Περισσότερα από έξι στα δέκα ακίνητα που ανήκουν στους δήμους της χώρας παραμένουν εκτός φορολογικής και κτηματολογικής καταγραφής, αποκαλύπτοντας ένα εκτεταμένο έλλειμμα στη διαχείριση της δημόσιας περιουσίας. Η ελλιπής αποτύπωση στερεί από την Τοπική Αυτοδιοίκηση πολύτιμους πόρους και δυνατότητες αξιοποίησης, ενώ αυξάνει τον κίνδυνο κακοδιαχείρισης και εγκατάλειψης σημαντικών ακινήτων.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις φορέων της αγοράς ακινήτων, όπως γράφει η «Καθημερινή» από τα περίπου 195.000 μοναδικά ακίνητα που εμφανίζονται καταγεγραμμένα στο Ελληνικό Κτηματολόγιο από τους δήμους της χώρας, σχεδόν 120.000 δεν έχουν δηλωθεί ποτέ στο έντυπο Ε9 και παραμένουν ουσιαστικά «αόρατα» για τη φορολογική διοίκηση. Παράλληλα, υπάρχουν περιπτώσεις δήμων που δεν έχουν καταχωρίσει μέρος της περιουσίας τους ούτε καν στο Κτηματολόγιο, γεγονός που αποτυπώνει το μέγεθος των κενών στην καταγραφή της δημοτικής περιουσίας.
Τα προβλήματα δεν περιορίζονται μόνο στις φορολογικές δηλώσεις. Ανάλυση της BluPeak Estate Analytics, που βασίστηκε στα συγκεντρωτικά στοιχεία του Κτηματολογίου, καταγράφει σημαντικές ασυμφωνίες στα διαθέσιμα δεδομένα. Σε 56 από τους 332 δήμους της χώρας δεν εμφανίζεται συμπληρωμένος ο συνολικός αριθμός εγγραφών ακινήτων και δικαιωμάτων, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις οι εγγραφές Κωδικού Αριθμού Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) είναι μηδενικές. Όπως επισημαίνει ο ιδρυτής της εταιρείας, Βασίλης Ηλιόπουλος, παραμένει ασαφές εάν πρόκειται για δήμους χωρίς καταγεγραμμένα δικαιώματα ή για περιπτώσεις όπου η δημοτική περιουσία δεν έχει αποτυπωθεί επαρκώς στα διαθέσιμα μητρώα.
Την ίδια στιγμή παρατηρούνται έντονες αποκλίσεις μεταξύ των στοιχείων του Ε9 και του Κτηματολογίου. Υπάρχουν δήμοι που εμφανίζουν χιλιάδες δικαιώματα στο Κτηματολόγιο αλλά ελάχιστα ακίνητα δηλωμένα στο Ε9, ενώ σε άλλες περιπτώσεις συμβαίνει το ακριβώς αντίθετο. Δεν λείπουν, επίσης, οι δήμοι όπου διαφορετικές υπηρεσίες διαχειρίζονται ξεχωριστές βάσεις δεδομένων, χωρίς ενιαία εικόνα της δημοτικής περιουσίας.
Οι επιπτώσεις αυτής της εικόνας είναι ιδιαίτερα σοβαρές. Ακίνητα που δεν έχουν καταγραφεί σωστά δεν μπορούν να αξιοποιηθούν, να ενταχθούν σε προγράμματα χρηματοδότησης, όπως το ΕΣΠΑ, ή να ανακαινιστούν και να αναβαθμιστούν ενεργειακά. Επιπλέον, όταν προκύπτει ανάγκη αξιοποίησης ή εκμίσθωσής τους, οι δήμοι κινδυνεύουν με πρόστιμα για εκπρόθεσμες δηλώσεις και αδυνατούν να εισπράξουν νόμιμα μισθώματα ή να εκδώσουν τα απαιτούμενα φορολογικά παραστατικά.
Το πρόβλημα αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία καθώς το Δημόσιο προχωρά στη δημιουργία του νέου Μητρώου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΜΙΔΑ), μέσω του οποίου οι πολίτες θα κληθούν να επανελέγξουν και να επικαιροποιήσουν το σύνολο της ακίνητης περιουσίας τους, διορθώνοντας τυχόν αποκλίσεις μεταξύ Ε9 και Κτηματολογίου και δηλώνοντας τη χρήση κάθε ακινήτου. Αντίθετα, η δημόσια και δημοτική περιουσία εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από πολυετή αδιαφάνεια, κατακερματισμό και ελλιπή διαχείριση.
Η έρευνα της BluPeak δείχνει ότι μόλις το 25% των δημοτικών ακινήτων μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα. Περίπου το 40% απαιτεί τεχνική, διοικητική ή νομική ωρίμανση, ενώ το υπόλοιπο 35% παρουσιάζει σοβαρές εκκρεμότητες, ελλιπή στοιχεία ή άλλους περιορισμούς που καθιστούν αδύνατη την αξιοποίησή του. Όπως επισημαίνεται, η ύπαρξη ενός ακινήτου δεν σημαίνει αυτομάτως ότι είναι διαθέσιμο ή έτοιμο για επενδυτική ή κοινωνική χρήση.
Από τα στοιχεία του Κτηματολογίου προκύπτει ότι οι περισσότεροι καταγεγραμμένοι δημοτικοί τίτλοι εντοπίζονται κυρίως σε δήμους της περιφέρειας. Πρώτος εμφανίζεται ο Δήμος Γρεβενών με 10.960 εγγραφές, ακολουθούν οι Δήμοι Μετεώρων (9.849), Κιλκίς (9.577), Αγρινίου (8.414) και Τρικκαίων (7.428), εικόνα που αποδίδεται κυρίως στον μεγάλο αριθμό αγροτεμαχίων. Συνολικά, 126 δήμοι διαθέτουν περισσότερες από 1.000 εγγραφές στο Κτηματολόγιο, ενώ 54 ξεπερνούν τις 2.500.
Η ελλιπής καταγραφή δημιουργεί, παράλληλα, πρόσφορο έδαφος για φαινόμενα κακοδιαχείρισης. Η BluPeak αναφέρει χαρακτηριστικά την περίπτωση της Λυκόβρυσης – Πεύκης, όπου έχουν διατυπωθεί καταγγελίες για δημοτικό ακίνητο που λειτουργούσε ως κατάστημα εστίασης, με ερωτήματα σχετικά με την καταβολή μισθωμάτων και τη χρήση ηλεκτρικής ενέργειας. Αντίστοιχα, στο Αγρίνιο, το συγκρότημα του παλαιού νοσοκομείου, συνολικής έκτασης 17,6 στρεμμάτων και δώδεκα κτιρίων, παραμένει εγκαταλελειμμένο και λεηλατημένο μετά τη μεταφορά των υπηρεσιών υγείας στο νέο νοσοκομείο.
Με τον νέο Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης, που ψηφίστηκε πρόσφατα, οι δήμοι αποκτούν τη δυνατότητα επιβολής αυξημένων δημοτικών τελών, αλλά ταυτόχρονα αναλαμβάνουν και αυξημένες υποχρεώσεις ως προς τη διαχείριση της περιουσίας τους. Τα άρθρα 546 και 547 προβλέπουν την υποχρεωτική καταγραφή όλων των περιουσιακών στοιχείων, καθώς και την κατάρτιση προγράμματος διαχείρισης και αξιοποίησής τους.
Παράλληλα, επιταχύνονται οι πρωτοβουλίες για την ευρύτερη αξιοποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας. Τον Μάρτιο του 2025 η Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ) ανέθεσε σε εννέα εταιρικά σχήματα διετές έργο ψηφιακής καταγραφής, νομικού και τεχνικού ελέγχου περίπου 36.000 ακινήτων του χαρτοφυλακίου της, ενώ προγραμματίζεται και η εμπορική αξιοποίηση ενός πρώτου πακέτου 1.000 ακινήτων.
Η προηγούμενη πιλοτική προσπάθεια, πάντως, ανέδειξε το μέγεθος του προβλήματος, καθώς στο 47% των 500 ακινήτων που είχαν εξεταστεί δεν κατέστη δυνατό ούτε να εντοπιστούν είτε διαπιστώθηκε ότι ήταν καταπατημένα.
Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσεται και η πρόσφατη νομοθετική πρωτοβουλία για την αξιοποίηση περισσότερων από 2.000 κοινωφελών περιουσιών και περίπου 7.000 σχολαζουσών κληρονομιών. Κεντρικό ρόλο θα αναλάβει νέο ίδρυμα ειδικού σκοπού, το οποίο θα διαχειρίζεται ενιαία τις κοινωφελείς περιουσίες και τις περιουσίες χωρίς κληρονόμους ή μετά από αποποίηση, έως την οριστική περιέλευσή τους στο Δημόσιο. Παράλληλα, μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας e-diadoxi θα καταγραφούν όλες οι σχολάζουσες κληρονομιές, ενώ οι κοινωφελείς περιουσίες θα ενταχθούν στο νέο Ηλεκτρονικό Μητρώο Κοινωφελών Περιουσιών, όπου θα καταχωρίζονται υποχρεωτικά όλες οι πράξεις διοίκησης και διαχείρισής τους, με στόχο την ενίσχυση της διαφάνειας και της αποτελεσματικής αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας.
