Ο πλούτος των νοικοκυριών διακρίνεται σε χρηματοοικονομικό, δηλαδή ρευστά διαθέσιμα και κινητές αξίες (ομόλογα, μετοχές κ.λπ.) και σε μη χρηματοοικονομικό που προσεγγίζεται κατά κύριο λόγο με τις αξίες των ακινήτων. Ένα βασικό χαρακτηριστικό της χώρας μας είναι ότι η αναλογία της αξίας του μη χρηματοοικονομικού πλούτου στην αξία του συνολικού πλούτου είναι υψηλή. Η εξέλιξη της αξίας του πλούτου των νοικοκυριών στο μεταπανδημικό τοπίο και εν μέσω της ενεργειακής κρίσης, αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον. O πλούτος ανά ενήλικα στην Ελλάδα -εκπεφρασμένος σε δολάρια ΗΠΑ ($)- κατέγραψε πτώση κατά 4,8% το 2021, έναντι ανόδου κατά 10,8% το 2020, σύμφωνα με Έκθεση της Credit Suisse ("Global Wealth Report 2022”, Σεπτέμβριος 2022). Τούτο, ωστόσο, αποδίδεται στην αποδυνάμωση του ευρώ έναντι του δολαρίου, κατά το προηγούμενο έτος, καθώς, αν εξαιρεθεί η επίπτωση της συναλλαγματικής ισοτιμίας, ο πλούτος ανά ενήλικα στην Ελλάδα κατέγραψε ετήσια άνοδο ύψους 5,2%, γεγονός που συνάδει με την ισχυρή αύξηση του ΑΕΠ της χώρας (8,4%). Επιπρόσθετα, παρόμοια εικόνα παρατηρείται και σε άλλες χώρες της Ευρωζώνης όπως η Γαλλία, η Γερμανία, η Ιταλία και η Ισπανία, αλλά και σε χώρες των οποίων το νόμισμα επίσης υποτιμήθηκε έναντι του δολαρίου πέρυσι, όπως η Ιαπωνία. Οι παράγοντες που προσδιορίζουν την εξέλιξη του πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών τη διετία 2021-2022 μπορούν να διακριθούν ως εξής:
Οι τιμές των κινητών αξιών, οι οποίες κινήθηκαν ανοδικά το 2021. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι ο δείκτης του Χρηματιστηρίου Αθηνών (ΧΑ) σημείωσε άνοδο κατά 10,4% πέρυσι. Από την έναρξη του τρέχοντος έτους, ωστόσο, οι αγορές των μετοχών έχουν υποχωρήσει αισθητά (Γράφημα 4), ενώ και οι τιμές των ομολόγων έχουν μειωθεί, εξαιτίας της πολιτικής των υψηλότερων επιτοκίων που εφαρμόζουν οι κεντρικές τράπεζες ανά τον κόσμο, με στόχο τη συγκράτηση του πληθωρισμού. Ως εκ τούτου, η άνοδος του χρηματοοικονομικού πλούτου που πραγματοποιήθηκε κατά το προηγούμενο έτος ενδέχεται σε κάποιο βαθμό να έχει αντισταθμιστεί το 2022.
Η συσσώρευση καταθέσεων στο εγχώριο τραπεζικό σύστημα από τα νοικοκυριά που διαμορφώθηκε σε Ευρώ 8,5 δισ. το 2021 (άθροισμα καθαρών μηνιαίων ροών), η οποία συνεχίστηκε εντός του τρέχοντος έτους, με το αντίστοιχο ποσό να ανέρχεται σε Ευρώ 3,1 δισ.
Η άνοδος του δείκτη τιμών των οικιστικών ακινήτων κατά 7,5% το 2021 και 9,4% το πρώτο εξάμηνο του 2022, σε ετήσια βάση (Γράφημα 4) που προσαυξάνει την αξία του μη χρηματοοικονομικού πλούτου. Σημειώνεται ότι οι τιμές των οικιστικών ακινήτων παραμένουν -σε γενικές γραμμές- σε ανοδική τροχιά διεθνώς.
Τέλος, το δολάριο ΗΠΑ συνεχίζει να ισχυροποιείται έναντι του ευρώ και άλλων νομισμάτων, όπως η βρετανική λίρα και το ιαπωνικό γιέν, απομειώνοντας την αξία των περιουσιακών στοιχείων των χωρών αυτών, όταν αποτιμώνται στο αμερικανικό νόμισμα.
Σε παγκόσμιο επίπεδο, ο πλούτος ανά ενήλικα αυξήθηκε κατά 8,4% σε ετήσια βάση πέρυσι, γεγονός που αποδίδεται επίσης στην αύξηση των τιμών των χρηματοοικονομικών προϊόντων και των ακινήτων. Αξίζει να σημειωθεί ότι εάν ληφθεί υπόψη ο πληθωρισμός που καταγράφηκε το προηγούμενο έτος, ο ρυθμός ανόδου του πλούτου μετριάζεται. Ένας παράγοντας που επίσης συνέβαλε στην αύξηση του πλούτου, τόσο στην Ελλάδα, όσο και παγκοσμίως, ήταν η επεκτατική δημοσιονομική και νομισματική πολιτική που ασκήθηκε. Συγκεκριμένα, τα μέτρα ενίσχυσης των εισοδημάτων έναντι των αρνητικών επιπτώσεων της πανδημίας και των αυξημένων τιμών της ενέργειας επέδρασαν θετικά στη συσσώρευση αποταμιεύσεων και η πολιτική των χαμηλών επιτοκίων από τις κεντρικές τράπεζες δημιούργησε ιδιαίτερα ευνοϊκές χρηματοοικονομικές συνθήκες.
Στο παρόν Δελτίο αναλύουμε τα στοιχεία του πλούτου ανά ενήλικα για την Ελλάδα και επιλεγμένες οικονομίες, τους παράγοντες που επηρέασαν τον πλούτο το 2021 αλλά και τις προοπτικές για το 2022.
Ο πλούτος ανά ενήλικα στη χώρα μας, το 2021, ήταν σημαντικά μικρότερος σε σύγκριση με το αντίστοιχο μέγεθος των λοιπών ανεπτυγμένων οικονομιών. Επιπρόσθετα, ο μη χρηματοοικονομικός πλούτος εξακολουθεί να έχει τη μεγαλύτερη βαρύτητα στην Ελλάδα, καθώς αποτελεί το 67,5% του μικτού πλούτου, δηλαδή του αθροίσματος χρηματοοικονομικού και μη χρηματοοικονομικού πλούτου, ποσοστό που είναι το δεύτερο υψηλότερο μεταξύ των επιλεγμένων χωρών, μετά το αντίστοιχο της Ισπανίας (67,8%). Η σύνθεση του πλούτου σε παγκόσμιο επίπεδο παρουσιάζει αντίθετη εικόνα, καθώς, το 2021, το 54% του μικτού πλούτου αντιστοιχούσε στην αξία των χρηματοοικονομικών στοιχείων που κατέχουν τα νοικοκυριά. Παράλληλα, το ιδιωτικό χρέος ανά ενήλικα στον Ελλάδα ως ποσοστό του μικτού πλούτου, διαμορφώθηκε σε 12,1% και ήταν το τρίτο υψηλότερο μετά τον Καναδά και το Ηνωμένο Βασίλειο, μεταξύ των χωρών που απεικονίζονται στο γράφημα. Τέλος, μείωση του πλούτου ανά ενήλικα (σε $) καταγράφηκε και σε άλλα κράτη της Ευρωζώνης, όπως η Γαλλία (-1,2%), η Ιταλία (-5,5%) και η Ισπανία (-0,7%), ενώ, αντίθετα, αυξήθηκε στις ΗΠΑ (14,6%), στον Καναδά (15,7%), στο Ηνωμένο Βασίλειο (3,3%) και -οριακά- στη Γερμανία (0,5%).
Η μείωση του πλούτου, τόσο στην Ελλάδα, όσο και σε λοιπά κράτη-μέλη της Ευρωζώνης, αποδίδεται, όπως προαναφέρθηκε, στην υποτίμηση του ευρώ έναντι του δολαρίου το 2021. Συγκεκριμένα, χωρίς την επίπτωση της συναλλαγματικής ισοτιμίας, ο πλούτος ανά ενήλικα αυξήθηκε το 2021 κατά 5,2% στην Ελλάδα, 6,1% στην Ιταλία, 10,6% στη Γαλλία και 9,7% στην Ισπανία (Γράφημα 1). Στη Γερμανία και το Ηνωμένο Βασίλειο, η ετήσια άνοδος του πλούτου, απαλλαγμένου από τις συναλλαγματικές διαφορές, ήταν πιο έντονη (10% και 7,1%, αντίστοιχα), ενώ στον Καναδά, του οποίου το νόμισμα ανατιμήθηκε έναντι του δολαρίου το προηγούμενο έτος, η αντίστοιχη άνοδος ήταν πιο ήπια (11,5%).
Η διατήρηση των χαμηλών επιτοκίων από τις κεντρικές τράπεζες το 2021 και η σημαντική ανάκαμψη της οικονομικής δραστηριότητας από την πανδημική κρίση, συνέβαλαν στην άνοδο των τιμών των περιουσιακών στοιχείων, ενώ, σύμφωνα με τη μελέτη της Credit Suisse, σε καμία χώρα δεν καταγράφηκε μείωση των τιμών των κατοικιών. Στις χώρες που απεικονίζονται στο Γράφημα 4, η άνοδος των τιμών των οικιστικών ακινήτων κυμάνθηκε από 2,5% (Ιταλία), έως και 23,2% (Καναδάς). Στις περισσότερες περιπτώσεις η άνοδος των χρηματιστηριακών αποδόσεων ήταν ακόμα πιο έντονη, κάτι που επιβεβαιώθηκε και στην Ελλάδα, με τον δείκτη ΧΑ να έχει αυξηθεί κατά 10,4% σε ετήσια βάση, κατά το προηγούμενο έτος. Από την άλλη πλευρά, το ευρώ υποχώρησε έναντι του δολαρίου κατά 7,4% πέρυσι, το ιαπωνικό γιέν κατά 11,5%, η βρετανική λίρα κατά 1%, ενώ, αντίθετα, το δολάριο Καναδά ενισχύθηκε οριακά (0,7%).
Όσον αφορά στο 2022, υπάρχουν τόσο θετικοί όσο και αρνητικοί παράγοντες, η αλληλεπίδραση των οποίων θα καθορίσει τη μεταβολή τόσο του συνολικού πλούτου, όσο και του πλούτου ανά ενήλικα στην Ελλάδα.
Κυριότεροι θετικοί παράγοντες είναι η ισχυρή επίδοση της ελληνικής οικονομίας, καθώς το πραγματικό ΑΕΠ της χώρας αυξήθηκε κατά 7,8%, το πρώτο εξάμηνο του 2022, ενώ, σύμφωνα με το Υπουργείο Οικονομικών, προβλέπεται να αυξηθεί κατά 5,3% για το σύνολο του έτους (Προσχέδιο Προϋπολογισμού 2023). Επιπλέον, θετική αναμένεται η επίδραση από τις τιμές των κατοικιών, καθώς, με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία, καταγρά φεται περαιτέρω αύξηση των τιμών τους, όχι μόνο στη χώρα μας αλλά και στις επιλεγμένες χώρες που περιλαμβάνονται στο Γράφημα 4. Σύμφωνα με την Τράπεζα Διεθνών Διακανονισμών (Bank for International Settlements), οι τιμές των οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά 9,4% σε ετήσια βάση, το πρώτο εξάμηνο του 2022. Επιπρόσθετα, το πρώτο εννεάμηνο του τρέχοντος έτους, οι καταθέσεις των νοικοκυριών και των ιδιωτικών μη κερδοσκοπικών ιδρυμάτων στο εγχώριο τραπεζικό σύστημα αυξήθηκαν κατά Ευρώ 3,1 δισ.
Οι αρνητικοί παράγοντες προέρχονται από το εξωτερικό περιβάλλον. Συγκεκριμένα, από τις αρχές του έτους, το ευρώ έχει υποχωρήσει κατά 13,5% έναντι του δολαρίου, ως απόρροια της επιθετικότερης αύξησης των επιτοκίων από την Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ, σε σύγκριση με την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα και της λειτουργίας του αμερικανικού νομίσματος ως ασφαλούς επενδυτικής τοποθέτησης (safe haven). Επιπλέον, η άνοδος της αβεβαιότητας λόγω του πολέμου και η άνοδος των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα έχουν αρνητικό αντίκτυπο στις τιμές των μετοχών και των ομολόγων, ενώ ο παρατεταμένα υψηλός πληθωρισμός διαβρώνει τον πραγματικό πλούτο των νοικοκυριών. Αξίζει να σημειωθεί ότι η πτώση του δείκτη ΧΑ, από την αρχή του έτους, μέχρι τις αρχές Νοεμβρίου, ήταν πιο ήπια σε σύγκριση με τις υπόλοιπες χώρες, καθώς διαμορφώθηκε σε μόλις 0,9% έναντι 8,6% στην Ισπανία, 10,3% στη Γαλλία και 14,1% στην Ιταλία.
Οι ανισορροπίες στην παγκόσμια αγορά ακινήτων
Μετά την παγκόσμια οικονομική κρίση του 2007-2009 και για μία δεκαετία περίπου, οι εξαιρετικά ευνοϊκές συνθήκες χρηματοδότησης και ειδικά τα χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων, σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά κατοικιών, τροφοδότησαν μια σταθερή άνοδο των τιμών των κατοικιών σχεδόν σε όλες τις αναπτυγμένες οικονομίες του κόσμου. Χαρακτηριστικό παράδειγμα ήταν οι τιμές κατοικιών στις ΗΠΑ, οι οποίες αυξήθηκαν κατά σχεδόν 60% -από το κατώτατο σημείο τους το 2012 έως το τέλος του 2019. Μετά την πανδημία, οι ήδη υψηλές τιμές εκτοξεύθηκαν στη Βόρεια Αμερική και σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, καθώς τα lockdown και η στροφή στην εξ αποστάσεως εργασία αύξησαν τη ζήτηση για οικιστικά ακίνητα με περισσότερα τετραγωνικά μέτρα και επομένως αύξησαν τις τιμές τους. Αυτή η υπερβολική άνοδος των τιμών που σε πολλές περιπτώσεις υπερέβαινε τις προσδοκίες της αγοράς, αποτελούσε ουσιαστικά αντανάκλαση των ανωτέρω ανισορροπιών στις συνθήκες χρηματοδότησης, προσφοράς και ζήτησης κατοικιών.
Ο δείκτης του βαθμού υπερτίμησης των ακινήτων της UBS που επιχειρεί να αναδείξει την ένταση αυτών των ανισορροπιών στις μεγαλύτερες πόλεις του κόσμου χρησιμοποιεί τις ακόλουθες τιμές κατάταξης της αγοράς κατοικιών με βάση τον κίνδυνο: ύφεση (βαθμολογία κάτω από -1,5), υποτιμημένη αγορά (-1,5 έως -0,5), δίκαια αποτιμημένη αγορά (-0,5 έως 0,5), υπερτιμημένη αγορά (0,5 έως 1,5) και κίνδυνος φούσκας (άνω του 1,5). Επιπλέον, ο γενικός δείκτης είναι ένας σταθμισμένος μέσος όρος των ακόλουθων πέντε επιμέρους δεικτών: τιμή του ακινήτου προς το εισόδημα, τιμή του ακινήτου προς το ενοίκιο, μεταβολή του λόγου των στεγαστικών δανείων προς το ΑΕΠ, μεταβολή του λόγου κατασκευών προς το ΑΕΠ και σχετική τιμή πόλης-χώρας.
Ωστόσο, η αύξηση των βασικών επιτοκίων, με τον ταχύτερο ρυθμό των τελευταίων τεσσάρων δεκαετιών, ενδέχεται να οδηγήσει σε υποχώρηση των τιμών των κατοικιών στις μεγάλες οικονομίες παγκοσμίως, στον βραχυχρόνιο ορίζοντα, σηματοδοτώντας το τέλος ενός κύκλου μακροχρόνιας άνθησης.
Οι αυξήσεις των επιτοκίων έχουν πλέον επαναφέρει τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων σε επίπεδα που έχουν να καταγραφούν εδώ και δεκαετίες. Αυτή η εξέλιξη, σε συνδυασμό με τις πληθωριστικές πιέσεις και τον κίνδυνο οικονομικής επιβράδυνσης, πιθανότατα θα αποθαρρύνουν τους δανειολήπτες και επομένως θα μειωθεί η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια και κατά συνέπεια οι τιμές των κατοικιών. Ενδεικτικά, πριν από ένα έτος, το σταθερό επιτόκιο ενός 30ετούς στεγαστικού δανείου στις ΗΠΑ ήταν κάτω από το 3%, ενώ σήμερα ξεπερνάει το 7%. Στη Βρετανία, το σταθερό επιτόκιο ενός 5ετούς στεγαστικού δανείου υπερβαίνει πλέον το 6%, για πρώτη φορά μετά από δώδεκα χρόνια.
To πόσο μεγάλη θα είναι η επίπτωση της αύξησης των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων θα εξαρτηθεί από τους εξής παράγοντες:
- Πρώτον, από την προηγούμενη αύξηση των τιμών. Οι αγορές κατοικιών, όπου οι τιμές έχουν αυξηθεί μετά την πανδημία, είναι ιδιαίτερα ευάλωτες στη ζήτηση, όπως για παράδειγμα, οι ΗΠΑ και ο Καναδάς (Γράφημα 6, "Housing markets face a brutal squeeze”, Economist, October 2022).
- Δεύτερον, από το κόστος δανεισμού. Όσο υψηλότερο είναι το χρέος των νοικοκυριών ως ποσοστό του εισοδήματος, τόσο πιο ευάλωτοι είναι οι ιδιοκτήτες σε υψηλότερες πληρωμές στεγαστικών δανείων και αθέτηση υποχρεώσεων. Πολλά νοικοκυριά στην Αυστραλία, τον Καναδά και τη Σουηδία, τα οποία κατάφεραν να επιβιώσουν της οικονομικής κρίσης, την προηγούμενη δεκαετία, έχουν δανειστεί υπέρογκα ποσά, τα τελευταία χρόνια, προκαλώντας ανησυχία.
- Τρίτον, από την ταχύτητα με την οποία τα υψηλότερα επιτόκια μετακυλίονται (pass-through) στους δανειολήπτες. Ο μεγαλύτερος κίνδυνος αφορά τους δανειολήπτες με στεγαστικά δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου, καθώς αντιμετωπίζουν άμεση μείωση του διαθέσιμου εισοδήματός τους. Για παράδειγμα, στον Καναδά τα στεγαστικά δάνεια μεταβλητού επιτοκίου αντιπροσωπεύουν περισσότερο από το ήμισυ του συνόλου των δανείων. Στην Αυστραλία και τη Σουηδία, αντιπροσωπεύουν σχεδόν τα 2/3. Σε άλλες οικονομίες, όπως οι ΗΠΑ και η Ευρώπη, ο δανεισμός με σταθερό επιτόκιο είναι πιο συνηθισμένος, γεγονός που σημαίνει ότι οι αυξήσεις των επιτοκίων περνούν με σημαντική υστέρηση.
Ο συνδυασμός των ανωτέρω παραγόντων μπορεί να προκαλέσει κρίση στην αγορά στεγαστικής πίστης. Αυτή τη φορά, όμως, είναι πιθανό να μην ηγηθεί η Αμερική, όπως στην προηγούμενη δεκαετία, αλλά ο Καναδάς, η Ολλανδία, η Αυστραλία, η Νέα Ζηλανδία, η Κίνα, η Νορβηγία και άλλες χώρες. Η πιστοληπτική ικανότητα του μέσου δανειολήπτη έχει βελτιωθεί τα τελευταία χρόνια, καθώς οι αυστηρότεροι κανονισμοί που θεσπίστηκαν, μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση, έχουν καταστήσει δυσκολότερη τη λήψη στεγαστικού δανείου για τους πιο "ριψοκίνδυνους” δανειολήπτες. Ωστόσο, ο "τοξικός" συνδυασμός της αύξησης των επιτοκίων και της αύξησης του κόστους διαβίωσης θα θέσει τους δανειολήπτες σε σοβαρή πίεση.
H συμπίεση της στεγαστικής πίστης θα έχει σοβαρές συνέπειες. Σύμφωνα με το βασικό συμπέρασμα της μελέτης του Edward Leamer (2007) από το Πανεπιστήμιο της Καλιφόρνια, ο κύκλος της στεγαστικής πίστης επηρεάζει τον επιχειρηματικό κύκλο, αφού φαίνεται ότι η επιβράδυνση της στεγαστικής πίστης είχε προηγηθεί σε οκτώ από τις τελευταίες δέκα υφέσεις στις ΗΠΑ. Η σύνδεση μεταξύ των δύο κύκλων προκύπτει επειδή η αξία του μη χρηματοοικονομικού πλούτου, δηλαδή των ακινήτων, επηρεάζει την ροπή για κατανάλωση των ιδιοκτητών (επιδράσεις πλούτου). Με άλλα λόγια, όταν οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται, οι άνθρωποι αισθάνονται ασφαλείς με την οικονομική τους κατάσταση, επομένως δανείζονται και δαπανούν περισσότερα.
