Οι εύποροι ξένοι αγοραστές βλέπουν την ελληνική αγορά πολυτελούς κατοικίας με περισσότερη αισιοδοξία από ό,τι τις αγορές των χωρών τους, σύμφωνα με τη δεύτερη ετήσια έρευνα Voices of Affluence της Greece Sotheby’s International Realty. Το 53% των διεθνών συμμετεχόντων προσδοκά άνοδο των τιμών στην Ελλάδα, ενώ μόλις ένας στους πέντε (19%) αναμένει βελτίωση της κτηματαγοράς στη χώρα του· το 42% τη χαρακτηρίζει χειρότερη από πέρυσι.
Στο σύνολο των 249 συμμετεχόντων από 28 χώρες, το 57% προσδοκά άνοδο των τιμών πολυτελούς κατοικίας στους επόμενους 12 μήνες, από 44% το 2025, ενώ το ποσοστό όσων προβλέπουν πτώση υποχώρησε στο 14% από 20%. Ένας στους δύο σχεδιάζει αγορά στην Ελλάδα εντός διετίας και το 56% θα πλήρωνε εξ ολοκλήρου με ίδια κεφάλαια.
Η έρευνα είναι η μοναδική συστηματική καταγραφή των απόψεων ατόμων υψηλής και πολύ υψηλής καθαρής αξίας για την ελληνική πολυτελή κατοικία. Σε μια αγορά του μεγέθους της Ελλάδας, το κοινό αυτό είναι εξαιρετικά δύσκολο να προσεγγιστεί: οι 249 ολοκληρωμένες απαντήσεις προέρχονται από βάση περίπου 14.300 προεπιλεγμένων επαφών που χτίστηκε σε μία δεκαετία, και η σειρά παραμένει μοναδική στην ελληνική αγορά μεσιτείας πολυτελών ακινήτων.
- Οι μισοί συμμετέχοντες (51%) αγόρασαν ή πούλησαν ακίνητο στην Ελλάδα την τελευταία πενταετία.
- Ένας στους τρεις (33%) σχεδιάζει αγορά εντός 12 μηνών· ένας στους δύο (50%) εντός 24 μηνών.
- Το 56% θα χρηματοδοτούσε την αγορά εξ ολοκλήρου με ίδια κεφάλαια· το 5% εξαρτάται από δάνειο.
- Στην ερώτηση ποια μία αλλαγή θα έκανε την Ελλάδα ευκολότερο τόπο αγοράς, σχεδόν οι μισοί (47%) απαντούν «ταχύτερη και προβλέψιμη διαδικασία», το 16% «φορολογία και κόστος συναλλαγής» και το 9% «προσφορά, τιμές και υποδομές».
Το κλίμα: ισχυρότερες προσδοκίες για τις τιμές, μεγαλύτερη εμπιστοσύνη στην Ελλάδα παρά στην πατρίδα
Οι προσδοκίες για τις τιμές της πολυτελούς κατοικίας ενισχύθηκαν σε όλες τις ομάδες. Το 57% αναμένει άνοδο (το 9% σημαντική), το 30% σταθερότητα και το 14% πτώση· έτσι, το 86% βλέπει τιμές σταθερές ή υψηλότερες. Η πεποίθηση είναι ισχυρότερη στους Έλληνες (61% προσδοκούν άνοδο) και στους Βρετανούς (70%), ενώ το ποσοστό των Αμερικανών που προβλέπουν πτώση υποχώρησε στο 8% από 30%.
Η ελληνική οικονομία διατηρεί την εμπιστοσύνη τεσσάρων στους πέντε συμμετέχοντες. Το 39% αναμένει βελτίωση στους επόμενους 12 μήνες, από 27% πέρυσι, και το 41% σταθερότητα. Οι γνώμες οξύνθηκαν και στα δύο άκρα: το 20% αναμένει πλέον επιδείνωση (17% το 2025), άποψη που συμμερίζεται το 30% των Ελλήνων και ένας στους οκτώ διεθνείς συμμετέχοντες.
Οι διεθνείς συμμετέχοντες κρίνουν την Ελλάδα με φόντο μια ασθενέστερη αγορά στην πατρίδα τους. Το 42% χαρακτηρίζει την κτηματαγορά της χώρας του χειρότερη από πέρυσι και το 34% αναμένει περαιτέρω επιδείνωση, έναντι 19% που προσδοκά βελτίωση. Τα προσωπικά οικονομικά παραμένουν ισχυρά: το 48% δηλώνει βελτίωση τον τελευταίο χρόνο και το 59% αναμένει νέα βελτίωση τον επόμενο.
Η πρόθεση αγοράς είναι ευρεία και συγκεκριμένη. Στη νέα πεντάβαθμη κλίμακα, το 27% θεωρεί πολύ πιθανή ή βέβαιη μια αγορά στην Ελλάδα εντός 12 μηνών και ένα επιπλέον 24% μέτρια πιθανή· μεταξύ όσων δηλώνουν αγοραστές, τα ποσοστά ανεβαίνουν σε 34% και 61%. Ένας στους τρεις σχεδιάζει αγορά εντός 12 μηνών και ένας στους δύο εντός 24 μηνών. Ακόμη και μεταξύ των 34 συμμετεχόντων που αναμένουν πτώση τιμών, το 53% θεωρεί μια αγορά τουλάχιστον μέτρια πιθανή, επιβεβαιώνοντας ότι η ζήτηση πηγάζει από επιλογές ζωής, όπως κατέγραψε και η έκδοση του 2025.
Η στροφή των Βρετανών
Η βρετανική μεταστροφή είναι το εύρημα της χρονιάς. Το 56% των Βρετανών συμμετεχόντων αναμένει βελτίωση της ελληνικής οικονομίας (20% το 2025), το 70% άνοδο τιμών (44%) και το 41% θεωρεί πολύ πιθανή ή βέβαιη μια αγορά εντός 12 μηνών (24%). Η μετεγκατάσταση ή η φορολογική κατοικία είναι ο συχνότερα δηλωμένος σκοπός αγοράς τους (26%), δεκαοκτώ μήνες μετά την κατάργηση του βρετανικού καθεστώτος non-dom.
Πέρυσι η έρευνα τους κατέγραφε ως επιφυλακτικούς αναζητητές ασφαλούς καταφυγίου, με «μακροοικονομικό άγχος» λόγω Brexit. Φέτος αποτελούν τη μεγαλύτερη διεθνή ομάδα του δείγματος (11%), με προτίμηση στο Ιόνιο, την Αθηναϊκή Ριβιέρα και την Πελοπόννησο. Οι μισοί διαθέτουν προϋπολογισμό άνω των €2 εκατ. και το 67% θα αγόραζε με ίδια κεφάλαια.
Ποιοι αγοράζουν και πού
Οι κάτοικοι Ελλάδας αποτελούν το 42% του δείγματος (33% το 2025) και είναι πολύ συχνότερα ιδιοκτήτες: το 71% δηλώνουν πωλητές ή ταυτόχρονα αγοραστές και πωλητές. Οι διεθνείς συμμετέχοντες, το 58% του συνόλου, προέρχονται κυρίως από το Ηνωμένο Βασίλειο (11%), τις ΗΠΑ (10%), τη Γερμανία (6%), την Ελβετία (5%), την Ιταλία (4%) και τις χώρες του Κόλπου (3%), με την Αυστραλία και τον Καναδά να εισέρχονται στη δεκάδα.
Τρεις στους πέντε συμμετέχοντες είναι άνω των 55 ετών. Οι προϋπολογισμοί συγκεντρώνονται στα €1–2 εκατ. (56%) και €2–5 εκατ. (33%)· το 11% σχεδιάζει δαπάνη άνω των €5 εκατ. Οι διεθνείς συμμετέχοντες στοχεύουν ψηλότερα, με το 54% άνω των €2 εκατ., και το 49% αναζητά βίλα· οι Έλληνες προτιμούν διαμερίσματα και ρετιρέ (39%) και οικόπεδα προς ανάπτυξη (24%).
Ο σκοπός διαχωρίζει τις δύο ομάδες. Οι διεθνείς αγοράζουν για εξοχική κατοικία (44%), ενώ το 14% επικαλείται μετεγκατάσταση ή φορολογική κατοικία, περιλαμβανομένου του καθεστώτος non-dom. Οι Έλληνες αγοράζουν για εισόδημα από μίσθωση (30%), ως περιουσιακό στοιχείο για την οικογένεια (20%) ή ως κύρια κατοικία (18%).
Οι προορισμοί απλώνονται. Μεταξύ των διεθνών συμμετεχόντων προηγείται το Ιόνιο (26%), ακολουθούν οι Κυκλάδες (20%), η Αθηναϊκή Ριβιέρα (15%) και η Πελοπόννησος (12%)· το αμερικανικό ενδιαφέρον, συγκεντρωμένο το 2025 στη Ριβιέρα και τις Κυκλάδες, επεκτείνεται πλέον στην Πελοπόννησο και το Ιόνιο. Οι Έλληνες μένουν κοντά στην πρωτεύουσα: η Αθήνα, από το κέντρο και τα βόρεια προάστια έως τη Ριβιέρα, συγκεντρώνει το 56% του ενδιαφέροντός τους, με δεύτερες τις Κυκλάδες (15%).
Τι ελκύει τους αγοραστές, τι τους συγκρατεί και η μία αλλαγή που ζητούν
Ο τρόπος ζωής και το κλίμα είναι το κίνητρο για το 66% των συμμετεχόντων (72% των διεθνών), με δεύτερους τους οικογενειακούς ή ιστορικούς δεσμούς (31%), την αναμενόμενη υπεραξία (23%) και την ασφάλεια και σταθερότητα (23%). Η άδεια διαμονής ή η Golden Visa κινητοποιεί το 13% και το φορολογικό καθεστώς το 11%· μεταξύ των διεθνών συμμετεχόντων τα ποσοστά ανεβαίνουν σε 18% και 14%.
Τα εμπόδια μετατοπίστηκαν από τη φορολογία στις τιμές και τη διαδικασία. Προηγούνται το επίπεδο τιμών (27%), οι προσωπικές συνθήκες (27%) και η ποιότητα των διαθέσιμων ακινήτων (25%), ακολουθούν η γεωπολιτική αβεβαιότητα (22%) και η νομική διαδικασία και γραφειοκρατία (19%). Η φορολογία, πρώτο εμπόδιο στην έκθεση του 2025, αναφέρεται από το 10% (6% των διεθνών)· τα επιτόκια από το 12%, όπως αναμένεται σε μια αγορά που αγοράζει με ίδια κεφάλαια.
Η Ελλάδα επιλέγεται μέσα από σύγκριση. Το 63% των διεθνών συμμετεχόντων εξετάζει τουλάχιστον μία ακόμη χώρα, από 52% πέρυσι, με την Ιταλία να αναφέρεται από το 23%, τη Γαλλία από το 10% και την Ελβετία, την Ισπανία και τα ΗΑΕ από 6% η καθεμία. Οι Έλληνες είναι οι πιο προσηλωμένοι: το 66% εξετάζει αποκλειστικά την Ελλάδα.
Στην ερώτηση ποια μία αλλαγή θα έκανε την Ελλάδα ευκολότερο τόπο αγοράς, 148 συμμετέχοντες απάντησαν με δικά τους λόγια. Σχεδόν οι μισοί (47%) ζητούν ταχύτερη, απλούστερη και προβλέψιμη διαδικασία, από τις οικοδομικές άδειες έως την ασφάλεια δικαίου· το 16% χαμηλότερους ή απλούστερους φόρους και κόστη συναλλαγής· το 9% καλύτερη προσφορά, τιμές και υποδομές· το 8% ολοκληρωμένο Κτηματολόγιο και ψηφιακό φάκελο ακινήτου· το 7% συνέπεια στους κανόνες της Golden Visa και της διαμονής· το 4% πρόσβαση σε χρηματοδότηση.
Η προσφορά είναι υπομονετική. Μεταξύ όσων έχουν ακίνητο προς πώληση, το 35% θα κρατούσε την τιμή μετά από έναν χρόνο στην αγορά, το 26% θα την προσάρμοζε και το 26% θα άλλαζε σύμβουλο ή στρατηγική.
Ο Σάββας Σαββαΐδης, Πρόεδρος & Διευθύνων Σύμβουλος της Greece Sotheby’s International Realty, δήλωσε «Η Ελλάδα πέρασε από την ανακάλυψη στην πεποίθηση. Πέρυσι οι συμμετέχοντες έβλεπαν έναν προορισμό με προοπτική· φέτος βλέπουν μια αγορά της οποίας τις τιμές περιμένουν να ανέβουν, την ώρα που οι δικές τους αγορές υποχωρούν. Το βρετανικό αποτέλεσμα είναι το πιο καθαρό σήμα: μια ομάδα αγοραστών που το 2025 προσέγγιζε την Ελλάδα με επιφύλαξη, σήμερα προηγείται σε κάθε δείκτη εμπιστοσύνης.
»Η προσέγγιση αυτού του κοινού είναι το δυσκολότερο μέρος του εγχειρήματος. Σε μια αγορά του μεγέθους της Ελλάδας, 249 ολοκληρωμένες απαντήσεις από άτομα υψηλής και πολύ υψηλής καθαρής αξίας συγκεντρώνονται μόνο μέσα από ένα δίκτυο εμπιστοσύνης που χτίστηκε σε μία δεκαετία. Γι’ αυτό η έρευνα παραμένει μοναδική στην ελληνική αγορά πολυτελών ακινήτων, και γι’ αυτό τα ευρήματά της έχουν βάρος.
»Το δεύτερο μήνυμα έχει ίση βαρύτητα. Οι αγοραστές που μας συγκρίνουν με την Ιταλία, τη Γαλλία και την Ισπανία μάς λένε, με δικά τους λόγια, τι θα τους έκανε να επιλέξουν την Ελλάδα: ταχύτερες διαδικασίες, ολοκληρωμένο Κτηματολόγιο και κανόνες που μένουν σταθεροί. Πρόκειται για ζητήματα ανταγωνιστικότητας, και βρίσκονται στο χέρι μας. Τα κεφάλαια είναι έτοιμα· οι μισοί συμμετέχοντες σκοπεύουν να αγοράσουν εντός διετίας, οι περισσότεροι με ίδια κεφάλαια. Το ζητούμενο για την Ελλάδα είναι η διαδικασία να φτάσει το επίπεδο της ζήτησης.»
