Με τη διατήρηση βασικών παρεμβάσεων που στηρίζουν την αγορά ακινήτων προσανατολίζεται να συνεχίσει και το 2027 η κυβέρνηση, παρότι αρκετές από αυτές προβλέπεται, βάσει του σημερινού σχεδιασμού, να ολοκληρωθούν στο τέλος του 2026.
Στο οικονομικό επιτελείο εκτιμούν ότι η απόσυρση των συγκεκριμένων μέτρων θα μπορούσε να επιβαρύνει τόσο την αγορά κατοικίας όσο και τους πολίτες που επιθυμούν να αποκτήσουν ή να αξιοποιήσουν ένα ακίνητο, σε μια περίοδο κατά την οποία οι τιμές πώλησης και τα ενοίκια εξακολουθούν να παραμένουν σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα.
Στο πλαίσιο αυτό εξετάζεται η παράταση της αναστολής επιβολής ΦΠΑ στις πωλήσεις νεόδμητων κατοικιών, η συνέχιση του «παγώματος» του φόρου υπεραξίας ή ακόμη και η οριστική κατάργησή του, η διατήρηση των περιορισμών στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, καθώς και η επέκταση των φορολογικών κινήτρων που αφορούν τόσο τις ανακαινίσεις ακινήτων όσο και τη μακροχρόνια εκμίσθωση κατοικιών.
Την ίδια στιγμή, το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, σε ειδική μελέτη για το στεγαστικό ζήτημα, εισηγείται μια σειρά πρόσθετων παρεμβάσεων. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται φορολογικά κίνητρα για την ενίσχυση των μακροχρόνιων μισθώσεων, η επιδότηση ανακαινίσεων με την προϋπόθεση ότι τα ανακαινισμένα ακίνητα θα επιστρέψουν στη μακροχρόνια αγορά, η στοχευμένη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές όπου καταγράφονται έντονες πιέσεις στη στεγαστική αγορά, καθώς και συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις σε κοινωνική και οικονομικά προσιτή κατοικία.
Μάλιστα, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους, εάν οι κενές κατοικίες επιστρέψουν σταδιακά στην αγορά μέσα στην επόμενη εξαετία, ώστε να προσεγγίσουν τα χαμηλά επίπεδα που είχαν καταγραφεί το 2001, οι πραγματικές τιμές των ακινήτων θα μπορούσαν να υποχωρήσουν από 15,5% έως και 24,6%.
Οι παρεμβάσεις που εξετάζονται
1. Παράταση της αναστολής του ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα
Η επέκταση της αναστολής του ΦΠΑ στις πωλήσεις νεόδμητων κατοικιών θεωρείται το επικρατέστερο σενάριο. Η συγκεκριμένη ρύθμιση κρίνεται ιδιαίτερα σημαντική για τη διατήρηση της οικοδομικής δραστηριότητας, καθώς αποτρέπει σημαντικές αυξήσεις στο κόστος αγοράς νέων κατοικιών. Με το ισχύον καθεστώς, οι αγοραστές επιβαρύνονται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3%, γεγονός που περιορίζει αισθητά το συνολικό κόστος απόκτησης ενός ακινήτου.
2. Παράταση ή οριστική κατάργηση του φόρου υπεραξίας
Στο τραπέζι βρίσκεται επίσης η συνέχιση της αναστολής του φόρου υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Αν και ο συγκεκριμένος φόρος έχει θεσμοθετηθεί, δεν εφαρμόστηκε ποτέ, καθώς κρίθηκε ότι θα λειτουργούσε αποτρεπτικά για τις αγοραπωλησίες. Παράλληλα, το υπουργείο Οικονομικών εξετάζει το ενδεχόμενο να προχωρήσει στην οριστική κατάργησή του, κλείνοντας μια φορολογική εκκρεμότητα που παραμένει ανοικτή εδώ και χρόνια.
3. Διατήρηση των περιορισμών στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις
Οι περιορισμοί που ισχύουν για τις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν φαίνεται να αίρονται. Αντίθετα, η αναστολή έκδοσης νέων αδειών στο κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης εκτιμάται ότι θα παραταθεί και μέσα στο 2027. Παράλληλα, εξετάζεται η επέκταση του μέτρου και σε άλλες περιοχές όπου η μεγάλη ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει περιορίσει τη διαθεσιμότητα κατοικιών και έχει συμβάλει στην άνοδο των ενοικίων.
4. Επέκταση του κινήτρου για αφορολόγητα ενοίκια
Στο οικονομικό επιτελείο εξετάζεται και η παράταση του μέτρου που απαλλάσσει από τον φόρο τα εισοδήματα από ενοίκια για διάστημα τριών ετών, όταν οι ιδιοκτήτες διαθέτουν στην αγορά κατοικίες που παρέμεναν κενές ή μετατρέπουν ακίνητα από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση.
Με βάση το ισχύον πλαίσιο, η δυνατότητα ένταξης στο μέτρο λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2026. Η φορολογική απαλλαγή αφορά κατοικίες που παρέμεναν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια, καθώς και ακίνητα που μέχρι πρότινος χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνια μίσθωση. Το ευεργέτημα καλύπτει κατοικίες επιφάνειας έως 120 τετραγωνικών μέτρων, ενώ για οικογένειες με περισσότερα από δύο παιδιά το όριο αυξάνεται κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για κάθε επιπλέον τέκνο.
5. Παράταση της έκπτωσης φόρου για ανακαινίσεις
Μεταξύ των μέτρων που εξετάζονται για συνέχιση περιλαμβάνεται και το φορολογικό κίνητρο για τις ανακαινίσεις κατοικιών. Η ρύθμιση προβλέπει έκπτωση φόρου που μπορεί να φτάσει έως και τις 16.000 ευρώ, κατανεμημένη σε ορίζοντα πέντε ετών. Η ισχύς του μέτρου ολοκληρώνεται κανονικά στο τέλος του 2026, ωστόσο εξετάζεται η παράτασή του.
Στο προσκήνιο και οι αντικειμενικές αξίες
Μέσα στο 2027 αναμένεται να ανοίξει εκ νέου η συζήτηση για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων. Οι ισχύουσες τιμές παραμένουν αμετάβλητες από τον Ιούνιο του 2021, παρά το γεγονός ότι η αγορά έχει κινηθεί ανοδικά με ιδιαίτερα γρήγορους ρυθμούς.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι εμπορικές τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά περισσότερο από 65% σε πανελλαδικό επίπεδο από το 2021, διευρύνοντας σημαντικά την απόσταση μεταξύ αντικειμενικών και πραγματικών αξιών, κυρίως στις περιοχές όπου η ζήτηση είναι ιδιαίτερα υψηλή.
Οι αλλαγές στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών τοποθετούνται χρονικά στο 2028. Ωστόσο, προκειμένου να περιοριστούν οι πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις που ενδέχεται να προκύψουν από μια αναπροσαρμογή, εξετάζονται αντισταθμιστικές παρεμβάσεις, όπως η αύξηση του αφορολόγητου ορίου για την αγορά πρώτης κατοικίας ή μια νέα μείωση του ΕΝΦΙΑ.
