- Η Greece Sotheby's International Realty δημοσιοποίησε σήμερα το πλήρες αναλυτικό υλικό του κεφαλαίου Non-Dom της εξαμηνιαίας έκθεσής της «The State of Greek Luxury Property — Mid-Year 2026»: τη σύνθεση, το προφίλ και τη γεωγραφία μιας κατηγορίας αγοραστών που μέσα σε δύο χρόνια εξελίχθηκε από ανύπαρκτη σε κεντρική δύναμη της ελληνικής αγοράς πολυτελών κατοικιών.
Από το μηδέν στο 29% σε δύο χρόνια
Το ιδιόκτητο μητρώο συναλλαγών του οίκου καταγράφει την ταχύτερη μεταβολή σύνθεσης αγοραστών στην ιστορία του. Η κατηγορία των αγοραστών που υπάγονται στο καθεστώς εναλλακτικής φορολόγησης του άρθρου 5Α του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος εμφανίζεται για πρώτη φορά στα αρχεία του οίκου το 2024. Το 2025 οι non-dom αγοραστές αντιπροσώπευσαν το 29% του όγκου συναλλαγών του οίκου, ενώ οι Βρετανοί υπήκοοι αποτελούν το 53% του συνόλου των non-dom αγορών — εύρημα που συνδέεται ευθέως με την κατάργηση του αντίστοιχου βρετανικού καθεστώτος τον Απρίλιο του 2025.
Το κέντρο βάρους μετατοπίζεται από την επενδυτική άδεια στη φορολογική κατοικία. Οιnon-dom συναλλαγές υπερβαίνουν πλέον τις συναλλαγές Golden Visa σε συνολική αξία, με διπλάσια διάμεση αξία συναλλαγής. Η διαφορά αποτυπώνει δύο διαφορετικά προφίλ: ο αγοραστής Golden Visa αποκτά δικαίωμα διαμονής· ο non-dom αγοραστής μεταφέρει στην Ελλάδα τη φορολογική του κατοικία, την οικογένειά του και τη φορολογική του βάση, με ετήσιο κατ' αποκοπή φόρο €100.000 και υποχρέωση επένδυσης €500.000. Επιλέγει κατοικία κύριας χρήσης — εξ ου και η σχεδόν αποκλειστική συγκέντρωση στην Αθηναϊκή Ριβιέρα.
Κεφάλαια προσθετικά προς την αγορά. Το σύνολο των non-dom συναλλαγών του μητρώου πραγματοποιήθηκε σε αξίες άνω των €2,3 εκατ., σε τμήμα της αγοράς με αμιγώς διεθνή χαρακτηριστικά. Πρόκειται για κεφάλαια που εισέρχονται στη χώρα, δημιουργούν μόνιμους κατοίκους υψηλής φορολογικής συνεισφοράς και τροφοδοτούν την τοπική οικονομία σε όλο τον κύκλο ζωής της κατοικίας.
«Για πρώτη φορά διαθέτουμε στοιχεία συναλλαγών — αντί για εκτιμήσεις — που τεκμηριώνουν ότι η Ελλάδα έχει καταστεί χώρα υποδοχής στη μεγάλη ανακατανομή ιδιωτικού πλούτου που συντελείται στην Ευρώπη. Η κατηγορία αυτή απουσίαζε πλήρως από τα αρχεία μας πριν από το 2024. Σήμερα είναι ο δεύτερος σημαντικότερος πυλώνας της αγοράς μας», δήλωσε ο κ. Σάββας Σαββαΐδης, Πρόεδρος & Διευθύνων Σύμβουλος της Greece Sotheby's International Realty.
Ο ν. 5313/2026: Ένα πλαίσιο που ωριμάζει
Η δημοσιοποίηση των στοιχείων συμπίπτει με μια ουσιαστική βελτίωση του θεσμικού πλαισίου. Με το άρθρο 94 του ν. 5313/2026, τα καθεστώτα των άρθρων 5Α και 5Β του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος αναμορφώνονται σε τρία κρίσιμα σημεία:
- Ευελιξία καταβολής. Ο κατ' αποκοπή φόρος των €100.000, και τα €20.000 ανά συγγενικό πρόσωπο, καταβάλλεται πλέον έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Δεκεμβρίου κάθε έτους, ενώ καταργείται η υποχρέωση καταβολής του φόρου πρώτου έτους εντός 30 ημερών από την έγκριση.
- Αιτήσεις όλο το έτος. Η καταληκτική προθεσμία της 31ης Μαρτίου καταργείται· η υπαγωγή στο καθεστώς είναι πλέον δυνατή καθ' όλη τη διάρκεια του έτους, προσαρμογή που ανταποκρίνεται στον πραγματικό κύκλο απόφασης της διεθνούς μετεγκατάστασης.
- Ασφάλεια δικαίου. Οι κανονιστικές αποφάσεις εκδίδονται πλέον αποκλειστικά από τον Διοικητή της ΑΑΔΕ, με αναμορφωμένη διαδικασία εξέτασης των αιτήσεων, απλούστερη και προβλέψιμη διοικητική οδός.
Η υλοποίηση, μάλιστα, έχει ήδη ολοκληρωθεί. Με την απόφαση Α.1147/2026 του Διοικητή της ΑΑΔΕ, που δημοσιεύθηκε στις 20 Ιουλίου, η νέα διαδικασία ενεργοποιήθηκε πλήρως: ψηφιακή υποβολή αιτήσεων μέσω myAADE, δυνατότητα υπαγωγής από το έτος άφιξης για όσους μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία έως τις 2 Ιουλίου, προθεσμία αίτησης έως τις 30 Σεπτεμβρίου και προσκόμιση δικαιολογητικών έως τις 31 Οκτωβρίου.
«Η ταχύτητα της υλοποίησης είναι από μόνη της μήνυμα προς τη διεθνή αγορά: ο νόμος δημοσιεύθηκε στις 25 Ιουνίου και σε λιγότερο από έναν μήνα η ΑΑΔΕ παρέδωσε πλήρη ψηφιακή διαδικασία. Οι οικογένειες που επιλέγουν φορολογική κατοικία συγκρίνουν δικαιοδοσίες με κριτήριο την προβλεψιμότητα και τη διοικητική ετοιμότητα, και σε αυτό το κριτήριο η Ελλάδα μόλις έδωσε ένα πολύ πειστικό δείγμα γραφής», ανέφερε ο κ. Σάββας Σαββαΐδης, Πρόεδρος & Διευθύνων Σύμβουλος, Greece Sotheby's International Realty.
Η συμβολή της Greece Sotheby's International Realty στη δημόσια συζήτηση γύρω από το εν λόγω θέμα ξεκίνησε ήδη από το 2024. Την περίοδο εκείνη, ο οίκος παρουσίασε στην πολιτική ηγεσία των συναρμόδιων υπουργείων τη διεθνή εμπειρία εφαρμογής του θεσμού, με ιδιαίτερη έμφαση στο ιταλικό μοντέλο, στο οποίο βασίστηκε και το ελληνικό πλαίσιο, ενώ παράλληλα κατέθεσε υπομνήματα με συγκεκριμένες προτάσεις βελτίωσης, αξιοποιώντας την εμπειρία που αποκομίζει από τη διαρκή συνεργασία του με διεθνείς αγοραστές. Η ουσία και η επιτυχία των αλλαγών αποδίδονται στη νομοθετική πρωτοβουλία της Πολιτείας, η οποία προχώρησε στις απαραίτητες παρεμβάσεις λαμβάνοντας υπόψη τον τρόπο με τον οποίο λειτουργεί στην πράξη η διεθνής αγορά.
Οι τροποποιήσεις που εισήγαγε ο ν. 5313/2026 αντιμετωπίζουν καίρια ζητήματα που δυσχέραιναν την υπαγωγή νέων φορολογικών κατοίκων στο καθεστώς, όπως ο χρόνος καταβολής του φόρου, οι σχετικές προθεσμίες και η συνολική προβλεψιμότητα της διαδικασίας. Η δημιουργία ενός σταθερού, λειτουργικού και ανταγωνιστικού θεσμικού πλαισίου ενισχύει σημαντικά τη θέση της Ελλάδας στον διεθνή ανταγωνισμό για την προσέλκυση φυσικών προσώπων υψηλής οικονομικής επιφάνειας και νέων επενδυτικών κεφαλαίων.
Παράλληλα, ιδιαίτερη σημασία έχει και το πραγματικό οικονομικό αποτύπωμα. Το σύνολο των σχετικών συναλλαγών πραγματοποιείται σε αξίες άνω των €2,3 εκατ., σε ένα τμήμα της αγοράς με αμιγώς διεθνή χαρακτηριστικά. Πρόκειται για νέα κεφάλαια που εισρέουν στην ελληνική οικονομία και για ανθρώπους που επιλέγουν να εγκατασταθούν μόνιμα και να φορολογούνται στην Ελλάδα, ενισχύοντας διαχρονικά την απασχόληση, τις τοπικές οικονομίες και τη συνολική αναπτυξιακή δυναμική της χώρας.
Σημείωμα μεθοδολογίας
Τα στοιχεία συναλλαγών προέρχονται από το ιδιόκτητο μητρώο της Greece Sotheby's International Realty (2024 – Α' εξάμηνο 2026) και αφορούν συναλλαγές στις οποίες μεσολάβησε ο οίκος· αποτυπώνουν τη δραστηριότητα του οίκου και λειτουργούν ως δείκτης τάσης για την αγορά πολυτελών κατοικιών. Ο χαρακτηρισμός non-dom καταγράφεται ανά συναλλαγή κατά τον χρόνο σύναψής της. Τα συνολικά μεγέθη ζήτησης (€6,11 δισ., μερίδια εθνικοτήτων) υπολογίζονται με τη μεθοδολογία της έκθεσης «The State of Greek Luxury Property — Mid-Year 2026».
