Ιδιαίτερη προσοχή καλούνται να επιδείξουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων κατά τη συμπλήρωση των σχετικών κωδικών στη φορολογική δήλωση, προκειμένου να διασφαλίσουν ότι πληρούν τις προϋποθέσεις για την τριετή φοροαπαλλαγή που αφορά κατοικίες οι οποίες είτε ήταν κενές είτε προέρχονται από βραχυχρόνια μίσθωση και πλέον διατίθενται προς μακροχρόνια ενοικίαση.
Καθοριστικό κριτήριο αποτελεί η έγκαιρη δήλωση του ακινήτου ως «κενού». Συγκεκριμένα, η κατοικία θα πρέπει να έχει δηλωθεί εμπρόθεσμα στην Εφορία ως κενή ή σε αδράνεια. Όσοι ιδιοκτήτες προχώρησαν σε εκπρόθεσμη δήλωση στην ΑΑΔΕ, ακόμη και αν πληρούν τις υπόλοιπες προϋποθέσεις, δεν δικαιούνται την απαλλαγή.
Παράλληλα, για να ενταχθεί ένα ακίνητο στο ευνοϊκό καθεστώς, θα πρέπει είτε να παραμένει δηλωμένο ως κενό για τουλάχιστον τρία χρόνια είτε να προέρχεται από βραχυχρόνια μίσθωση (τύπου Airbnb), υπό την προϋπόθεση ότι θα μετατραπεί σε μακροχρόνια μίσθωση έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
Η απαλλαγή ισχύει για τρία έτη και αφορά κατοικίες επιφάνειας έως 120 τ.μ., οι οποίες ενοικιάζονται μετά από μακρά περίοδο αδράνειας ή αλλαγή χρήσης. Σε περιπτώσεις ενοικιαστών με περισσότερα από δύο παιδιά, το ανώτατο όριο επιφάνειας αυξάνεται κατά 20 τ.μ. για κάθε επιπλέον τέκνο.
Βασική προϋπόθεση αποτελεί και η σύναψη τριετούς μίσθωσης κύριας κατοικίας. Εάν ο ενοικιαστής αποχωρήσει πριν από τη λήξη της τριετίας, η φοροαπαλλαγή διατηρείται, εφόσον ο ιδιοκτήτης προχωρήσει εντός τριμήνου σε μία νέα, επίσης τριετή, σύμβαση. Σε περίπτωση που διακοπεί και η νέα αυτή μίσθωση, τότε η απαλλαγή παύει να ισχύει.
Κατ’ εξαίρεση, το μέτρο καλύπτει και μισθώσεις διάρκειας τουλάχιστον έξι μηνών, όταν πρόκειται για κατοικίες που διατίθενται σε εργαζόμενους του δημόσιου τομέα, όπως ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό, εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων, καθώς και ένστολους των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας. Στις περιπτώσεις αυτές, η συνέχιση της απαλλαγής δεν διακόπτεται, εφόσον ο ιδιοκτήτης συνάπτει, εντός εξαμήνου, νέες συμβάσεις κύριας κατοικίας διάρκειας τουλάχιστον έξι μηνών ή και τριών ετών.
Οι προϋποθέσεις για κατοικίες από βραχυχρόνια μίσθωση είναι:
- Η κατοικία να έχει διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το εκάστοτε, προηγούμενο της σύναψης της (πρώτης) μίσθωσης, φορολογικό έτος.
- Να έχουν δηλωθεί στη φορολογική διοίκηση οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις.
- Να έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά το έτος της μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.
Οδηγός
Όλες οι λεπτομέρειες για το πότε χορηγείται η φοροαπαλλαγή, δίνονται μέσα από τις ερωτήσεις και τις απαντήσεις που βρίσκονται στον αναλυτικό οδηγό που εξέδωσε η ΑΑΔΕ προκειμένου να αποσαφηνίσει σειρά θεμάτων ενόψει της υποβολής των φετινών φορολογικών δηλώσεων.
Στην ερώτηση: πως δηλώνω στο έντυπο Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος το εισόδημα από ακίνητα, τα οποία δηλώνονταν ως κενά ή είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, για τη χορήγηση της απαλλαγής από το φόρο εισοδήματος, η απάντηση είναι η εξής:
Απάντηση: Για τη χορήγηση της απαλλαγής, δηλώνετε κατά τη συμπλήρωση του εντύπου Ε2 το ακαθάριστο εισόδημα που αποκτήσατε από την εκμίσθωση κατοικίας επιλέγοντας κατά περίπτωση στη στήλη 17 τον κωδικό 64 «Εκμίσθωση κατοικίας που ήταν κενή», τον κωδικό 65 «Εκμίσθωση κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», τον κωδικό 66 «Εκμίσθωση κατοικίας εξάμηνης τουλάχιστον διάρκειας που ήταν κενή» ή τον κωδικό 67 «Εκμίσθωση εξάμηνης τουλάχιστον διάρκειας κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής». Το εν λόγω εισόδημα, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις που ορίζει ο Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος, μεταφέρεται στους νέους κωδικούς 119-120 «Απαλλασσόμενο από τον φόρο εισόδημα από εκμίσθωση κατοικιών» στον Πίνακα 6 του εντύπου Ε1.
Απάντηση δίνεται και για το πότε κάποιος ιδιοκτήτης δεν δικαιούται την απαλλαγή από το φόρο:
Ερώτηση: Διαθέτω ακίνητο 100 τ.μ., το οποίο εκμίσθωνα μακροχρόνια μέχρι και το έτος 2022, ενώ καθ’ όλο το έτος 2023 και 2024 ήταν κενό. Σύναψα σύμβαση μίσθωσης τριετούς διάρκειας τον Μάρτιο 2025. Δικαιούμαι την απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος που προέρχεται από την εκμίσθωση του συγκεκριμένου ακινήτου αφού αυτό ήταν κενό;
Απάντηση: Το εισόδημα που αποκτήσατε εντός του 2025 από την εκμίσθωση του ακινήτου δεν θα τύχει απαλλαγής, καθώς σύμφωνα με την παρ. 91 του άρθρου 72 ΚΦΕ απαιτείται η εκμισθούμενη κατοικία να ήταν κενή κατά τα έτη 2022, 2023 και 2024.
Ερώτηση: Διαθέτω κατοικία 85 τ.μ., την οποία δήλωνα όλα τα προηγούμενα έτη ως δευτερεύουσα. Σύναψα για την κατοικία αυτή σύμβαση μίσθωσης τετραετούς διάρκειας τον Νοέμβριο 2025. Δικαιούμαι την απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος που προέρχεται από την εκμίσθωση του συγκεκριμένου ακινήτου;
Απάντηση: Το εισόδημα που αποκτήσατε εντός του 2025 από την εκμίσθωση του ακινήτου δεν απαλλάσσεται του φόρου, καθώς σύμφωνα με την παρ. 91 του άρθρου 72 ΚΦΕ απαιτείται η εκμισθούμενη κατοικία, κατά τα φορολογικά έτη 2022, 2023 και 2024, να έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή να μην έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ή δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2) ή κατά το φορολογικό έτος 2024 να έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση.
Ερώτηση: Διαθέτω κατοικία 110 τ.μ., η οποία ήταν κενή κατά τα έτη 2022, 2023 και 2024. Από τον Ιανουάριο 2025 σύναψα σύμβαση μίσθωσης διετούς διάρκειας. Δικαιούμαι την απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος που προέρχεται από την εκμίσθωση του συγκεκριμένου ακινήτου για το φορολογικό έτος 2025 αφού το ακίνητο ήταν κενό κατά τα προηγούμενα τρία έτη;
Απάντηση: Το εισόδημα που αποκτήσατε εντός του 2025 από την εκμίσθωση του ακινήτου δεν απαλλάσσεται του φόρου, διότι η σύμβαση μίσθωσης πρέπει να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών.
