Με την αγορά κατοικίας να διανύει μία περίοδο αυξημένης κινητικότητας και ανακατατάξεων, η ReDataset, ο Data & Analytics βραχίονας του Ομίλου Resolute Cepal Greece (RCG), παρουσιάζει την πιο πρόσφατη ανάλυση του Δείκτη Κορεσμού Προσφοράς Κατοικιών (ΔΚΠΚ), ο οποίος αποτυπώνει τον αριθμό διαθέσιμων οικιστικών κατοικιών προς πώληση ανά 1.000 κατοίκους.
Η μελέτη καλύπτει το 3ο τρίμηνο του 2025 και βασίζεται σε δεδομένα αγγελιών πώλησης κατοικιών σε όλους τους δήμους της χώρας και στα πληθυσμιακά στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ. Ο δείκτης υπολογίζεται ως ο λόγος των μοναδικών κατοικιών προς πώληση ανά 1.000 κατοίκους ανά δήμο, προσφέροντας μια συγκριτική αποτύπωση της έντασης της προσφοράς και επιτρέποντας τον εντοπισμό διαφοροποιήσεων μεταξύ αστικών, ημιαστικών και νησιωτικών περιοχών.
Οι διακυμάνσεις του δείκτη αντανακλούν το επίπεδο διαθεσιμότητας κατοικιών στις τοπικές αγορές: υψηλές τιμές υποδηλώνουν έντονη προσφορά, ενώ χαμηλές τιμές περιορισμένη κινητικότητα και σταθερότερο απόθεμα.
Η ανάλυση περιλαμβάνει οικιστικά ακίνητα που διατέθηκαν προς πώληση την περίοδο Ιούλιος–Σεπτέμβριος 2025, με τιμή ανά τ.μ. 300€–10.000€, έτος κατασκευής 1950–2025, επιφάνεια 20–400 τ.μ. και έως 10ο όροφο. Διπλότυπα ακίνητα με ίδια χαρακτηριστικά έχουν εξαιρεθεί.
Η ανάλυση χωρίζεται σε τέσσερα γεωγραφικά επίπεδα: 1) σε επίπεδο χώρας, 2) στην Περιφέρεια Αττικής, 3) στην Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης και 4) σε ενδεικτικούς δήμους εκτός Περιφέρειας Αττικής και Περιφερειακής Ενότητας Θεσσαλονίκης.
Η ανάλυση βασίζεται σε δεδομένα ακινήτων και δεν επιδιώκει ερμηνεία των αιτιών των μεταβολών, αλλά την τεκμηριωμένη παρουσίαση των τάσεων. Η παρουσίαση των αποτελεσμάτων έχει ως στόχο να συνεισφέρει στο δημόσιο διάλογο με στοιχεία και ποσοτικά δεδομένα.
Ενότητα 1 – Ελλάδα
Σε εθνικό επίπεδο, ο ΔΚΠΚ παρουσιάζει έντονες διαφοροποιήσεις μεταξύ των γεωγραφικών ενοτήτων της χώρας.
Σε παράκτιες και νησιωτικές περιοχές παρατηρούνται υψηλότερες τιμές του δείκτη, αντανακλώντας τη συγκέντρωση επενδυτικού και παραθεριστικού ενδιαφέροντος. Η Κασσάνδρα, η Κέα και ο Σαρωνικός καταγράφουν τις υψηλότερες τιμές πανελλαδικά, γεγονός που αποτυπώνει τη σημαντική προσφορά εξοχικών και παραθεριστικών κατοικιών.
Αυξημένος δείκτης εντοπίζεται επίσης στην Αττική, στο βόρειο παράκτιο τμήμα της Πελοποννήσου, στην Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης καθώς και σε νησιά του Αιγαίου με έντονη τουριστική δραστηριότητα.
Αντίθετα, στο ηπειρωτικό τμήμα και ιδιαίτερα στη Δυτική Μακεδονία, παρατηρούνται χαμηλές τιμές του δείκτη, υποδηλώνοντας περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών προς πώληση και μειωμένη δραστηριότητα στις τοπικές αγορές. Η Ήπειρος, μεγάλο μέρος της Θεσσαλίας, το Βόρειο Αιγαίο και τα Δωδεκάνησα καταγράφουν επίσης χαμηλά επίπεδα κορεσμού, στοιχείο που συνδέεται είτε με την παλαιότητα του αποθέματος είτε και με τη μικρότερη κινητικότητα αγοραπωλησιών.
Η συνολική εικόνα επιβεβαιώνει την ανισοκατανομή της προσφοράς στην ελληνική αγορά κατοικίας, με τις αστικές και παραθαλάσσιες ζώνες να συγκεντρώνουν την πλειονότητα των διαθέσιμων ακινήτων, ενώ οι περιοχές της ενδοχώρας παραμένουν χαμηλότερα ως προς την ένταση της προσφοράς.
Ενότητα 2 – Περιφερειακές Ενότητες Αττικής
Η Περιφέρεια Αττικής παρουσιάζει ευδιάκριτες ενδοπεριφερειακές διαφοροποιήσεις ως προς τον ΔΚΠΚ. Οι νότιοι και ανατολικοί δήμοι καταγράφουν τις υψηλότερες τιμές του δείκτη, επιβεβαιώνοντας την αυξημένη παρουσία παραθαλάσσιων και νεόδμητων κατοικιών, ενώ στο βόρειο και δυτικό τμήμα οι τιμές διαμορφώνονται σε χαμηλότερα επίπεδα. Στο χάρτη δεν εμφανίζεται η Π.Ε. Νήσων.
Ο Κεντρικός Τομέας Αθηνών παρουσιάζει μεσαίες έως υψηλές τιμές του ΔΚΠΚ, αντικατοπτρίζοντας την έντονη εμπορική δραστηριότητα και την αυξημένη κινητικότητα της αθηναϊκής αγοράς.
Ο Δήμος Αθηναίων καταγράφει την υψηλότερη προσφορά της ενότητας, γεγονός που συνδέεται με τον μεγάλο όγκο αγγελιών στο ιστορικό και αστικό κέντρο, καθώς και με την παρουσία ακινήτων διαφορετικής ηλικίας και χρήσης.
Περιοχές όπως ο Βύρωνας, η Δάφνη–Υμηττός, ο Ζωγράφου και η Καισαριανή εμφανίζουν ισορροπημένα επίπεδα προσφοράς, με σημαντικό ποσοστό ανακαινισμένων ή νεότερων κατοικιών που διατίθενται προς πώληση.
Αντίθετα, δήμοι όπως το Γαλάτσι και η Νέα Φιλαδέλφεια–Νέα Χαλκηδόνα παρουσιάζουν χαμηλότερη ένταση αγγελιών, υποδηλώνοντας πιο σταθερές και λιγότερο ευμετάβλητες τοπικές αγορές.
Συνολικά, ο Κεντρικός Τομέας συνιστά μια ώριμη και διαφοροποιημένη αγορά κατοικίας, όπου η ποικιλία του αποθέματος και η εναλλαγή χρήσεων ενισχύουν τη συνεχή διαθεσιμότητα ακινήτων προς πώληση.
Ο Βόρειος Τομέας Αθηνών παρουσιάζει μεσαίες έως υψηλές τιμές του ΔΚΠΚ, αποτυπώνοντας μια αγορά με αυξημένη διαθεσιμότητα και σχετική ανανέωση του οικιστικού αποθέματος.
Περιοχές όπως η Κηφισιά, το Μαρούσι και η Φιλοθέη–Ψυχικό εμφανίζουν ισχυρή παρουσία αγγελιών, γεγονός που συνδέεται με τη ζήτηση για νεότερες ή ανακαινισμένες κατοικίες. Αντίθετα, δήμοι όπως η Μεταμόρφωση και η Νέα Ιωνία κινούνται σε χαμηλότερα επίπεδα προσφοράς, διατηρώντας πιο σταθερό χαρακτήρα αγοράς.
Συνολικά, ο Βόρειος Τομέας συνδυάζει ώριμες αστικές περιοχές με νεότερα οικιστικά τμήματα, παρουσιάζοντας μια ισορροπημένη αλλά ενεργή αγορά κατοικίας.
Ο Νότιος Τομέας Αθηνών καταγράφει υψηλές τιμές του ΔΚΠΚ, αποτελώντας μία από τις πιο ενεργές αγορές της Περιφέρειας Αττικής. Οι παράκτιοι δήμοι, όπως η Γλυφάδα, ο Άλιμος και το Παλαιό Φάληρο, συγκεντρώνουν σημαντικό όγκο διαθέσιμων κατοικιών προς πώληση, γεγονός που συνδέεται με τη ζήτηση για παραθαλάσσιες και επενδυτικές κατοικίες.
Η Καλλιθέα και η Νέα Σμύρνη βρίσκονται σε ενδιάμεση θέση, με ενεργή αγορά αλλά μικρότερη διαθεσιμότητα λόγω της υψηλής ζήτησης και του περιορισμένου χώρου για νέα ανάπτυξη. Περιοχές του εσωτερικού, όπως ο Άγιος Δημήτριος και το Μοσχάτο–Ταύρος, εμφανίζουν μεσαία επίπεδα προσφοράς, διατηρώντας πιο σταθερό οικιστικό προφίλ.
Συνολικά, ο Νότιος Τομέας συνδυάζει υψηλή εμπορική δραστηριότητα με παραθαλάσσιο χαρακτήρα, αποτελώντας κομβικό σημείο της αθηναϊκής αγοράς κατοικίας.
Ο Δυτικός Τομέας Αθηνών εμφανίζει χαμηλές τιμές του ΔΚΠΚ, με σταθερό και περιορισμένο αριθμό διαθέσιμων αγγελιών. Η αγορά χαρακτηρίζεται από μικρή ανανέωση του αποθέματος, καθώς το οικιστικό στοκ παραμένει παλαιότερο και η κινητικότητα περιορισμένη.
Οι δήμοι της ενότητας, όπως το Περιστέρι και η Πετρούπολη καταγράφουν συγκρατημένη εμπορική δραστηριότητα, αντανακλώντας αγορές προσανατολισμένες κυρίως στην πρώτη κατοικία και λιγότερο σε επενδυτικές κινήσεις.
Συνολικά, η περιοχή διατηρεί ένα προφίλ χαμηλής προσφοράς και σταθερής αγοράς, χωρίς ενδείξεις έντονης αναπτυξιακής ή τουριστικής πίεσης.
Η Περιφερειακή Ενότητα Πειραιά παρουσιάζει διαφοροποιημένη εικόνα ως προς τον ΔΚΠΚ, με τους περισσότερους δήμους να καταγράφουν χαμηλές τιμές και περιορισμένη διαθεσιμότητα ακινήτων προς πώληση.
Η αγορά χαρακτηρίζεται από σταθερότητα και μικρή κινητικότητα, με τις αγγελίες να αφορούν κυρίως παλαιότερα ακίνητα εντός του υφιστάμενου οικιστικού ιστού.
Εξαίρεση αποτελεί ο Δήμος Πειραιά, ο οποίος εμφανίζει μεσαία επίπεδα προσφοράς, αντανακλώντας τον αστικό του χαρακτήρα και την αυξημένη παρουσία νεότερων ή ανακαινισμένων κατοικιών.
Συνολικά, η εικόνα του Πειραιά επιβεβαιώνει την ετερογένεια της αγοράς μεταξύ των κεντρικών και περιφερειακών τμημάτων της ενότητας, με την παράκτια ζώνη να διατηρεί υψηλότερη δυναμική σε σχέση με το εσωτερικό.
Η Ανατολική Αττική παρουσιάζει υψηλές τιμές του ΔΚΠΚ, ιδιαίτερα στους παράκτιους δήμους όπου η διαθεσιμότητα κατοικιών προς πώληση είναι σημαντικά αυξημένη.
Οι περιοχές του παραλιακού μετώπου, όπως ο Σαρωνικός και ο Δήμος Βάρης–Βούλας–Βουλιαγμένης, καταγράφουν από τις υψηλότερες τιμές σε εθνικό επίπεδο, επιβεβαιώνοντας τη διαχρονική ζήτηση για παραθαλάσσια και επενδυτικά ακίνητα.
Στους δήμους, όπως η Παλλήνη, τα Σπάτα–Αρτέμιδα και ο Ωρωπός, ο δείκτης παραμένει σε μεσαία επίπεδα, αντανακλώντας την ανάπτυξη νέων οικιστικών ζωνών και τη σταδιακή διεύρυνση της αγοράς πρώτης κατοικίας.
Η συνολική εικόνα της Ανατολικής Αττικής χαρακτηρίζεται από ισχυρή αγορά κατοικίας και έντονη δραστηριότητα, με τη ζήτηση να διαμορφώνεται τόσο από μόνιμους κατοίκους όσο και από επενδυτικά ή παραθεριστικά ενδιαφέροντα.
Η Δυτική Αττική χαρακτηρίζεται από χαμηλές τιμές του ΔΚΠΚ, με περιορισμένη διαθεσιμότητα ακινήτων προς πώληση.
Η αγορά διατηρεί κυρίως τοπικό χαρακτήρα, με χαμηλή πυκνότητα αγγελιών και περιορισμένες νέες καταχωρήσεις, γεγονός που αντικατοπτρίζει τη σταθερότητα του οικιστικού αποθέματος και τη μικρότερη κινητικότητα των κατοίκων.
Οι δήμοι της ενότητας, όπως η Φυλή, η Μάνδρα-Ειδυλλία και τα Μέγαρα, εμφανίζουν συγκρατημένη εμπορική δραστηριότητα, εστιάζοντας κυρίως σε αγορές πρώτης κατοικίας και λιγότερο σε επενδυτική ή παραθεριστική ζήτηση.
Συνολικά, η περιοχή διαμορφώνει ένα προφίλ χαμηλής προσφοράς και σταθερής αγοράς, σε αντίθεση με τις δυναμικότερες και παράκτιες ζώνες της υπόλοιπης Αττικής.
Η Περιφερειακή Ενότητα Νήσων Αττικής παρουσιάζει μέτρια επίπεδα προσφοράς κατοικιών, με διαφοροποιήσεις ανάμεσα στα νησιά.
Η Αίγινα και η Ύδρα ξεχωρίζουν με εντονότερη δραστηριότητα, αντανακλώντας τη ζήτηση για παραθεριστική και εξοχική κατοικία σε εύκολα προσβάσιμους προορισμούς.
Αντίθετα, σε μικρότερα ή πιο απομονωμένα νησιά, όπως τα Κύθηρα, ο Πόρος και το Αγκίστρι, η προσφορά παραμένει περιορισμένη, γεγονός που συνδέεται με το μικρότερο μέγεθος των τοπικών αγορών και τον χαμηλότερο ρυθμό νέων αγγελιών.
Συνολικά, η εικόνα των νησιών της Αττικής καταδεικνύει μια ισορροπημένη αλλά μικρής κλίμακας αγορά, με έμφαση στη δευτερεύουσα κατοικία και στην εποχική ζήτηση.
Ενότητα 3 – Περιφερειακή ενότητα Θεσσαλονίκης
Η Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης παρουσιάζει ισχυρή διαφοροποίηση στην προσφορά κατοικιών προς πώληση, με τα υψηλότερα επίπεδα να συγκεντρώνονται στο πολεοδομικό συγκρότημα και στους νοτιοανατολικούς παραθαλάσσιους δήμους.
Ο Δήμος Θεσσαλονίκης καταγράφει το υψηλότερο επίπεδο προσφοράς, ενώ ακολουθούν ο Θερμαϊκός και η Θέρμη, όπου η έντονη οικιστική δραστηριότητα αντικατοπτρίζει τη ζήτηση για παραθαλάσσια και προαστιακή κατοικία υψηλών προδιαγραφών. Δήμοι όπως η Πυλαία–Χορτιάτης και η Καλαμαριά διατηρούν επίσης αυξημένα επίπεδα αγγελιών, επιβεβαιώνοντας την επεκτατική δυναμική της αγοράς κατοικίας προς τα ανατολικά προάστια. Αντίθετα, στους δυτικούς και βόρειους δήμους, όπως το Κορδελιό–Εύοσμος, ο Παύλος Μελάς και ο Λαγκαδάς, η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη, στοιχείο που αντανακλά πιο σταθερές και λιγότερο εμπορικές τοπικές αγορές.
Συνολικά, η αγορά της Θεσσαλονίκης χαρακτηρίζεται από ανισοκατανομή της προσφοράς, με τη νοτιοανατολική και κεντρική ζώνη να διατηρούν τον πρωταγωνιστικό ρόλο στις αγοραπωλησίες κατοικιών της Βόρειας Ελλάδας.
Η εικόνα των Περιφερειακών Δήμων αναδεικνύει σημαντικές διαφοροποιήσεις στην προσφορά κατοικιών προς πώληση. Οι δήμοι της Πάτρας, Κορίνθου και Βόλου καταγράφουν τα υψηλότερα επίπεδα, γεγονός που υποδηλώνει ενεργή οικιστική κινητικότητα και αυξημένη παρουσία διαθέσιμων ακινήτων. Η έντονη δραστηριότητα στους δήμους συνδέεται με τη ζήτηση για μόνιμη κατοικία και τη διεύρυνση των τοπικών αγορών. Αντίθετα, Δήμοι όπως η Χαλκίδα, η Καλαμάτα, η Λαμία και τα Ιωάννινα εμφανίζουν πιο περιορισμένη προσφορά, αντανακλώντας σταθερότερες αγορές και χαμηλότερο ρυθμό ανανέωσης αποθέματος.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι τουριστικές περιοχές, όπου παρά τη δυναμική των αγορών, η προσφορά κατοικιών προς πώληση παραμένει συγκρατημένη. Στο Ηράκλειο Κρήτης και στη Ρόδο, για παράδειγμα, το φαινόμενο αυτό αποδίδεται στην αξιοποίηση σημαντικού μέρους του οικιστικού αποθέματος σε άλλες μορφές χρήσης, όπως βραχυχρόνια μίσθωση, γεγονός που περιορίζει τη διαθεσιμότητα ακινήτων προς πώληση.
Συνολικά, η ένταση της προσφοράς στους Περιφερειακούς Δήμους δεν εξαρτάται αποκλειστικά από το πληθυσμιακό μέγεθος, αλλά κυρίως από τις τοπικές συνθήκες, το πρότυπο οικιστικής ανάπτυξης και το είδος της ζήτησης που επικρατεί σε κάθε περιοχή είτε πρόκειται για μόνιμη κατοικία είτε για τουριστική αξιοποίηση.
