Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια παρουσιάζει σημαντικά σημάδια ανάκαμψης. Η άνοδος των επενδύσεων και η αυξημένη ζήτηση στην αστική κατοικία δημιουργούν ένα νέο περιβάλλον ευκαιριών. Ωστόσο, υπάρχει ένας παράγοντας που δεν αποτυπώνεται πάντα στις αγγελίες, αλλά επηρεάζει καθοριστικά την αξία ενός ακινήτου: η καθημερινή διοίκηση και η διαχείριση της πολυκατοικίας.
Η πολυκατοικία ως οικονομικός οργανισμός
Οι πολυκατοικίες θα έπρεπε να λειτουργούν ως πολυμετοχικές εταιρείες. Με διαδικασίες ταμείου, διαχείρισης αποθεμάτων, τακτικές και έκτακτες συνελεύσεις, κανονισμούς που επιβάλλουν κανόνες και προστατεύουν τους μετόχους/ιδιοκτήτες.
Η αποτυχία της λειτουργίας ενός κτιρίου με αυτόν τον ορισμό, οδηγεί σε τρία κρίσιμα προβλήματα:
- Κακή διαχείριση ταμείου. Αυτό με τη σειρά του συνεπάγεται καθυστερήσεις πληρωμών, απλήρωτους λογαριασμούς και έλλειψη ρευστότητας.
- Ανεπαρκής συντήρηση. Βλάβες που διορθώνονται αργά ή καθόλου, δυσχαιρένοντας τη διαβίωση των κατοίκων και - όπως θα δούμε παρακάτω - μειώνοντας τις αξίες των ακινήτων τους.
- Απουσία σχεδιασμού επενδύσεων. Χωρίς κανένα πλάνο αναβάθμισης κοινοχρήστων, ασφάλειας, ή ενεργειακής απόδοσης η επιχείρηση-πολυκατοικία αντιμετωπίζει υψηλό ρίσκο μείωσης ανταγωνιστικότητας στην αγορά ακινήτων.
Η οικονομική ζημιά της «μικρής αμέλειας»
Η απαξίωση ενός ακινήτου είναι συχνά αποτέλεσμα μικρών, σωρευτικών παραλείψεων. Όλοι μπορούμε εύκολα να φέρουμε στο μυαλό μας πολυκατοικίες με προβλήματα καθαριότητας στους κοινόχρηστους χώρους, ή παλιούς ανελκυστήρες που παραμένουν χωρίς την προκαθορισμένη συντήρηση που προβλέπεται από το νόμο.
Σε ένα κτίριο που δεν συντηρείται τακτικά, αυξάνεται ο κίνδυνος ζημιών και υψηλών μελλοντικών δαπανών. Σκεφτείτε για παράδειγμα ένα διαμέρισμα ρετιρέ, κάτω από μία ταράτσα η οποία παραμένει χωρίς μόνωση για σειρά ετών. Ή ένα διαμέρισμα στον τρίτο όροφο σε κτίριο χωρίς ανελκυστήρα. Ειδικά στην τελευταία περίπτωση, η μείωση της αντικειμενικής αξίας του εν λόγω ακινήτου μπορεί να αγγίξει και το 10%, ποσοστό που μάλλον αυξάνεται όταν μιλάμε αντ αυτού για την εμπορική του αξία.
Συνολικά, η κακή διαχείριση μιας πολυκατοικίας μπορεί να μειώσει την εμπορική αξία ενός ακινήτου έως και 20%
Τα στοιχεία του Billys δείχνουν ότι οι πιθανοί αγοραστές, ειδικά σε κεντρικές περιοχές, συχνά μειώνουν την προσφορά τους όταν βλέπουν μια πολυκατοικία σε κακή λειτουργική κατάσταση. Μεσίτες και εκτιμητές γνωρίζουν, έστω εμπειρικά, ότι η αισθητική και η εικόνα των κοινόχρηστων χώρων επηρεάζουν άμεσα την εμπορική αξία κάθε διαμερίσματος.
Σύμφωνα και με τον κύριο Χαραλαμπόπουλο, CEO της Solum Property Solutions, Πρόεδρο του Valuation Working Group του RICS Ελλάδος και Μέλος του ΔΣ της Ενώσεως Ιδιοκτητών Ελλάδος, η διαφορά στην αξία δύο παρόμοιων διαμερισμάτων μπορεί να ξεπεράσει το 10%–20% όταν ανήκουν σε κτήρια με διαφορετικό επίπεδο συντήρησης, ενώ αυξάνεται και ο χρόνος διάθεσης. Όσο μεγαλύτερη η πολυκατοικία, τόσο μεγαλύτερη η απόκλιση στην αξία. Σε ώριμες αγορές, όπως το Hong Kong, η καλή διαχείριση —συμπεριλαμβανομένων ESG κριτηρίων— μπορεί να αυξήσει την αξία ακινήτων έως και 30%. Αντίστοιχο ελληνικό παράδειγμα είναι η διαφορά τιμών μεταξύ εργατικών κατοικιών και συμβατικών οικιστικών κτιρίων στην ίδια περιοχή.
Η απουσία διαφάνειας αυξάνει περισσότερο το ρίσκο
Σε πολλές πολυκατοικίες, το μεγαλύτερο πρόβλημα είναι η έλλειψη εμπιστοσύνης μεταξύ των κατοίκων.
Όταν οι τελευταίοι δεν γνωρίζουν πού πηγαίνουν τα χρήματά τους, δεν υπάρχουν αποδείξεις, αναλυτικές δαπάνες ή ηλεκτρονικό αρχείο, δημιουργείται κλίμα καχυποψίας. Αυτό μεταφράζεται σε αυξημένο ποσοστό καθυστερήσεων στις πληρωμές, περισσότερες διαμάχες και μεγαλύτερους χρόνους λήψης αποφάσεων για τα κοινά θέματα που επηρεάζουν τα ακίνητα όλων των εμπλεκόμενων μερών.
Η λύση που φέρνει η τεχνολογία
Τα τελευταία χρόνια, εργαλεία όπως το Billys αποδεικνύουν ότι οι πολυκατοικίες μπορούν να λειτουργούν εύρυθμα, με οργάνωση, διαφάνεια και συνέργεια για όλους. Η εφαρμογή νέων τεχνολογιών στην διαχείριση της πολυκατοικίας έχει δεκάδες οφέλη.
Εργαλεία όπως online ψηφοφορίες, ειδοποιήσεις και πληρωμές, αυτόματοι επιμερισμοί των δαπανών και απρόσκοπτη πρόσβαση στα οικονομικά στοιχεία της πολυκατοικίας, επιτρέπουν στα κτίρια να εξαλείψουν τις εντάσεις, να μειώσουν τις καθυστερήσεις πληρωμών και να λαμβάνουν αποφάσεις πιο γρήγορα από ποτέ άλλοτε στο παρελθόν.
Ανάμεσα σε δύο ίδια διαμερίσματα, στο ίδιο τετράγωνο, με τα ίδια τετραγωνικά και λοιπά τεχνικά χαρακτηρικά — αυτό που βρίσκεται στο κτίριο το οποίο διοικείται καλύτερα θα πωληθεί ή θα νοικιαστεί πρώτο, ακριβότερα και με πιο αξιόπιστους ενοικιαστές.
Όπως σε όλες τις αγορές, έτσι και στην αγορά ακινήτων, η αξία επηρεάζεται από την αντίληψη του καταναλωτή (percepted value). Το κτίριο, οι κοινόχρηστοι χώροι, η οργάνωση και η διαφάνεια, επηρεάζουν την απόφαση του αγοραστή ή του ενοικιαστή όσο και το ίδιο το διαμέρισμα.
Στην Ελλάδα, η απαξίωση των ακινήτων είναι γνωστό φαινόμενο. Πρόκειται για προϊόν συσσωρευμένης αμέλειας.
Είναι καιρός οι πολυκατοικίες να αντιμετωπιστούν όχι ως «αναγκαίο κακό», αλλά ως οργανισμοί που χρειάζονται επαγγελματική διαχείριση, διαφάνεια και τεχνογνωσία. Όταν υπάρχει οργάνωση, το ακίνητο διατηρείται. Όταν δεν υπάρχει, η απαξίωση είναι μόνο θέμα χρόνου — και σπάνια γίνεται αντιληπτή πριν να είναι αργά.
Εάν θέλετε να βελτιώσετε τη διαχείριση στην πολυκατοικία σας με την καλύτερη λύση στην αγορά, επισκεφθείτε το Billys
