To 10ετές πάρτι των ευρωπαϊκών ακινήτων φθάνει στο τέλος του καθώς οι κεντρικές τράπεζες προχωρούν στις πιο επιθετικές αυξήσεις επιτοκίων στον 21ο αιώνα για να αντιμετωπίσουν τον πληθωρισμό, με αποτέλεσμα να αυξάνεται αντίστοιχα και το κόστος των τραπεζικών δανείων. Πολλοί ιδιοκτήτες που έχουν πάρει δάνεια για τις αγορές ακινήτων και αντιμετωπίζουν δυσκολία στην εξυπηρέτησή τους μπορεί να αναγκασθούν να τα πωλήσουν «κοψοχρονιά», προκαλώντας σοκ στην αγορά, σύμφωνα με δημοσίευμα του Bloomberg.
Οι αγορές χτυπούν εδώ και μήνες καμπανάκι για την αγορά ακινήτων, με τον δείκτη real estate του Stoxx 600 να κάνει βουτιά πάνω από 40% φέτος και να υποχωρεί στα χαμηλότερα επίπεδα από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση. Καθώς, όμως, μεγάλο μέρος των συναλλαγών ακινήτων δεν γίνεται μέσω της αγοράς, ο πραγματικός αντίκτυπος του τέλους της εποχής του φθηνού χρήματος φαίνεται με αργό ρυθμό.
Η Land Securities, ο κατασκευαστής του 16ώροφου κτιρίου που θα στεγάσει το προσωπικό της Deutsche Bank στο Λονδίνο από τις αρχές του επόμενου έτους, προχώρησε τελικά στην πώλησή του σε τιμή περίπου 15% χαμηλότερη από τις αρχικές προσφορές που είχαν γίνει λίγο πριν η Ρωσία επιτεθεί στην Ουκρανία.
Οι προγραμματισμένες πωλήσεις κτιρίων – ορόσημων, όπως τα κεντρικά γραφεία της Bank of America στο Λονδίνο, δίπλα στον καθεδρικό ναό του Αγίου Παύλου, έχουν ακυρωθεί, πράγμα που σημαίνει ότι υπάρχουν λίγες συμφωνίες για να αποκρυσταλλωθεί η νέα πραγματικότητα. Συνολικά, ένα στοκ γραφείων στο Λονδίνο, αξίας περίπου 6 δισ. λιρών, αποσύρθηκε από την πώληση, σύμφωνα με μεσίτες.
«Επί του παρόντος έχουμε την κατάσταση της πίστας, με αγοραστές και πωλητές στις δύο πλευρές και κανείς να μη θέλει να μπει στη μέση και να χορέψει», δήλωσε ο Ian Rickwood, ιδρυτής της εταιρείας ιδιωτικών κεφαλαίων ακινήτων Henley Investment Management. Αυτό θα μπορούσε σύντομα να αλλάξει καθώς οι εταιρείες που επιδιώκουν να αναχρηματοδοτήσουν τα δάνειά τους διαπιστώνουν ότι το κόστος δανεισμού έχει εκτοξευθεί στα ύψη.
Κλειστές οι αγορές χρέους
Για ορισμένους, οι αγορές χρέους είναι ουσιαστικά κλειστές και πιθανόν να μην έχουν επαρκή κεφάλαια για την αποπληρωμή όλων των ληξιπρόθεσμων δανείων. «Όλα αυτά θα οδηγήσουν αναπόφευκτα σε αναγκαστικές πωλήσεις από τους ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων και κατοικιών», δήλωσε η Nicole Lux, ερευνήτρια στο Bayes Business School, η οποία καταρτίζει εξαμηνιαίες εκθέσεις για τα δάνεια για αγορά ακινήτων στη Βρετανία.
Η Vonovia, που είναι η μεγαλύτερη εταιρεία ακινήτων της Ευρώπης σχεδιάζει να πουλήσει περιουσιακά στοιχεία της αξίας άνω των 13 δις. ευρώ για να μειώσει το χρέος μετά την έκρηξη του κόστους δανεισμού και την κατάρρευση της τιμής της μετοχής της.
Μέχρι στιγμής, οι εταιρείες ακινήτων υποστηρίζουν ότι οι τιμές τους συγκρατούνται, με τη Vonovia να διαβεβαιώνει πρόσφατα τους επενδυτές ότι οι λογιστικές αξίες για το τρίτο τρίμηνο πιθανότατα θα είναι σταθερές ή αυξημένες.
Οι αυξήσεις των ενοικίων θα μπορούσαν να είναι ένας τρόπος για να υποστηριχθούν οι αποτιμήσεις, αλλά με τις οδυνηρές υφέσεις να διαφαίνονται σε ολόκληρη την Ευρώπη και το κόστος να εκτοξεύεται, οι επιχειρήσεις και οι καταναλωτές είναι ήδη σε δύσκολη θέση. Στη Γερμανία, πάνω από το 10% των νοικοκυριών είχαν ήδη υπερβολικό βάρος από τις δαπάνες στέγασης πέρυσι, δηλαδή πριν τη μεγάλη εκτίναξη του πληθωρισμού.
Ισχυρά τα θεμελιώδη δεδομένα
Τα θεμελιώδη δεδομένα της αγοράς ακινήτων εξακολουθούν, πάντως, να φαίνονται ισχυρά. Η ζήτηση για νέους χώρους είναι ισχυρή, τα απούλητα ακίνητα είναι ως επί το πλείστον λίγα και ο πληθωρισμός είναι πιθανό να περιορίσει την προσφορά ακινήτων. Η Savills εκτιμά ότι περισσότερο από το 40% των έργων για κατασκευή γραφείων στο Λονδίνο που επρόκειτο να κατασκευαστούν μέχρι το 2026 έχουν καθυστερήσει, μερικά περισσότερο από ένα χρόνο.
Εκτός από ορισμένες ακραίες περιπτώσεις, τα επίπεδα χρέους των εταιρειών ακινήτων είναι συγκρατημένα σε σύγκριση με την κατάσταση που υπήρχε πριν από τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008.
Αυτή η αισιόδοξη άποψη δεν έχει σταματήσει, ωστόσο, την αναταραχή στην αγορά των ακινήτων. Οι τιμές των μετοχών έχουν μειωθεί τόσο πολύ που αυτό σημαίνει ότι η αξία των χαρτοφυλακίων των μεγαλύτερων ευρωπαϊκών εταιρειών πρόκειται να μειωθεί περισσότερο από 39%, σύμφωνα με υπολογισμούς του Bloomberg Intelligence.
Εάν οι αγορές έχουν δίκιο, ένα κραχ αυτού του μεγέθους θα πυροδοτούσε ένα κύμα κατασχέσεων σε κλίμακα που δεν έχει παρατηρηθεί από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση.
«Θα εμπιστευόμουν το μήνυμα από τις κεφαλαιαγορές όσον αφορά το πού πηγαίνουμε περισσότερο από ό,τι τα δεδομένα για τα ενοίκια, την πληρότητα και την απορρόφηση», δήλωσε ο Πέτρος Παπαδάκος, επικεφαλής της ευρωπαϊκής έρευνας στην Green Street.
Sell-off των ομολόγων
Οι εταιρείες ακινήτων έχουν ομόλογα αξίας περίπου 80 δισεκατομμυρίων ευρώ που θα λήξουν τα επόμενα τρία χρόνια, σύμφωνα με στοιχεία που συγκέντρωσε το Bloomberg. Οι τίτλοι έχουν ξεπουληθεί απότομα φέτος, καθώς οι επενδυτές ανησυχούν για την αύξηση του κόστους χρηματοδότησης, πράγμα που σημαίνει ότι οι νέες εκδόσεις έχουν σχεδόν στερέψει.
Με τις αγορές ομολόγων να μην είναι πλέον εύκολα προσβάσιμες, οι εταιρείες ακινήτων χρειάζονται εναλλακτικές πηγές χρηματοδότησης, αλλά οι τράπεζες είναι πιθανό να είναι επιφυλακτικές αφού πέρασαν μια δεκαετία μειώνοντας την έκθεσή τους μετά το τελευταίο κραχ. Ακόμα κι αν οι τράπεζες αυξήσουν τη χρηματοδότηση, αυτή δεν θα είναι φθηνή.
