Νέο ρόλο αποκτά ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός Ρύθμισης Οφειλών καθώς, από εργαλείο ρύθμισης χρεών, αναβαθμίζεται πλέον και σε μηχανισμό διαχωρισμού και προστασίας της κύριας κατοικίας από πλειστηριασμούς.
Για πρώτη φορά, οφειλέτες οι οποίοι εκτός από ένα σπίτι έχουν -και κινδυνεύουν να χάσουν- και κάποιο εξοχικό, οικόπεδα ή κτήμα στο χωριό, μπορούν να εξαιρέσουν την κατοικία τους από τη ρευστοποίηση της υπόλοιπης περιουσίας τους.
Το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών έθεσε σε πλήρη λειτουργία - από τις 21 Σεπτεμβρίου- αυτή τη νέα δυνατότητα για τους οφειλέτες, μέσω της πλατφόρμας της Γενικής Γραμματείας Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους (www.keyd.gov.gr ή στο Gov.gr και στη διαδρομή: (Περιουσία και φορολογία - Διαχείριση οφειλών - Εξωδικαστικός μηχανισμός ρύθμισης οφειλών).
Μέσω της λύσης αυτής, «ο εξωδικαστικός μηχανισμός μετατρέπεται σε εργαλείο προστασίας της πρώτης κατοικίας», τόνισε στη Βουλή ο Κυριάκος Πιερρακάκης. Επιπλέον όμως, πέραν της «θωράκισης» του σπιτιού από πλειστηριασμούς, ο οφειλέτης μπορεί έτσι να πετύχει μεγαλύτερη διαγραφή οφειλών και χαμηλότερες μηνιαίες δόσεις, εν σχέσει με αυτές που του προσφέρει ήδη η πλατφόρμα.
«Δίνεις ακίνητο, σώζεις το σπίτι»
Η νέα επιλογή αυτή επιτρέπει στον οφειλέτη, αν θέλει, να διαχωρίζει την κύρια κατοικία του από τα υπόλοιπα ακίνητα. Με αυτόν τον τρόπο, το υπόλοιπο της οφειλής περιορίζεται αυτομάτως στην αξία του σπιτιού που διατηρεί ο οφειλέτης, ή και χαμηλότερα. Παράλληλα μειώνει το βάρος της οφειλής που του απομένει και καλείται να εξυπηρετήσει, κατοχυρώνοντας ευνοϊκότερους όρους αποπληρωμής που του εξασφαλίζουν ότι θα την αποπληρώσει ευκολότερα και ταχύτερα, χωρίς να διατρέχει κίνδυνο η κατοικία του.
Το αντάλλαγμα είναι η συναίνεση που δίνει στους πιστωτές του για να προχωρήσει η ρευστοποίηση των λοιπών ακινήτων, μέσω μιας απλοποιημένης διαδικασίας πλειστηριασμού. Βασικός λόγος και κριτήριο για την επιλογή αυτή, είναι ότι έτσι διασφαλίζει ότι, αντί να κινδυνεύει να εκποιηθεί το σύνολο των ακινήτων του στο πρώτο «στραβοπάτημα» αποπληρωμής της ρύθμισης, εξαιρεί και προφυλάσσει εγκαίρως την κύρια κατοικία του.
Ποια λύση συμφέρει και πότε
Στην πράξη, αντί να λάβουν μία μόνο λύση ρύθμισης, οι οφειλέτες που έχουν ακίνητα θα βλέπουν στον οθόνη του ηλεκτρονικού υπολογιστή τους δύο εναλλακτικές οδούς αποπληρωμής, για να επιλέξουν ποια ταιριάζει περισσότερο στις ανάγκες και στις δυνάμεις τους.
Έτσι, αν ένας οφειλέτης κάνει σήμερα αίτηση στον Εξωδικαστικό και έχει ληξιπρόθεσμα χρέη 500.000 ευρώ, αλλά διαθέτει κύρια κατοικία αξίας 200.000 ευρώ και λοιπά ακίνητα αξίας επίσης 200.000 ευρώ:
* η συνήθης πρόταση του Εξωδικαστικού, όπως λειτουργεί μέχρι τώρα, παρέχει στον οφειλέτη μία μακρά περίοδο αποπληρωμής (έως 35 έτη) για να δώσει «ανάσες», διευκολύνοντάς τον να αποπληρώσει. Ο Μηχανισμός θα του δώσει μία ρύθμιση αποπληρωμής μέχρι και 420 δόσεις, ανάλογα με τα εισοδήματα που εμφανίζει.
Ταυτόχρονα θα του περιορίσει και την οφειλή με βάση την αξία των περιουσιακών στοιχείων που διαθέτει. Στο παράδειγμα αυτό, παίρνει «κούρεμα» κατά 100.000 ευρώ, γιατί διαθέτει ακίνητα αξίας 400.000 ευρώ.
Μεγαλύτερη μείωση οφειλής πάνω από το όριο αυτό, δεν είναι επιτρεπτή: διαγραφή οφειλής δεν γίνεται να του δοθεί, αν η περιουσία του υπερβαίνει το χρέος του. Αντιθέτως όταν η περιουσία δεν επαρκεί να καλύψει τα οφειλόμενα, όπως στο ανωτέρω παράδειγμα, τότε το χρέος «κουρεύεται» μεν υπέρ του οφειλέτη, αλλά μέχρι το ύψος της περιουσίας που διατηρεί -και όχι πιο κάτω από αυτήν- διότι κρατά στην κατοχή του ακίνητα, η αξία των οποίων διασφαλίζει και στον πιστωτή ότι θα μπορέσει να εισπράξει την οφειλή (αν τα ρευστοποιήσει), σε περίπτωση που ο οφειλέτης αθετήσει τις αποπληρωμές που έχει συμφωνήσει.
Ακολουθώντας αυτή την οδό, ο οφειλέτης δεν χάνει την περιουσία του. Ωστόσο το χρέος παραμένει σχετικά υψηλό (ίσο με την αξία της περιουσίας του) και, άρα, οι αντίστοιχες δόσεις βγαίνουν αισθητά μεγαλύτερες.
Η επιλογή αυτή εξυπηρετεί, συνεπώς, όσους βλέπουν ότι μπορούν να αποπληρώσουν μέχρι τέλους τις δόσεις τους, κρατώντας και τα ακίνητά τους. Ρισκάρουν όμως, αν αποδειχθεί σε βάθος χρόνου ότι οι δόσεις οδηγούν τον οφειλέτη να πιέζεται περισσότερο, η ρύθμιση να καταστεί μη βιώσιμη: σε περίπτωση καθυστερήσεων και αθέτησης πληρωμών, η προστασία των ακινήτων τους χάνεται, με αποτέλεσμα τότε να βγαίνει στο «σφυρί» το σύνολο της περιουσίας και ο οφειλέτης να χάνει τα πάντα.
* με τη νέα δυνατότητα που παρέχεται, ο οφειλέτης δηλώνει στην πλατφόρμα του Εξωδικαστικού ότι επιθυμεί να εξαιρέσει την κύρια κατοικία του και συναινεί στη ρευστοποίηση των υπόλοιπων ακινήτων. Με βάση το νέο πλαίσιο, η προς ρύθμιση οφειλή μειώνεται στα 200.000, αποκλειστικά με βάση την αξία της κύριας κατοικίας την οποία έχει διαφυλάξει. Η επιλογή αυτή σημαίνει έτσι αυτομάτως μικρότερες δόσεις και περισσότερη ασφάλεια για το μέλλον του σπιτιού του.
Στο συγκεκριμένο παράδειγμα, η αρχική οφειλή των 500.000 ευρώ μειώνεται κατά 300.000 ευρώ: η νέα οφειλή περιορίζεται σε 200.000 ευρώ, όσο η αξία της κατοικίας του. Η οφειλή «κουρεύεται» κατά 100.000 ευρώ όπως και στην πρώτη λύση, ενώ τα 200.000 ευρώ από τη ρευστοποίηση των λοιπών ακινήτων διαγράφουν οριστικά χρέος προς τους πιστωτές. Από την άποψη αυτή, η ρύθμιση μέσω της πλατφόρμας λειτουργεί όπως οι ρυθμίσεις που έδιναν τα δικαστήρια του «νόμου Κατσέλη» (ν.3869/2010) δηλαδή προστασία της κύριας κατοικίας με ρευστοποίηση των υπολοίπων ακινήτων.
Ποιο είναι τελικά το κέρδος για τον οφειλέτη; Για μέχρι 35 έτη θα πληρώνει σχεδόν μισή δόση σε σχέση με την πρώτη επιλογή, καθιστώντας πιο ασφαλή και βιώσιμη την ρύθμιση, αποφεύγοντας να τεθεί σε εκποίηση η κατοικία που δηλώνεται ως κύρια.
Πώς λειτουργεί η νέα ρύθμιση
Κατά την υποβολή της αίτησης στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του Εξωδικαστικού, ο δανειολήπτης μπορεί να δηλώσει ότι επιθυμεί να προστατεύσει την κύρια κατοικία του.
Η πλατφόρμα διαχωρίζει τότε αυτόματα την κατοικία από τα υπόλοιπα ακίνητα και η ρύθμιση υπολογίζεται με βάση μόνο την αξία του σπιτιού. Για παράδειγμα, αν ο οφειλέτης διαθέτει την κατοικία του, ένα εξοχικό και ένα οικόπεδο, με τη νέα διαδικασία κρατά την κύρια κατοικία και αποδέχεται τη ρευστοποίηση του εξοχικού ή του οικοπέδου, στην έκταση που χρειάζεται για την ικανοποίηση των πιστωτών.
Η επιλογή αυτή παρέχεται σε οικειοθελή βάση, κατόπιν αίτησης του οφειλέτη. Αφορά μόνο φυσικά πρόσωπα -όχι εταιρίες- και ιδίως νοικοκυριά με «κόκκινα» δάνεια, αλλά και αυτοαπασχολούμενους ή επαγγελματίες με χρέη από επιχειρηματική δραστηριότητα και δάνεια.
Πώς διασώζεται η κατοικία
Εφόσον η πρόταση γίνει αποδεκτή και υπογραφεί η σύμβαση αναδιάρθρωσης, η σύμβαση αποκτά ισχύ εκτελεστού τίτλου: από τη μια η εκποίηση των λοιπών ακινήτων εντάσσεται στους όρους της συμφωνίας, από την άλλη η ίδια σύμβαση απαγορεύει στους πιστωτές να επισπεύσουν αναγκαστική εκτέλεση, πλειστηριασμό ή ασφαλιστικά μέτρα στην κύρια κατοικία, τουλάχιστον για όσο ο οφειλέτης τηρεί τη ρύθμιση.
Ποιοι μπορούν να επωφεληθούν - «Παράθυρα» και εξαιρέσεις
Για όσους είχαν ήδη ενταχθεί στον Εξωδικαστικό αλλά αθέτησαν προηγούμενη σύμβαση επειδή οι δόσεις είχαν βγει υψηλές και δεν μπόρεσαν να τις τηρήσουν, προβλέπεται δυνατότητα νέας αίτησης για διάστημα έξι μηνών από την έναρξη ισχύος της νέας ρύθμισης. Πρακτικά, για αυτούς η διορία λήγει στις 20 Μαρτίου 2027.
Παράλληλα η ίδια δυνατότητα επεκτείνεται και σε οφειλέτες που είχαν ζητήσει στο παρελθόν υπαγωγή στον νόμο 3869/2010 (νόμος Κατσέλη), εφόσον δεν υπάρχει πλέον εκκρεμοδικία.
Η νέα δυνατότητα αφορά οφειλέτες που διαθέτουν περισσότερα από ένα ακίνητα. Αν ο οφειλέτης έχει ως μοναδικό ακίνητο την κύρια κατοικία του, δεν υπάρχει εναλλακτική λύση πέραν της «κλασικής» ρύθμισης του Εξωδικαστικού με τις 240 δόσεις για χρέη προς το δημόσιο και έως 420 δόσεις για τράπεζες και χρηματοδοτικούς φορείς. Ωστόσο και για αυτούς διευρύνεται η πρόσβαση στον Εξωδικαστικό, ακόμα και για μικρότερες οφειλές: η πλατφόρμα έχει ανοίξει και δέχεται πλέον και χρέη από 5.000 ευρώ (αντί από 10.000 που προβλεπόταν κατ'ελάχιστον). Έτσι, οφειλέτης που χρωστάει σωρευτικά 6.000 ή 7.500 ευρώ ή 9.500 ευρώ προς την ΑΑΔΕ, τον e-ΕΦΚΑ, τράπεζες ή servicers, μπορεί να ζητήσει συνολική ρύθμιση «όλα σε ένα».
Σε κάθε περίπτωση πάντως, άφεση χρέους άνευ όρων δεν προβλέπεται: η προστασία της κατοικίας παύει εάν ο οφειλέτης αθετήσει τους όρους της. Επιπλέον, η απαγόρευση πλειστηριασμού αφορά μόνο τους πιστωτές που συμμετέχουν και δεσμεύονται από αυτήν τη διαδικασία. Χρέη προς τρίτους, όπως για κοινόχρηστα κλπ, δεν καλύπτονται αυτόματα από τη συμφωνία και άρα μπορεί, αν υπάρχει άλλος τέτοιος πιστωτής, να κινηθεί και κατά της κύριας κατοικίας, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις. Αν μάλιστα ο πλειστηριασμό αυτός προχωρήσει, τότε μπορούν να ζητήσουν να πληρωθούν και οι πιστωτές της ρύθμισης από το προϊόν της εκποίησης.
