Η απόκτηση κατοικίας είτε για την οικογένεια είτε για την εξασφάλιση κάποιου παιδιού εξακολουθεί να αποτελεί για τον Έλληνα βασικό στόχο, όπως προκύπτει από την έρευνα της Ένωση μεσιτών Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ακινήτων Ελλάδας (ΕΠΠΑ) για το 2014.
Εν μέσω μιας κτηματαγοράς που βάλλεται κατάφωρα από φόρους και ψυχολογικές αναστολές, ο Έλληνας αγοραστής απέδειξε πως είναι εκείνος που θα στηρίξει την πολυπόθητη ανάκαμψη στον κλάδο των οικιστικών ακινήτων.
Ποιος αγοράζει
Τα ευρήματα της έρευνας για το 2014 παρουσιάζουν τον εγχώριο αγοραστή να διατηρεί το ενδιαφέρον του για το ακίνητο, θέλει και αγοράζει σπίτι. Ξανά. Παρά τα προβλήματα.
Αναλυτικότερα, 7 στους 10 (72,7%) αγοραστές είναι Έλληνες, με το υπόλοιπο ποσοστό να αναλογίζεται σχεδόν ισομερώς σε πολίτες της ΕΕ και τρίτων χωρών, με κύριους πόλους προέλευσης τη Γερμανία, Ιταλία και Γαλλία από τη μεριά των Ευρωπαίων αγοραστών τη στιγμή που οι Ρώσοι, Κινέζοι και μια ελαφρά αραβική νότα έρχονται να καταλάβουν τις πρώτες θέσεις στους αγοραστές των Τρίτων Χωρών.
Το 2015 όμως δεν θα μπορέσει να παρουσιάσει το ίδιο ενδιαφέρον για το Ρωσικό κοινό καθώς το ρούβλι κατρακύλησε ανεβάζοντας τις αξίες των ελληνικών ακινήτων για αυτή τη μερίδα αγοραστών. Την ίδια στιγμή όμως η ισοτιμία του δολαρίου έχει κινηθεί σημαντικά προς όφελος των Αμερικανών, γεγονός που δημιουργεί την ελπίδα στην κτηματαγορά πως άπαξ και σταθεροποιηθεί η φορολογική και επενδυτική πολιτική, η τουριστική ανάδειξη της χώρας μπορεί να συμπαρασύρει και το αγοραστικό ενδιαφέρον από τις ΗΠΑ, τουλάχιστον σε επίπεδο ομογενών αρχικώς.
Ο Έλληνας απέδειξε τελικώς πως ενδιαφέρεται σφόδρα στην παρούσα φάση για το αστικό ακίνητο. Κατά το δεύτερο μισό του 2014, όπου και απελευθερώθηκαν ουσιαστικά οι συναλλαγές μετά το φιάσκο του πλέον αποσυρμένου φόρου υπεραξίας, βγήκε και αναζήτησε κυρίως το ακίνητο στο οποίο θα στεγάσει την οικογένειά του. Ο αγοραστής στις 8 από τις 10 περιπτώσεις (78,2%) είναι παντρεμένος με οικογένεια, ενώ οι άγαμοι αναζήτησαν την εξασφάλιση κατοικίας σε ποσοστό μόλις 20%.
Τα 2/3 των συναλλαγών (68,4%) ανήκει ηλικιακά στην παραγωγική τάξη των 31-55 ετών, με τους συνταξιούχους όμως να σπεύδουν να βρουν ένα κεραμίδι στο 25% σχεδόν των συναλλαγών. Ο αγοραστής του 2014 δείχνει επίσης να είναι αρκετά μορφωμένος, τη στιγμή που πάνω από το 55% είναι πτυχιούχος ΤΕ/ΑΕΙ, ενώ 1 στους 4 είναι απόφοιτοι Δευτεροβάθμιας Εκπαίδευσης.
Τα μετρητά αποτελούν πλέον το 86% των συναλλαγών, τη στιγμή που μόλις 1 στους 10 (10,2%) φέρνει στο τραπέζι του συμβολαιογράφου μια δανειακή σύμβαση να επισφραγίσει τη συναλλαγή. Δεδομένης της έλλειψης ρευστότητας και της αδυναμίας παροχής μόχλευσης στην ευρύτερη πελατειακή βάση της στεγαστικής πίστης από τις τράπεζες που ήδη ταλαιπωρούνται από τα κόκκινα δάνεια της εποχής του ασύδοτης προσφοράς κεφαλαίων, οι συναλλαγές υλοποιούνται σχεδόν αποκλειστικά πλέον με μετρητά. Το γεγονός αυτό θεμελιώνει όμως τις τιμές, έστω και σε χαμηλά αρχικώς επίπεδα, με ρεαλιστικά νούμερα για την τρέχουσα εποχή στην εκάστοτε περιοχή και θα επιτρέψει στα συμβαλλόμενα μέρη να υλοποιήσουν τους στόχους τους, αντί να περιμένουν εσαεί το μάννα εξ ουρανού, με τις τιμές και αξίες να κατρακυλούν και τις υποχρεώσεις να αυξάνονται.
Τι και γιατί αγοράζει
Ο αγοραστής κατοικίας το 2014 επιχείρησε να κατοχυρώσει πρωτίστως την στέγη για την οικογένειά του, καθώς οι μισές συναλλαγές (51,5%) στράφηκαν προς αυτή την κατεύθυνση.
Η δεύτερη κατοικία (σε αναζήτηση τρόπων ανάληψης φορολογικών υποχρεώσεων) και το εξοχικό απετέλεσαν ένα ποσοστό που δεν ξεπέρασε συνολικά το 18%.
Από την άλλη μεριά η έλλειψη ρευστότητας και η κακή πολιτικο-οικονομική κατάσταση δεν στάθηκαν ικανοί λόγοι να στρέψουν τον κόσμο σε αγορές προς διασφάλιση των χρημάτων τους, γεγονός που δείχνει ότι κόσμος παρά το θυμικό του δεν νιώθει να απειλούνται ουσιαστικά οι καταθέσεις του ώστε να τις στρέψει στο «επενδυτικό» ακίνητο, το οποίο όμως υπό τις τρέχουσες συγκυρίες αν δεν είναι μεγάλης παλαιότητας δείχνει να βάλλεται βάναυσα από ανύπαρκτες αποδόσεις, υψηλή και ασταθή φορολογία. Κι ας πέφτουν οι τιμές.
Έτσι λοιπόν μόλις 1 στους 25 (4,1%) προέταξε ως κίνητρο αγοράς την «κατάθεση» σε «τράπεζα γης», τη στιγμή που σχεδόν 1 στους 6 (15,3%) πέτυχε το στόχο του να βρει οικιστικό ακίνητο απόδοσης.
Τέλος, εν μέσω όλων των αγορών ένα 11,5% των αγοραπωλησιών πραγματοποιήθηκε προκειμένου να εξασφαλίσει η ελληνική οικογένεια στέγη για κάποιο παιδί της.
Στατιστικά αγοραστών
Αναφορικά με τους Έλληνες, 6 στους 10 αγόρασε ακίνητο μέχρι 100.000€, με ένα σημαντικό 25% των πράξεων να κινούνται πάνω από τις 100.000€ και έως τις 250.000€. Από εκεί και πάνω, μόλις το 5% των αγοραστών κινούνται άνω των 250.000 και μέχρι 500.000€, παρότι το ανώτερο εισοδηματικό στρώμα των αγοραστών δείχνει να ρίχνει τα λεφτά του ξανά σε ακίνητα που βρίσκονται σε καλές περιοχές με υψηλές τιμές κτήσης.
Οι Ευρωπαίοι ακολουθούν το καταπόδας το τέμπο των «ελληνικών» αγορών στις αγορές ουσιαστικά μέχρι και τις 250.000€, ενώ η παρουσία τους σε συμβόλαια άνω των 250.000€ και μέχρι τις 500.000 περιορίζεται σε ένα ποσοστό μόλις 2.5% της έρευνας. Παρ’ όλα αυτά όμως 1 στους 10 επενδύει σε ελληνικό ακίνητο που αποτιμάται σε τρέχουσες αξίες πάνω από 500.000€.
Τέλος οι αγοραστές από τρίτες χώρες διατηρούν το ίδιο αγοραστικό προφίλ στις πράξεις μέχρι 100.000€, μ’ένα 12% να κινείται μέχρι το πλαφόν της βίζας, ενώ ένα 4.9% ρίχνει στην αγορά μέχρι 500.000 για ακίνητο στην Ελλάδα. Όμως, το κοινό αυτό δείχνει την οικονομική ισχύ του στην ανώτερη κατηγορία ακινήτων άνω των 500.000€ όπου και παρουσιάζει μια δυναμική σχεδόν 3 φορές ισχυρότερη από εκείνη των Ελλήνων αγοραστών.
Εξοχικά
Στα εξοχικά οι ξένοι αγοραστές αναλαμβάνουν τη σκυτάλη έχοντας πραγματοποιήσει το 60% σχεδόν των συναλλαγών που κατέγραψε η έρευνα της ΕΠΠΑ, χωρίς όμως η Ελλάδα να έχει καταφέρει να πείσει τους πολίτες τρίτων χωρών να αγοράσουν ακίνητο στην Ελλάδα με το αβαντάζ της βίζας, γεγονός που καταδεικνύεται κι από τα στοιχεία του Enterprise Greece.
Προοπτικές 2015
Η ελληνική κτηματαγορά προσδοκεί μια σταδιακή απεμπλοκή από το υφιστάμενο τέλμα, με την «αποποινικοποίηση» της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας, ουσιαστικές φορολογικές ελαφρύνσεις και επενδυτικά κίνητρα.
Βασικά αιτήματα αποτελούν:
• Σύνδεση των φορολογικών βαρών με το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα των φορολογουμένων.
• Η πλατειά και καθολική φορολογική βάση, χωρίς εξαιρέσεις από τη φορολογία των ακινήτων που ανήκουν σε ισχυρές κοινωνικές ή επαγγελματικές ομάδες ή φορείς.
• Μείωση των αντικειμενικών τιμών ζώνης κατά τουλάχιστον 30%, και μείωση των συντελεστών "εμπορικότητας" των ακινήτων στο μισό, στο τμήμα τους πάνω από τη μονάδα.
• Η ενοποίηση των επιβαλλόμενων φόρων σε έναν ενιαίο χαμηλό φορολογικό συντελεστή 1 ο/οο, που όλοι πράγματι θα πληρώνουν.
• Αυτοτελής φορολόγηση κάθε ακινήτου, όπως ισχύει σε όλες τις ευρωπαικές χώρες.
Εκτίμηση της ΕΠΠΑ είναι ότι οι τιμές θα παραμείνουν στα ίδια χαμηλά επίπεδα για την επόμενη τριετία, με πιθανή μια περαιτέρω διόρθωση της τάξης του 5% από τις προηγούμενες πραγματοποιηθείσες τιμές.
