Η αγορά επαγγελματικών ακινήτων διανύει την 8η χρονιά ύφεσης με τα σημάδια ανάκαμψης που εμφανίστηκαν το 2014 να μην υπάρχουν πια. Δεδομένης της καλυτέρευσης της Ελληνικής οικονομίας, εκτιμάται ότι η παρατεταμένη πτωτική τάση θα βελτιωθεί από το 2017 και μετά. Οι επενδυτές «κοιτούν» την Ελληνική αγορά, ελάχιστες πράξεις όμως πραγματοποιούνται.
Με βάση την έρευνα της NAI Hellas, εταιρίας συμβούλων, εκτιμητών & διαχειριστών επαγγελματικών ακινήτων, στην αγορά γραφείων, οι αποδόσεις κυμαίνονται από 8% έως 8,75% για Α’ κατηγορίας γραφεία, ενώ για Β’ κατηγορίας γραφεία φθάνουν το 9,75%. Όμως οι ζητούμενες αποδόσεις από τους επενδυτές είναι ακόμα υψηλότερες, ενδεικτικό του υψηλού αντιληπτού ρίσκου για την Ελληνική αγορά.
Οριακή αύξηση μισθωμάτων για Α’ κατηγορίας γραφεία
Το 2016, τα μισθώματα για Α’ κατηγορίας γραφεία παρουσιάζουν οριακή αύξηση συγκριτικά με το 2015 ως αποτέλεσμα της συνεχούς μείωσης της προσφοράς. Σύμφωνα με την NAI Hellas, η απουσία νέων έργων ανάπτυξης ή ανακαίνισης τέτοιων ακινήτων έχει οδηγήσει στη μείωση κενών χώρων του υπάρχοντος αποθέματος ποιοτικών γραφείων, τα οποία μισθώθηκαν με οριακά υψηλότερο μίσθωμα.
Το ποσοστό κενών χώρων για Α’ κατηγορίας γραφειακούς χώρους στις βασικές περιοχές γραφείων της Αθήνας είναι αισθητά μικρότερο από αυτό για Β’ κατηγορίας γραφειακούς χώρους και κυμαίνεται από 4,50% έως 7%.
Τα μισθώματα για Α’ κατηγορίας γραφεία σε μεγάλους δρόμους του κέντρου της Αθήνας, όπως είναι η Πανεπιστημίου και η Λ. Βασ. Σοφίας φθάνουν τα €18,00/τ.μ., ενώ στα Βόρεια προάστια που διαθέτουν και το μεγαλύτερο απόθεμα Α’ & Β’ κατηγορίας γραφειακών χώρων (44% του συνολικού αποθέματος) τα μισθώματα για Α’ κατηγορίας γραφεία φθάνουν τα €16,00/τ.μ. Ακολουθούν τα Νότια προάστια με τα μισθώματα για αυτή την κατηγορία γραφείων να φθάνουν τα €13,00/τ.μ. και τα Δυτικά προάστια και τον Πειραιά με τα μισθώματα να φθάνουν τα €12,00/τ.μ.
Μείωση των ποσοστών πληρότητας και μισθωμάτων για μικρότερης κατηγορίας γραφειακούς χώρους.
Το ποσοστό κενών χώρων για Β’ κατηγορίας γραφεία στις βασικές περιοχές της αγοράς γραφείων της Αθήνας κυμαίνεται από 7,50% έως 10,50%, αισθητά υψηλότερο από το αντίστοιχο ποσοστό για Α’ κατηγορίας γραφεία, ενώ τα μισθώματα παρουσιάζουν οριακή μείωση συγκριτικά με το 2015.
Συνολικά, το ποσοστό κενών χώρων στις τρεις μεγαλύτερες περιοχές γραφείων της Αθήνας (κέντρο, Βόρεια προάστεια, Νότια προάστια) έχει μειωθεί τα τελευταία δύο χρόνια τόσο για γραφειακούς χώρους Α’ κατηγορίας όσο και για Β’ κατηγορίας. Αύξηση του ποσοστού κενών χώρων παρατηρείται στα Δυτικά προάστια της Αθήνας καθώς και στην αγορά γραφείων του Πειραιά που φαίνεται να επηρεάζεται από τα επερχόμενα έργα στα Νότια προάστια της πόλης χάνοντας μεγάλο αριθμό ενοίκων. Αναφορικά στα γραφεία μικρότερης κατηγορίας (Γ’ & Δ’) τα ποσοστά κενών χώρων αυξάνονται διαρκώς και πλησιάζουν σε περιπτώσεις και το 30%.
Τα υψηλότερα μισθώματα για Β’ κατηγορίας γραφεία καταγράφει η Λ. Βασ. Σοφίας με €12,00/τ.μ. ενώ στο κέντρο της Αθήνας τα μισθώματα για αυτή την κατηγορία γραφείων φθάνουν τα €10,00/τ.μ. Στις υπόλοιπες αγορές γραφείων, τα μισθώματα για Β’ κατηγορίας χώρους φθάνουν τα €8,00/τ.μ. στα Δυτικά προάστια, τα €9,00/τ.μ. στα Νότια προάστια και τα €11,00/τ.μ. στα Βόρια προάστια. Για τα γραφεία μικρότερης κατηγορίας, μισθώσεις πραγματοποιούνται με μειώσεις που φθάνουν το 40% ανάλογα με την τοποθεσία και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου.
Δεδομένης της ολοκλήρωσης της πρώτης αξιολόγησης και των προβλέψεων για ανάκαμψη της Ελληνικής οικονομίας από το 2017 και μετά, εκτιμούμε πως οι αποδόσεις θα μειωθούν καθώς θα μειώνεται και η αβεβαιότητα. Τα μισθώματα θα ακολουθήσουν το γενικότερο οικονομικό κλίμα και εκτιμάται πως θα αυξηθούν παράλληλα με την ευρύτερη ανάκαμψη και ανάπτυξη της οικονομίας.
