14.673 τ.μ. και pipeline 52.500 τ.μ., στοιχείο που προμηνύει αυξημένη μελλοντική προσφορά. Prime ενοίκιο 25 ευρώ/τ.μ., απόδοση 6,3%.
Πειραιάς:
Απόθεμα 300.000 τ.μ., διαθέσιμα 28.000 τ.μ., ποσοστό κενών 9,33%. Απορρόφηση 15.500 τ.μ., χωρίς υπό κατασκευή έργα ή pipeline. Prime ενοίκιο 19 ευρώ/τ.μ., απόδοση 6,9%.
Λοιπές περιοχές Αττικής:
Απόθεμα 171.000 τ.μ., διαθέσιμα 18.000 τ.μ., ποσοστό κενών 10,53%. Απορρόφηση 9.100 τ.μ. Υπό κατασκευή 13.019 τ.μ. και pipeline 30.000 τ.μ. Prime ενοίκιο 15 ευρώ/τ.μ., απόδοση 7,5%.
Η εικόνα που διαμορφώνεται για το 2025 είναι αυτή μιας αγοράς με ισχυρή ζήτηση, περιορισμένη νέα προσφορά και αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον, με τα ποιοτικά γραφεία να παραμένουν στο επίκεντρο του ανταγωνισμού.
