Η αγορά ακινήτων κατέχει καίριο ρόλο τόσο σε οικονομικό όσο και σε κοινωνικό επίπεδο. Για αυτό το λόγο είναι πολύ βασικό να παρακολουθούμε τις εξελίξεις στον κλάδο αυτό με τη μεγαλύτερη δυνατή προσοχή. Από τις επίσημες στατιστικές μπορούμε να αντλήσουμε μία σειρά πληροφοριών κυρίως αναφορικά με τιμές, νέες κατασκευές και ύψος οικιστικού αποθέματος. Το μεγάλο όμως μειονέκτημα των επίσημων στατιστικών είναι ότι δεν έχουν τη δυνατότητα να αποτυπώσουν σε πραγματικό χρόνο τις μεταβολές των υποκειμενικών -πολλές φορές - προσδοκιών, κοινωνικών τάσεων και αντιλήψεων των νοικοκυριών αναφορικά με τις βασικές παραμέτρους της αγοράς ακινήτων.
Οι προσδοκίες των νοικοκυριών αναφορικά με μία σειρά παραγόντων όπως η πορεία των τιμών ακινήτων, η εξέλιξη του κόστους στεγαστικών δανείων, η βελτίωση της οικονομίας και του διαθέσιμου εισοδήματος τους ενδέχεται να ενθαρρύνουν ή να αποθαρρύνουν την απόφασή τους για απόκτηση κατοικίας. Ακόμα και μη οικονομικοί παράγοντες όπως συναφείς αποφάσεις φιλικών ή συγγενικών προσώπων μπορούν να ασκήσουν σημαντική επίδραση στην οπτική των νοικοκυριών αναφορικά με την πορεία της αγοράς κατοικιών.
Οι προσδοκίες αυτές καθώς και ο χρονισμός και η ένταση των μεταβολών τους διαδραματίζουν καθοριστικό ρόλο καθώς, σε πολύ μεγάλο βαθμό, προσδιορίζουν την ζήτηση των νοικοκυριών για στεγαστικά ακίνητα. Η ζήτηση αυτή από πλευράς νοικοκυριών, σε αλληλεπίδραση με την υφιστάμενη διαθεσιμότητα ακινήτων, προσδιορίζει εν τέλει τον κύκλο της αγοράς ακινήτων και σε μεγάλο βαθμό τις εξελίξεις σε ολόκληρη την οικονομία.
Προκειμένου να καλύψουμε το κενό αυτό έχουμε προχωρήσει στη διεξαγωγή μιας επαναλαμβανόμενης σφυγμομέτρησης των αντιλήψεων των ελληνικών νοικοκυριών γύρω από μία σειρά θεμάτων σχετικών με την πορεία της αγοράς ακινήτων. Στην έρευνα που διεξάγουμε κάθε τρίμηνο, αρχής γενομένης από το 4ο τρίμηνο του 2023, τα ελληνικά νοικοκυριά καλούνται, μεταξύ άλλων, να καταθέσουν τις απόψεις και τις προσδοκίες τους σε θέματα όπως:
- η τρέχουσα συγκυρία στην αγορά ακινήτων
- η εξέλιξη των τιμών κατοικιών
- η πορεία των επιτοκίων
- η τρέχουσα και μελλοντική εισοδηματική τους κατάσταση
Με βάση τα ανωτέρω ερωτήματα καταρτίζουμε ένα συνολικό δείκτη, ο οποίος μας επιτρέπει να συνθέτουμε όλες τις ετερόκλητες απόψεις των νοικοκυριών σε μία τελική μεταβλητή.
Συμπεράσματα
Η μεγάλη εικόνα που σχηματίζεται αναφορικά με τις αντιλήψεις των νοικοκυριών σχετικά με την πορεία της αγοράς ακινήτων, είναι αυτή μιας συγκρατημένα θετικής πορείας καθόλη την περίοδο που διεξάγεται η έρευνα μας- με έντονη όμως την ενίσχυση της ανησυχίας για το μέλλον.
Ξεκινώντας από τα γενικά ευρήματα, τα νοικοκυριά αναγνωρίζουν ότι σε ολόκληρη τη διάρκεια των τελευταίων ετών, το συγκριτικό πλεονέκτημα στην αγορά ακινήτων βρίσκεται στην πλευρά των πωλητών με τους αγοραστές να βρίσκονται σε αμυντική στάση. Η πλειοψηφία των ερωτηθέντων πιστεύουν ότι οι τιμές των κατοικιών θα συνεχίσουν να αυξάνονται αλλά με φθίνουσα δυναμική. Επίσης είναι ενδιαφέρον ότι, σε αντίθεση με την περιρρέουσα αντίληψη περί κοινωνικής απαισιοδοξίας και αρνητικής στάσης έναντι της τρέχουσας συγκυρίας, οι εκτιμήσεις και προσδοκίες των νοικοκυριών για την τρέχουσα και για την μελλοντική οικονομική τους κατάσταση είναι συγκρατημένα θετικές.
Τέλος, ειδική μνεία αξίζει να γίνει όσον αφορά τις απαντήσεις των ελληνικών νοικοκυριών σχετικά με την πορεία των επιτοκίων. Η έρευνα μας καλύπτει και την περίοδο κατά την οποία η ΕΚΤ μείωσε τα παρεμβατικά επιτόκια από το 4% στο 2%. Στην καλύτερη περίπτωση η μείωση αυτή των επιτοκίων γίνεται έμμεσα και μόνο αντιληπτή από τους συμμετέχοντες στην έρευνα. Μια πιθανολογούμενη από πλευράς μας εκλογίκευση της αντίληψης αυτής είναι ότι τα νοικοκυριά αντιλαμβάνονται τις δόσεις εξυπηρέτησης των στεγαστικών δανείων ως έναν de facto επιβαρυντικό παράγοντα της οικονομικής τους κατάστασης και ως εκ τούτου είναι καθολικά αρνητικά προδιατεθειμένα. Παράλληλα όμως αναδεικνύει και την ανάγκη μεγαλύτερης επιμόρφωσης της ελληνικής κοινωνίας σε θέματα σχετικά με τη νομισματική πολιτική και πώς αυτή επιδρά στην καθημερινότητα μας.
Πέραν όμως όλης αυτής της θετικής εικόνας της αγοράς ακινήτων, από τις απαντήσεις των νοικοκυριών προκύπτει και ένα μήνυμα ανησυχίας για το μέλλον. Η συντριπτική πλειοψηφία των νοικοκυριών μετέβαλε τις προσδοκίες της – στο σύνολο των ερωτημάτων της έρευνας- από θετικές σε ήπια αρνητικές το 3ο τρίμηνο του 2026. Έχουμε πλήρη επίγνωση ότι είναι πραγματικά επικίνδυνο να δομήσουμε ένα ολόκληρο αφήγημα στα ερωτηματολόγια ενός μόνο τριμήνου. Παραταύτα, εάν η αλλαγή αυτή στις προσδοκίες των νοικοκυριών επιβεβαιωθεί και στα επόμενα τρίμηνα, τότε είναι πολύ πιθανό τα τωρινά ευρήματα να αποτελούν μια πρώτη προειδοποιητική ένδειξη ότι ο συνδυασμός της παγκόσμιας γεωπολιτικής αβεβαιότητας και ενεργειακής ανασφάλειας, της ανόδου του πληθωρισμού και της συνεπακόλουθης αύξησης – εκ νέου- του κόστους χρήματος από την ΕΚΤ, ενδέχεται να επηρεάσει τις εκτιμήσεις των νοικοκυριών για τη δυναμική τόσο της αγοράς ακινήτων όσο και ολόκληρης της οικονομίας.
