BusinessNews.gr

Του Γιώργου Δημοσθένους

Το φαινόμενο της βραχυχρόνιας μίσθωσης εμφανίζει σημάδια κόπωσης καθώς οι αποδόσεις των ακινήτων στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας σημειώνουν κάμψη. Στο χρηματιστήριο ωστόσο των αποδόσεων κερδισμένοι είναι αυτοί που επένδυσαν σε υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου. Αντίθετα οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε καλές περιοχές οι οποίοι κατέγραψαν αξιοσημείωτα κέρδη από το 2016 και μετά βλέπουν τις αποδόσεις των ακινήτων τους να μειώνονται σημαντικά.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας που διενήργησε η E-Real Estates το Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών, υποβαθμισμένες μέχρι πρότινος περιοχές του κέντρου της Αθήνας όπως ο Άγιος Κωνσταντίνος, Πλατεία Βάθης πετυχαίνουν υψηλές αποδόσεις. Στην περιοχή αυτή τον Απρίλιο του 2019 το εκτιμώμενο εισόδημα που είχε ένας ιδιοκτήτης ενός μικρού ακινήτου ήταν 421 ευρώ. Μέσα σε διάστημα δύο μηνών από τον Απρίλιο έως τον Ιούνιο του 2019 τα στοιχεία δείχνουν πως το εκτιμώμενο εισόδημα του αυξήθηκε στα 478 ευρώ υπάρχει δηλαδή αύξηση 12%.

Στη λίστα των πρωταθλητών σε επιδόσεις εκτός του Αγίου Κωνσταντίνου – Πλατεία Βάθης συμπεριλαμβάνονται σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας ακίνητα σε περιοχές όπως οι Αμπελόκηποι όπου από 289 ευρώ εκτιμώμενο εισόδημα τον Απρίλιο ανέβηκαν στα 301 ευρώ τον Ιούνιο , το Παγκράτι όπου από 371 ανέβηκε στα 400 ευρώ , η Πλατεία Αττικής από 328 ανέβηκε στα 362 ευρώ, τα Ιλίσια από 328 ανέβηκε στα 382 , τα Εξάρχεια από 374 το εκτιμώμενο εισόδημα στα 409 ευρώ.

Οι πρωταθλητές των βραχυχρόνιων μισθώσεων

Μεγάλοι χαμένοι από την άλλη είναι οι ιδιοκτήτες του εμπορικού τριγώνου – Πλάκα οι οποίοι από 1.067 ευρώ που ήταν το εκτιμώμενο εισόδημα τους το 2018 έχουν πέσει τον Ιούνιο του 2019 στα 756 ευρώ. Η μείωση των εισοδημάτων αγγίζει το 30%.

Εδώ δεν μπορούμε να πούμε ότι για την μείωση αυτή ευθύνεται ο μεγάλος αριθμός ακινήτων που προστέθηκε στις πλατφόρμες τύπου Airbnb.Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας ο αριθμός ακινήτων σε αυτήν την περιοχή το 2018 ήταν 1077 ενώ το 2019 τα ακίνητα είναι 1092.

Οι χαμένοι των βραχυχρόνιων μισθώσεων

Όπως μας λέει ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates κύριος Θέμης Μπάκας οι ευνοούμενοι των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν είναι ιδιοκτήτες που έχουν ακίνητα σε καλές περιοχές όπως στο Κουκάκι, στην Ακρόπολη, στην Πλάκα, στο Ζάππειο και στο Κολωνάκι. Κερδισμένοι είναι οι ιδιοκτήτες πού αποφάσισαν να αξιοποιήσουν τα ακίνητά τους σε υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου όπου λίγοι τις επέλεγαν έως πρόσφατα ακόμη και για μακροχρόνια μίσθωση.

Την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων την καθοδηγούν όπως φαίνεται οι επενδυτές που αγόρασαν πλήθος ακίνητων στον Άγιο Κωνσταντίνο , την Πλατεία Βάθης , την Κυψέλη, την Πλατεία Αττικής σε τιμές από 600 έως 800 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Οι επενδυτές ανακαίνισαν τα ακίνητα και τα διαθέτουν πλέον στις πλατφόρμες των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε συμφέρουσες τιμές.

Αν ένας επενδυτής αγόρασε ένα διαμέρισμα 40 τετραγωνικών μέτρων σε αυτές τις περιοχές με 20.000 ευρώ κι έδωσε 10.000 ευρώ να το ανακαινίσει τον συμφέρει να το διαθέτει στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης προς 25 ευρώ την ημέρα. Ο επενδυτής είναι υπερευχαριστημένος με απόδοση που φτάνει και ξεπερνά το 10% αρκεί να αναλογιστούμε πως τα συνήθη ακίνητα που διατίθενται σε μακροχρόνιες μισθώσεις έχουν απόδοση 4 έως 5%.

Σύμφωνα με τον κύριο Μπάκα τρία είναι τα βασικά στοιχεία της έρευνας που αποτυπώνουν τη σημερινή κατάσταση.

1.Η αγορά κινήθηκε σε περιοχές όπου κάποιος μπορούσε να αγοράσει ένα ακίνητο έως 800 ευρώ το τετραγωνικό με στόχο να το ανακαινίσει.

2. Ο κόσμος που χρησιμοποιεί το Airbnb έχει συγκεκριμένο μπάτζετ για την ενοικίαση ακινήτου με αποτέλεσμα όταν οι τιμές αυξάνουν σε κάποιες περιοχές οι επενδυτές στρέφονται σε φθηνότερες επιλογές. Δεν τους ενδιαφέρει αν το ακίνητο που θα επιλέξουν είναι δίπλα στο Μουσείο της Ακρόπολης ή δίπλα στο Σύνταγμα. Τους ενδιαφέρει το ακίνητο να είναι οικονομικό και να έχει πρόσβαση στο μετρό και στα λεωφορεία, αυτά είναι τα βασικά στοιχεία με βάσει τα οποία κάνουν την επιλογή τους.

3. Το πηλίκο που προκύπτει από την αξία της ακίνητης περιουσίας μαζί με τους φόρους και τα λοιπά έξοδα διατήρησης της ακίνητης περιουσίας σε σχέση με το εισόδημα που αποδίδουν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποδεικνύει εμπράκτως πως στις καλές περιοχές δεν συμφέρει πλέον.

Να πούμε τέλος πως ο συνολικός αριθμό των διαθέσιμων ακινήτων σε 44 περιοχές του κέντρου της Αθήνας είναι 8892 ακίνητα τα οποία έχουν 116 διανυκτερεύσεις μέσο όρο ανά έτος. Η δε μέση τιμή ανά διανυκτέρευση είναι 69 ευρώ ενώ το μέσο μηνιαίο εκτιμώμενο εισόδημα είναι 507 ευρώ (βλέπε σχετικό πίνακα).